股权大战击退孙宏斌后,黄红云让金科大幅降速降杠杆

作者: 钟黛
金科最新的战略目标是,2025年将实现4500亿销售,年均增长15%,相比过去几年的70%大幅降低。但这一目标对于债务压顶的金科来说,也并非易事。

2020年对黄红云来说是如释重负的一年。

4月,这位西南房企龙头金科的掌门人,在与“并购王”孙宏斌的股权争夺战中惊险获胜,保住了金科的控制权,并重新规划公司的未来。

过去几年激进扩张的金科,选择在未来5年大幅降速。其最新的战略目标是,2025年将实现4500亿销售,年均增长15%,相比过去几年的70%大幅降低。

在房地产市场下行、融资“三道红线”压顶的当下,15%的增速也并非易事,金科还要大幅降负债、降杠杆。截至2020年中期,金科负债率高企,三道红线全踩。

未来5年,金科要在规模扩张和降低负债之间,实现平衡。

四年股权拉锯战

金科曾差点成为孙宏斌的囊中之物。

2016年9月,正处于并购密集期的融创,花40亿买入金科16.96%股份,“野蛮人”突袭成为第二大股东。

随后,双方均在二级市场暗中增持,2018年10月,融创以0.0002%的优势超过黄红云成为金科第一大股东,控制权之争白热化。

随后的11月,金科利用回购注销股权的方式,使得董事长黄红云的持股比例被动增持升到30%,在获得控制权的同时,豁免了要约收购义务。

虽然当时融创派驻金科董事会的两个董事提了反对意见,但黄红云方有7人,7:2,回购注销的方案还是通过了。

截至一季度末,黄红云及其一致行动人持有金科29.98%的股份,融创持有29.35%%,双方紧咬不放。

4月14日金科突然公告,融创将以47亿转让11%股权,接盘的是红星美凯龙,实际控制人为车建新家族,与黄红云交好。

至此,孙宏斌算是鸣金收兵,放弃了对金科股份控制权的争夺,黄红云将四年来卧榻之侧的劲敌击退了。这场被称为“仅次于万宝之争”的房企股权争夺战,落下了帷幕。

未来五年大幅降速

控股权旁落的风险消除后,黄红云给金科制定了一系列的规划。与之前的激进进取不同,金科开始降速,并正视债务风险。

12月14日晚间,金科股份公告了新五年发展规划,力争到2025年总销售规模 4500亿元以上,年复合增长率15%以上。次日,公司在上海召开了战略规划说明会,金科联席总裁方明富等出席。

新五年规划的年复合增长率为15%以上,于金科而言是一次主动降速。2015-2019年,公司销售金额年复合增速达70%,位居行业前列,盖过同样激进扩张的融创、阳光城和旭辉。

而在五年前,金科还是一个销售额只有221亿、偏居西南的房企,2015年,该公司新增土储地价仅为27%,新增土储建面降至1.0%左右,创下近五年最低点。

转向始于2016年,当年金科不仅迎来了孙宏斌,发展策略也变得激进。2016年,公司新增土储价款、建面同比分别增长247%、81%,占同期销售比例分别为65%、123%。

金科自此开始逆周期大举拿地,业务驶上激进扩张的快车道。2017至2019年金科的销售金额约658亿、1188亿、1860亿,业绩一路攀升,18年销售金额跻身房企“千亿俱乐部”,19年一跃成为克而瑞房企销售排行榜上的17号角色。

2020年,金科的销售目标为2200亿。据克而瑞数据,今年前11个月,金科完成1954亿元的销售额,目标完成率为89%。预计今年将完成2200亿目标,复合增长率为49.53%。

值得关注的是,2019年金科营业收入增速高达64.36%,今年上半年则大幅减速为16%,从以往的业绩表现看,该公司的收入增速不是很稳定,波动性较大,可能存在对个别项目过度依赖的风险。

高负债的压力

方明富认为,未来中国房地产市场增量由面积驱动转为价格驱动,改善型住房需求占比预计在2030年提升至50%以上。房企未来的规模化竞争将会向差异化竞争转变,比拼增速的时代已经结束。

销售增速从70%到15%,管理层的这种认知,是金科选择降速的行业趋势性逻辑。

同时,降速也是必然。漂亮的业绩增长曲线背后,金科的负债水平同样高增,是三道红线均破、资金链紧绷的数家房企之一。

2019年,金科股份就曾因短期偿债风险大、存贷双高等11个问题收到深交所的问询函,其净利润大幅增长背后有息负债、存货等大幅增长受到质疑。

今年8月“三道红线”融资新规的出台,将进一步限制金科的融资活动。

根据金科今年半年度的业绩数据,其剔除预收款后的资产负债率为74.08%,净负债率为124.62%,现金短债比为0.98,三道红线全踩,按照新规是没法再新增有息负债的。

一个月前,金科曾在接待机构调研时表示,将争取在今年年末实现满足三条红线的监管要求。但业内人士表示,在这么短的时间内,对净负债率高达120%的金科而言,三条全部满足还是挺困难。

海通证券根据公司2020年三季报数据计算,剔除预收账款和合同负债后的资产负债率仍为72.7%,净负债率为121.5%,现金短债比为0.86,三项指标仍均处于红线。考虑到金科智慧服务已经分拆上市完成,预计2020年底3项指标中有1-2项指标达标,公司回到橙线或者黄线。

分拆上市能帮助房企降低负债率,已经成为今年房企的热门选择。金科股份分拆的金科服务已在11月登陆港交所,发售1.33亿股,拟募资63.26亿港元,是西南区域今年最大的一单IPO。

最终,化解高负债的根本,仍然有赖于公司销售、回款以及其他营收的增长及持续性。对于5年后如何实现4500亿销售,金科的规划是,除了开发业务本身的增长,“地产+”业务(包括科技产业、大消费产业及大健康产业)销售规模要达到500亿元以上,代建业务规模达到300亿元。

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