2020年全国楼市在疫后复苏中住宅市场产品结构发生了一定变化，总体上新房市场三房改善产品仍是市场主力，变化在于一方面疫情下居民收入预期下滑，小面积二房产品去化速度放缓；另一方面疫后改善需求进阶，120-140平方米四房及以上产品显著上扬，尤其是豪宅市场显著转暖，上海、杭州、北京、深圳等供销两旺。随着购房消费观念不断升级，预计未来舒适型住宅需求比重将持续上升，但考虑到政策调控严格和房价上涨压力，各能级城市热销户型还将延续小型化趋势。
2020年总结
01 功能性三房、四房需求占比皆升，二房比重继续回落
2020年改善型需求持续释放，112个重点监测城市三房仍是成交主力，成交占比进一步提升至59.24%，较2019年净增长2.31个百分点；四房成交占比也是稳中有升，较2019年净增长0.85个百分点至20.2%，显示改善型住房需求依旧坚挺，且有较强购买力支撑。
与此同时，刚需市场整体低迷，两房去化速度明显放缓，成交占比降至16.36%，较2019年净减少2.33个百分点。说明刚需客群更易受疫情负面冲击，基于居民收入预期下滑，部分刚需客群缓置业，购房周期明显拉长。
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02 一线80平以下小套型化，三四线100-140平改善进阶
2020年改善型需求进阶，100平方米以上中大户型成交占比皆升，刚需退坡，100平方米以下小户型成交占比皆降。112个重点监测城市100平方米以上户型成交占比66.8%，较2019年净增加1.35个百分点，其中120-140平方米户型暂以0.78个百分点涨幅居首。100平方米以下户型成交占比33.2%，较2019年净减少1.35个百分点，其中80-90平方米户型暂以0.68个百分点跌幅居首。
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03 100平以下功能三房占比上升，四房舒适化160平以上走俏
当前房地产市场主力购房需求早已过渡至三房、四房，其中100-120平方米三房、120-140平方米四房最受市场欢迎，成交占比都在40%以上。
2020年，112个重点监测城市三房户型整体延续小型化趋势，100平方米以下三房成交占比明显回升，较2019年净增长0.81个百分点；100-160平方米三房成交占比持续走低，较2019年净减少0.87个百分点。
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2020年，112城四房户型转向舒适化，160平方米以上大户型更为畅销，成交占比较2019年净增长0.95个百分点，显示高端改善型需求异常坚挺，并有强劲购买力支撑。
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04 一二线叠加、三四线联排及独栋占比上升，200平左右为主流
2020年，叠加、联排这类经济型别墅仍受市场欢迎，成交占比稳中有升，独栋这类高档别墅市场占有率也小幅回升。112个重点监测城市联排别墅成交最为活跃，成交占比多达51.66%，较2019年净增长0.31个百分点。其次为叠加别墅，成交占比40.82%，较2019年净增长0.41个百分点。独栋别墅市场占有率也小幅回升，较2019年净增长0.1个百分点。双拼别墅市场占有率则有所回落，较2019年净减少0.82个百分点。
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2020年，舒适型别墅走俏，160平方米以上中大户型成交占比升至60.9%，较2019年净增长3.93个百分点。140平方米以下小户型成交占比跌至21.73%，较2019年净减少3.95个百分点。
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05 千万豪宅需求爆发但分化显著，杭州、武汉等异军突起
2020年，全国豪宅市场呈现两大特征：整体向好、城市分化。整体向好体现在豪宅成交增势明显，112城总价1000万以上豪宅成交套数同比增长26%，总价3000万以上顶豪成交同比增长13%；单价5万以上豪宅成交套数同比增长25%，单价10万以上豪宅成交同比增长20%。
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06 二手住宅二、三房是主力，140㎡、四房以上大户型房源比重显著上升
综观今年二手房成交情况，市场主力成交户型仍为二房和三房，大户型产品占比有所提升。据CRIC不完全统计，重点监测的北京、深圳、合肥、武汉和重庆5个样本城市二手房成交套数占比显示，二、三房合计成交占比接近80%，但相较于2019年二房、三房成交比重分别回落1pts和3pts。受疫情影响，大户型产品需求凸显，四房以上户型比重上升显著，尤其是深圳、武汉、重庆3城4房产品成交占比较2019年均扩大2pts以上。
从成交面积段来看，小面积二手住宅需求依旧最为集中，但成交增长趋大化开始显现。据CRIC重点监测的10个样本城市二手住宅各面积段成交套数占比情况显示，90平方米以下面积段产品为成交主力，合计成交占比达60.4%，特别是70-90平方米需求旺盛，主要是一大部分刚需客群被挤压至二手房市场，选择小面积、低总价的二手房源来满足基本居住需求。但相较2019年来看，70平方米以下产品成交占比却明显下降了4.6个百分点，反观一线城市北京、上海、深圳以及二线城市中重庆、南京、武汉等140平方米以上大户型面积段产品成交占比显著上升，其中北京、深圳、郑州占比已超过8%。
2021年展望
07 刚改兼具功能舒适与小型化折中，高端豪宅注重“终极改善”产品力
展望未来，改善型需求或将持续释放，并有较强购买力支撑，三房仍将是成交主力。其中，一二线城市存量改善型换房需求依旧坚挺，三房成交更为活跃。三四线城市购房大都一步到位，三房仍将占据最大的市场份额。随着二孩家庭逐渐增多，叠加潜在购房消费持续升级，四房成交占比有望稳中有升。尤其是一线城市，现阶段四房成交占比整体偏低，长期来看犹存较大的提升空间。基于疫情影响下居民收入预期下滑，刚需客群更易受负面冲击，购房周期或将进一步拉长，两房成交占比也将持续走低。
正由于改善型需求依旧坚挺，刚需客群购买力则明显不济，100平方米以上中高端产品或将更受市场欢迎，市场占有率有望稳步提升。对于一线城市而言，增量刚需仍将占据较大的成交比重，而在收入预期下滑的作用下，刚需退坡已是大概率事件，低总价的小户型产品或将更受市场欢迎，80平方米以下两房成交或将更为活跃。对于二线以及三四线城市而言，改善型客群仍是最大的置业群体，100平方米以上中高档产品市场占有率有望稳步提升。尤其是二线城市，更有较强购买力支撑，140平方米以上高档产品或将更受市场欢迎。
成交主力三房或将延续户型小型化趋势，100平方米以下小三房成交或将更为活跃，成交占比也将继续提升，尤其是一二线城市，增长或将更为明显。相较而言，高端改善型需求坚挺，更有强劲购买力支撑，四房或将转向舒适化，160平方米以上大户型或将更受市场欢迎，尤其是二线以及三四线城市，市场占有率仍有一定的提升空间。
高端豪宅产品有望持续高位运行。一方面，房地产行业经过多年发展，逐渐从有房住向住好房转变，高净值人群终极改善自住需求依然强烈；另一方面，购房信贷中性偏积极，按揭环境相对友好，基于资产保值、增值需求，财富高净值群体认为购房并非“消费”而是“储蓄”，核心城市豪宅仍将是买房抗通胀的重要渠道，核心地段豪宅仍是资源稀缺品，好的产品仍是趋之若鹜的住房消费标的。
本文作者：克而瑞研究中心，来源：克而瑞地产研究 ，原文标题：《2020年中国房地产总结与展望：需求结构篇》