11月美国成屋销售六个月里首度下滑,价格同比涨两位数但跌落史高

作者: 杜玉
11月末的成屋上市出售数量和售罄时长均创1982年有数据记录以来的史低,有分析称,供需之间日益严重的不平衡,令房价上涨速度超过健康水平。11月成屋售价中位数同比增14.6%,连续四个月录得双位数同比涨幅。

约占美国住房销售量九成的成屋销售(即美国二手房市场)在11月终于降温了!但这并不是因为买家离场,反而由于供应短缺推高了房屋售价,而且预算越低的买家越买不到房。

12月22日周二,据全美地产经纪商协会(NAR)统计,今年11美国成屋销售季调后年化总数环比下降2.5%,至669万户,从10月前值686万户所创2005年11月以来的十五年新高回落。

这是该数据自今年5月以来首次环比下滑,此前连续五个月环比上涨,并逊于市场预期的下滑2.2%至670万户。该数据同比增25.8%,较10月的同比涨幅26.6%有所放缓。

NAR首席经济学家Lawrence Yun表示,相对于卖方而言,美国二手房市场存在太多的买家,“这可能是导致11月销售环比下降的主要原因。”

11月的成屋售价中位数同比增长14.6%,同比连涨105个月,至31.08万美元,连续四个月录得双位数同比涨幅,不过较10月录得的31.3万美元回落,当时曾连续五个月创1968年有记录以来史高,6月时美国成屋中位数售价首次突破30万美元整数关口。

同样从6月开始,美国房价上涨便主要因供应短缺所致。截至11月末共有128万户成屋上市出售,创1982年有数据记录以来的史低,较10月的142万户环比减少10%,较2019年11月的164万户同比下降22%,同比连降了18个月。

按照当前销售速度,11月的成屋库存将在2.3个月内售罄,打破了9月和10月所创的1982年有数据记录以来的史低水平。市场一般认为低于5个月的库存售罄期属于“供应端趋紧”,6-7个月为“供求健康平衡”。待售房屋平均在市场上停留21天,保持史低,去年同期为38天。

美国四大地理分区中,仅西部地区在11月的成屋销量环比持平,其他三个地区均下跌。不过有分析称,新冠疫情激增可能对此有负面影响,例如中西部的明尼苏达州成屋销售同比增长15.8%,低于全国平均水平,也明显低于10月的同比增速28.9%,该州恰好是疫情复发的中心地区。

Lawrence Yun在公开声明中指出,11月成屋销售下跌可能是由于房价上涨过快,最近几个月新增就业也开始停滞,消费者信心因此受到削弱,不过并没有特别值得担忧的地方:

初次购房者的可负担能力正在接受挑战,但随着新一轮财政刺激落地和新冠疫苗开始分发,以及人们对房屋所有权的强烈需求,到2021年美国楼市将继续强劲增长。

实际上,11月中,新上市待售的二手房数量同比增加了约10%,但旺盛的需求端正在迅速吸纳新增供应。有分析称,正是供需之间日益严重的不平衡,使得房价上涨速度超过了市场健康水平。

从中位数房价越长越高也可看出,美国高端楼市销售更为活跃。11月的数据显示,售价在10万美元以下的成屋销售量同比下降22%,10万至25万美元之间的销量同比上涨2%,而75万至100万美元的高端房屋销量同比激增了85%。这代表预算更低的买家可能很快被挤出市场。

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