一线城市楼市年终翘尾!“大城市住房问题”何解?

作者: 钟黛
深圳、广州、杭州多地楼市年末行情火爆。中央经济工作会议首次将“解决大城市住房突出问题”放在重要位置。

临近年末,一线城市楼市有点“疯”。

以深圳、广州为代表的热点城市房地产再续火爆,千人“摇号”重现,走出了一波翘尾行情。

2020年整年,虽有新冠疫情的影响,一线和热点城市却仍然上演了一幕幕抢房、“打新”、魔幻上涨;他们的另一面则是,长租公寓频频暴雷,租房市场陷入困境。

高层非常清楚地认识到,房地产的主要问题之一,在大城市。在最近的中央经济工作会议中,涉及房地产的表述,首次将“解决大城市住房突出问题”放在了重要位置。

深圳的“打新”热在传染

2020 年 11 月 24 日早晨,近万深圳人翘首以盼一个楼盘的摇号结果。这次,“打新”的主角换成了华润城•润玺一期。

该楼盘的审批均价为13.1万元 / 平米,而旁边二手房价格已经是15-18 万/ 平米。哪怕抽中的是100平米的最小户型,也相当于赚到了 500 万。面积越大赚的差价越多,总价2700-2900万的大户型尤受欢迎。

“打新”非常频繁,甚至越来越隐秘。光明、罗湖等区域一些新盘悄悄开盘卖光。中原地产数据显示,深圳11月的新房成交量创下自2016年1月以来的新高,二手房成交量也触底回弹15%。

据中国房价行情网,深圳11月新房、二手房的成交价均居全国主要城市首位,其中二手房的成交价更是顶破了8万每平米的天花板。

跟随深圳,广州、杭州等地楼市也掀起了年末抢房潮,“千人排队”、“开盘日光”重现。

广州成了又一个“热城”,黄埔、天河、南沙等区域,买房意愿强烈。据克而瑞统计,11月,广州热销盘吸客能力强且货量充足,开盘当天去化率均能达到90%以上。

国家统计局数据显示,11月广州接棒深圳,新房和二手房价格的涨幅均居一二线城市首位。

杭州楼市,9.4新政虽然结束了“万人摇”时代,但年末仍有红盘不断冒出。

滨江翠语华庭公布的认筹数高达5446组,创下9.4新政以来的最高纪录;余杭区未来科技城板块,万科未来天空之城系列三期将加推1014套,最快12月底就会推出,摇号资格限制为“无房家庭”。

未来科技城板块整体炙手可热。某中介称,他见过在该板块房源的“打新”中陪跑十余次的客户,其摇号的新房均价由3万多每平米一路上涨至4万多每平米。

11月,杭州新房成交量近13000套,连续8个月“破万”;二手房成交量达10088套,创下历史同期最好记录。

上海楼市也热了起来。12月入市的新盘中,中心城区徐汇区,汇成•南街里未开先火,其备案均价为8万每平米,凭借明显的价格倒挂获得踊跃认筹。

位于烫金板块的融创徐汇滨江壹号,认筹金600万元、冻资证明700万元起步。摇号成功后,融创要求全款支付,该楼盘户型最低总价也有1600万元。如此苛刻的条件之下,认筹率仍然相当火热,经计算,开发商收金超60亿。

此外,嘉定的保利云上澄光、青浦的招商虹桥公馆二期、松江的泗水和鸣等多个项目,均收获上千组认筹。

中央首提“大城市住房突出问题”

一线城市的房价走势,以及其他住房问题,重要性无比凸显。

在近年的中央经济工作会议公报中,房地产领域的工作部署连续两年被放在民生问题下,与其他民生问题并列成段,但今年,房地产问题与2017年一样,再次被单独列为一个具体问题,单独成段。

并且,会议首次将“解决好大城市住房突出问题”单独作为一项任务列出。

大城市住房问题的表现之一,是高房价。贝壳研究院首席分析师许小乐指出,在中国,局部大城市如深圳等住房供需矛盾进一步激化,房价出现明显上涨。但房价过快上涨会在一定程度上对人口流入形成阻滞作用,不利于城市发展,所以,此次会议明确将“解决大城市住房突出问题”作为明年的重要工作任务。

易居研究院智库中心研究总监严跃进也表示,今年包括深圳、上海等大城市“打新”、抢房现象比较明显,部分市场有一定的炒作行为,投机氛围较重。

表现之二,是租赁市场发展不成熟。也是在这些大城市,以前90%以上都是个人房东出租房源,租房市场混乱,近几年机构租赁快速发展,但机制尚待完善。

今年,长租公寓频频爆雷,也大多发生在大城市。青客、蛋壳、自如等长租公寓运营商步履维艰,租金贷问题难解,在大城市漂泊的许多年轻人正面临困境,需要更深入的制度规范。

全国房地产商会联盟主席顾云昌认为,中国房地产的问题主要出在大城市,比如房价过高或者房价上涨过快,居民买不起,租赁市场发展不足等。

表现之三,是附着在住房上的公共资源不对等,尤其是教育,导致学区房被炒作。在大城市买房和租房,所拥有的公共服务和权利,不可同日而语。早在2017年,广州等城市就提出“租购同权”,但推进落实不足。

严跃进认为,明年,对于楼市供需矛盾明显的大城市,房地产政策或有四大变化。一是,继续打击炒房需求,如此前深圳曝出的“代持购房”行为;二是加大土地供应力度,尤其是增加纯住宅用地供应;三是继续发展租赁市场;四是推进租购同权。

或大幅增加宅地和租赁供应

要化解大城市的住房问题,最根本的方法还是调节需求,增加供应。

以深圳为例,今年深圳大幅出让宅地已达800亿以上,是近年来力度最大的一年。

今年的中央经济工作会议对租赁市场着墨较多,指出土地供应要向租赁住房建设倾斜,单列出了租赁住房用地计划。

会议提及,为租赁市场提供更为丰富的用地保障,包括传统的土地供应、集体建设用地、闲置土地等。分析认为,这些都有利于增加租赁房供应,稳定租金水平,真正解决新市民等的居住问题。

会议再次提及租购同权。严跃进表示,“租购同权”主要是在落户、入学、医疗方面的同权。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出,基于优质公共服务的稀缺性,未来租购同权将会渐进式实现。例如在教育方面,政府增加公办教育、让私立学校和公办教育在办学质量上靠拢。

21日召开的全国住房和城乡建设工作会议,则再提大力发展租赁住房,解决好大城市住房突出问题。

住建部提出,要加快构建以保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系;扩大保障性租赁住房供给,做好公租房保障,在人口净流入的大城市重点发展政策性租赁住房。

此外,还要规范发展住房租赁市场,加快培育专业化、规模化住房租赁企业,建立健全住房租赁管理服务平台。

展望后市,业内人士认为,鉴于目前大城市的住房矛盾突出,大城市楼市调控从严将是大概率事件。

当前部分城市房地产市场上涨预期相对强烈,为维持房地产市场稳定,部分城市存在调控加码收紧的可能。其中尤以深圳为先。

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舍得
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不要不要不要-停

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手机用户1739
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疯很久了

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jztzdyd
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北京的商住房跌的很厉害,性价比突出,可惜小孩上学等不同权!

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MobileUser0175
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真的要靠楼房兜售拉动实业,制造业。今后把山平了,把海填了,盖楼!!!

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Marvix
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我怎么觉得这些政策和论调我2016年就看过?

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