资金链紧张,雅居乐七项目拟引平安入股或涉资百亿

作者: 钟黛
雅居乐并非个例。“三道红线”融资新规穿透式监管下,房企以前不想用的股权融资开始盛行。

曾经重仓海南和旅游地产的“华南五虎”之一雅居乐,也遇到了现金流困境,且再次傍上了“金主”平安。

12月24日晚,雅居乐公告,拟向平安出售7个开发项目股权,平安已同意向雅居乐支付合计70.51亿元,作为各自收购股权或贷款的诚意金,预计加上后续投入,平安将付出上百亿资金。

据华尔街见闻查询,这些项目大多具文旅或产业地产性质,位于二三线非核心城市,分布于海南、中山、扬州、清远、天津、郑州和惠州,总面积约176万平方米。

雅居乐向平安出让7个项目35%~50%的股权,出售后仍由雅居乐集团负责操盘。雅居乐对这些项目的原有持股比例介于70%~100%。

这不是双方的第一次合作。早在2018年12月,中国平安就以9.88亿元收购惠阳雅居乐公司22%股权;2019年,中国平安先后获取惠阳雅居乐公司34%股权及惠州白鹭湖公司15%股权,涉及土地数量达7宗。今年7月,雅居乐与平安以38.8亿元共同拍下“中山总价地王”翠亨新区地块。

此次收购完成后,双方合作的土储面积达318万平方米,约占雅居乐总土储的27%。相较此前的合作,此次收购的深度和广度皆有所扩大。

对雅居乐而言,这也是其历史上第一次转让如此大规模的资产包。一般而言,如若不是本身资金紧张,房企是不会进行这种股权融资的。

实际上,雅居乐的财务状况羸弱并非今时今日。2016年至2019年,随着业务的大幅扩张,雅居乐的有息负债持续攀升,分别为439.96亿元、616.75亿元、885.29亿元和966.70亿元,但与此同时,公司销售及回款却未能同步提升,甚至在2018年未能完成销售目标,其资金紧张在2018年底便已显现。

根据财报截至2018年末,雅居乐现金及现金等价物为357.76亿元,勉强覆盖短期借款353.33亿元;到 2019年年末,1年内需要偿还的借款共422.97亿元,而其拥有货币资金425.55亿元,扣除90.04亿元受限制现金,存在87.46亿元的资金缺口。

2016-2019年,雅居乐的资产负债率分别为66.5%、72.9%、79.1%、76.1%;净负债率分别为49.1%、71.4%、79.1%、82.8%,看似不高的净负债率,其实未包含永续债。

过去几年,雅居乐通过大量发行永续债进行融资。截至2019年末,雅居乐的永续债高达135.67亿元,同比增长62.77%,占权益总额的20.76%。

到了2020年上半年,雅居乐资产负债率为76.26%、将永续债计算在内的净负债率为114%,依据“三道红线”的划分标准,雅居乐踩中两条,现金短债比为1.15,也接近踩线。

4月份,评级结构穆迪曾预计,未来12-18个月雅居乐将通过缩减收购规模来控制债务增长。但该机构未预料雅居乐大幅转让股权类资产。

若引平安入股,百亿资金入账显然将有助于改善雅居乐的财务状况。雅居乐方面表示,与平安的交易有利于短期及长期优化集团资产,可令截至2020年12月31日止年度的现金流量增加,亦可分散集团财务风险。

雅居乐并非个例。“三道红线”融资新规穿透式监管下,高负债房企均面临压力,花式降负债成为主流。

其中,房企以前不想用的股权融资开始盛行。同策研究院报告显示,11月份,40家典型上市房企股权融资总额为256.36亿元,占比23.50%,环比大幅上涨331.2%。典型案例包括恒大集团转让广汇实业40.96%的股份,以及融创服务、金科服务、世茂服务拆分上市等。

三道红线管控的是有息负债,实际上是债权融资,股权融资并未被限制。因此,今后房企之间的股权合作,或金融机构入股房地产项目甚至上市公司股权,都会越来越多。

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