年度接近尾声，各大城市土地市场陆续收官。据沪上媒体12月28日报道，上海以成交总价接近3000亿的成绩，成为今年土拍市场成交金额最高的城市。
2020年，是上海土拍大年。年初，香港置地以310.5亿元拿下上海市徐汇滨江西岸金融港地块，成为全国总价最高的地块。年中，融创中国、保利集团、中海地产等品牌房企激烈厮杀，将土地市场推向高潮。岁末，溢价率不断推高、成交记录持续刷新，上海土拍热度高温不褪。
在官方保供应和调规则的双重利好下，长期站在上海门外的外埠企业赢来拿地窗口期。华发股份、招商蛇口、万科集团等企业逆市加仓，补货上海。新鲜血液的注入，推动上海土地交易走向市场化，走进新纪元。
全年收金近3000亿，为全国最高
当行业仍在探讨应对疫情的策略时，一宗土地交易拉开2020年上海土拍大戏的序幕，亦为全年土拍大戏定下基调。2月20日，香港置地以310.5亿元的价格拿下上海市徐汇滨江西岸金融港地块，成为全国总价最高的地块。
高溢价、频举牌，是上海土拍大年的注脚。
根据中原地产数据，今年上海共有16宗土地成交溢价率超过30%。其中，溢价率最高的商品住宅地块为浦东新区新场镇古镇东单元地块，溢价率60.8%，竞得人为上海同润投资。此外，万达地产以溢价率53.13%竞得临港NHC10101单元06-01地块、路劲地产以溢价44.9％斩获11号线旁商住地块等，均获得市场广泛关注。
8月11日的上海闵行新城MHC10402单元25A-11A地块竞拍现场，堪称年度竞逐最激烈的地块。当日，该地块共经历162轮举牌，最终华发力挫融创、保利、金茂三家实力对手，以总价64.35亿元、楼面价40558元/平方米的代价重金拿下闵行入场券。据悉，该地块成功刷新上海闵行区宅地成交记录。
土地供应大增和开发商入市热情推高土地成交数据，2020年上海土拍金额创下近三年新高。CREIS中指数据显示，截至12月28日，上海全年土地出让金超过2940亿元，成为2020年全国土地出让金最多的城市。
官方出手保供应
在这场保供应的大战中，政策推动功不可没。伴随着土拍规则的变化，上海土地市场走向市场化。
4月10日，是上海土地市场风向转变的一天。这一天，上海土地市场发布公告明确调整土地出让规则。新规在竞买名额、自持比例和资金冻结周期等方面，都发生了明显的变化。
对于开发商而言，与利润空间息息相关的是取消自持比例的限制。根据上海土地市场官网信息，新规取消对开发商自持比例的要求。此前，上海普通住宅用地需自持不低于建筑面积15%的住宅物业用于租赁。松江地块释放了“松绑”信号，在一定程度上提高开发商举牌积极性。
松江地块对于申请人数的规定，则是直接打开房企竞逐的大门。根据出让条件，若有10个竞买人以上参与竞价，将有6个竞买人获得竞买资格。若竞买人在5人以内，可以直接进入竞买环节。
此前，若竞买人超过3人，地块的出让方式即转为投标，根据房企的经济实力、技术资质、项目经验进行综合评分，排序确定顺位。多名业内人士认为，投标方式有效地防止出现高溢价地，但也让土地交易进入“半封闭”状态，排挤新晋企业，加速土地市场买家固化。
新规成为划分上海土地市场的分水岭事件。新规之前，上海溢价率超过10%的住宅用地仅有3宗。新规之后，上海有37宗商品住宅用地溢价率超过10%。
除了规则转变之外，上海官方还发文明确保供应。4月22日，上海市人民政府办公厅印发《上海市扩大有效投资稳定经济发展的若干政策措施》的通知，表示将适当增加年度土地供应量、加快土地出让收入安排和使用和支持房地产企业合理融资需求等。
对于上海土地成交价格创新高的原因，上海中原市场分析师卢文曦对华尔街见闻分析称，今年一季度由于受疫情影响，上海放松预售条件以减轻开发商资金压力。在“一城一策”的指导原则下，上海增加土地供应平稳预期。过去为了控制地价，上海多数土地出让时要求有15%的自持比例，对于开发商而言自持面积意味资金沉淀，现金流遇到压力。2017-2019年多是此类土地，整体溢价率较低。
“今年以来，上海降低自持要求，一些土地甚至没有自持部分，因此，开发商举牌积极性提高。”卢文曦进一步补充道，今年上海中心区供应量有所增加，随着优质地块的入市，整体成交价也有所上涨。
外埠房企窗口期补仓
“中小企业和外来企业之前在公开市场都没有机会。如果之前没有在上海拿过地的或者行业规模不大的，投标分数都比不过大房企，所以之前土地市场上拿地的就这么几家人。今年规则变了，新面孔就多了。”一名熟悉上海土拍的业内人士对华尔街见闻表示，今年规则改变后，外埠房企表现十分进取。
来自好地网上海的数据显示，今年前11月拿地金额最高的是香港置地，以总价310.5亿元拿下徐汇滨江地块，为上海目前总价最高；其次是华发，2020年以来，拿下静安区、闵行区和浦东新区3宗涉宅地，总金额为111.7亿元；第三位是金地，以总价94亿元拿下嘉定区、青浦区共3宗宅地。前11月拿地金额榜TOP 10中，全部都为外来企业。
规则转变让房企迎来拿地窗口期，外来房企趁机加快补仓速度。
拿下徐汇滨江地块之后，香港置地发文表示，此次交易提供一个有吸引力的机会，可在上海的黄金地段开发和经营规模的商业综合体，符合集团长期以来在亚洲主要门户城市收购黄金地段的长期战略。前11月拿地亚军华发股份2019年在上海拿地总金额仅43亿元，今年前11月拿地金额就已经为111.7亿元，同比增长158.76%。
在卢文曦看来，近年来上海本土企业拿地风格较为稳健，资金实力比不过头部企业，在土地市场上声音逐渐减少。外埠企业积极进军上海，是出于战略布局的考虑。对于成长型企业，想扩大版图的话必须要在上海或者环上海占有一席之地，做出标杆产品。在这种情况下，这些企业拿地并不是纯粹为了利润，而是想培育市场或寻找进入上海市场的通道，因此外埠企业愿意以较高价钱买入入沪门票。
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