2020年对黄红云来说是如释重负的一年。
4月，这位西南房企龙头金科的掌门人，在与“并购王”孙宏斌的股权争夺战中惊险获胜，保住了金科的控制权，并重新规划公司的未来。
过去几年激进扩张的金科，选择在未来5年大幅降速。其最新的战略目标是，2025年将实现4500亿销售，年均增长15%，相比过去几年的70％大幅降低。
在房地产市场下行、融资“三道红线”压顶的当下，15%的增速也并非易事，金科还要大幅降负债、降杠杆。截至2020年中期，金科负债率高企，三道红线全踩。
未来5年，金科要在规模扩张和降低负债之间，实现平衡。
四年股权拉锯战
金科曾差点成为孙宏斌的囊中之物。
2016年9月，正处于并购密集期的融创，花40亿买入金科16.96%股份，“野蛮人”突袭成为第二大股东。
随后，双方均在二级市场暗中增持，2018年10月，融创以0.0002%的优势超过黄红云成为金科第一大股东，控制权之争白热化。
随后的11月，金科利用回购注销股权的方式，使得董事长黄红云的持股比例被动增持升到30%，在获得控制权的同时，豁免了要约收购义务。
虽然当时融创派驻金科董事会的两个董事提了反对意见，但黄红云方有7人，7:2，回购注销的方案还是通过了。
截至一季度末，黄红云及其一致行动人持有金科29.98％的股份，融创持有29.35%％，双方紧咬不放。
4月14日金科突然公告，融创将以47亿转让11%股权，接盘的是红星美凯龙，实际控制人为车建新家族，与黄红云交好。
至此，孙宏斌算是鸣金收兵，放弃了对金科股份控制权的争夺，黄红云将四年来卧榻之侧的劲敌击退了。这场被称为“仅次于万宝之争”的房企股权争夺战，落下了帷幕。
未来五年大幅降速
控股权旁落的风险消除后，黄红云给金科制定了一系列的规划。与之前的激进进取不同，金科开始降速，并正视债务风险。
12月14日晚间，金科股份公告了新五年发展规划，力争到2025年总销售规模 4500亿元以上，年复合增长率15%以上。次日，公司在上海召开了战略规划说明会，金科联席总裁方明富等出席。
新五年规划的年复合增长率为15%以上，于金科而言是一次主动降速。2015-2019年，公司销售金额年复合增速达70%，位居行业前列，盖过同样激进扩张的融创、阳光城和旭辉。
而在五年前，金科还是一个销售额只有221亿、偏居西南的房企，2015年，该公司新增土储地价仅为27%，新增土储建面降至1.0%左右，创下近五年最低点。
转向始于2016年，当年金科不仅迎来了孙宏斌，发展策略也变得激进。2016年，公司新增土储价款、建面同比分别增长247%、81%，占同期销售比例分别为65%、123%。
金科自此开始逆周期大举拿地，业务驶上激进扩张的快车道。2017至2019年金科的销售金额约658亿、1188亿、1860亿，业绩一路攀升，18年销售金额跻身房企“千亿俱乐部”，19年一跃成为克而瑞房企销售排行榜上的17号角色。
2020年，金科的销售目标为2200亿。据克而瑞数据，今年前11个月，金科完成1954亿元的销售额，目标完成率为89%。预计今年将完成2200亿目标，复合增长率为49.53%。
值得关注的是，2019年金科营业收入增速高达64.36%，今年上半年则大幅减速为16％，从以往的业绩表现看，该公司的收入增速不是很稳定，波动性较大，可能存在对个别项目过度依赖的风险。
高负债的压力
方明富认为，未来中国房地产市场增量由面积驱动转为价格驱动，改善型住房需求占比预计在2030年提升至50%以上。房企未来的规模化竞争将会向差异化竞争转变，比拼增速的时代已经结束。
销售增速从70%到15%，管理层的这种认知，是金科选择降速的行业趋势性逻辑。
同时，降速也是必然。漂亮的业绩增长曲线背后，金科的负债水平同样高增，是三道红线均破、资金链紧绷的数家房企之一。
2019年，金科股份就曾因短期偿债风险大、存贷双高等11个问题收到深交所的问询函，其净利润大幅增长背后有息负债、存货等大幅增长受到质疑。
今年8月“三道红线”融资新规的出台，将进一步限制金科的融资活动。
根据金科今年半年度的业绩数据，其剔除预收款后的资产负债率为74.08%，净负债率为124.62%，现金短债比为0.98，三道红线全踩，按照新规是没法再新增有息负债的。
一个月前，金科曾在接待机构调研时表示，将争取在今年年末实现满足三条红线的监管要求。但业内人士表示，在这么短的时间内，对净负债率高达120%的金科而言，三条全部满足还是挺困难。
海通证券根据公司2020年三季报数据计算，剔除预收账款和合同负债后的资产负债率仍为72.7%，净负债率为121.5%，现金短债比为0.86，三项指标仍均处于红线。考虑到金科智慧服务已经分拆上市完成，预计2020年底3项指标中有1-2项指标达标，公司回到橙线或者黄线。
分拆上市能帮助房企降低负债率，已经成为今年房企的热门选择。金科股份分拆的金科服务已在11月登陆港交所，发售1.33亿股，拟募资63.26亿港元，是西南区域今年最大的一单IPO。
最终，化解高负债的根本，仍然有赖于公司销售、回款以及其他营收的增长及持续性。对于5年后如何实现4500亿销售，金科的规划是，除了开发业务本身的增长，“地产+”业务（包括科技产业、大消费产业及大健康产业）销售规模要达到500亿元以上，代建业务规模达到300亿元。