上海土拍大年收官:收金近3000亿,外来房企热情高涨

来源: 林橙
在官方保供应和调规则的双重利好下,外地房企逆市加仓,补货上海。新鲜血液的注入,推动上海土地交易走向市场化,走进新纪元。

年度接近尾声,各大城市土地市场陆续收官。据沪上媒体12月28日报道,上海以成交总价接近3000亿的成绩,成为今年土拍市场成交金额最高的城市。

2020年,是上海土拍大年。年初,香港置地以310.5亿元拿下上海市徐汇滨江西岸金融港地块,成为全国总价最高的地块。年中,融创中国、保利集团、中海地产等品牌房企激烈厮杀,将土地市场推向高潮。岁末,溢价率不断推高、成交记录持续刷新,上海土拍热度高温不褪。

在官方保供应和调规则的双重利好下,长期站在上海门外的外埠企业赢来拿地窗口期。华发股份、招商蛇口、万科集团等企业逆市加仓,补货上海。新鲜血液的注入,推动上海土地交易走向市场化,走进新纪元。

全年收金近3000亿,为全国最高

当行业仍在探讨应对疫情的策略时,一宗土地交易拉开2020年上海土拍大戏的序幕,亦为全年土拍大戏定下基调。2月20日,香港置地以310.5亿元的价格拿下上海市徐汇滨江西岸金融港地块,成为全国总价最高的地块。

高溢价、频举牌,是上海土拍大年的注脚。

根据中原地产数据,今年上海共有16宗土地成交溢价率超过30%。其中,溢价率最高的商品住宅地块为浦东新区新场镇古镇东单元地块,溢价率60.8%,竞得人为上海同润投资。此外,万达地产以溢价率53.13%竞得临港NHC10101单元06-01地块、路劲地产以溢价44.9%斩获11号线旁商住地块等,均获得市场广泛关注。

8月11日的上海闵行新城MHC10402单元25A-11A地块竞拍现场,堪称年度竞逐最激烈的地块。当日,该地块共经历162轮举牌,最终华发力挫融创、保利、金茂三家实力对手,以总价64.35亿元、楼面价40558元/平方米的代价重金拿下闵行入场券。据悉,该地块成功刷新上海闵行区宅地成交记录。

土地供应大增和开发商入市热情推高土地成交数据,2020年上海土拍金额创下近三年新高。CREIS中指数据显示,截至12月28日,上海全年土地出让金超过2940亿元,成为2020年全国土地出让金最多的城市。

官方出手保供应

在这场保供应的大战中,政策推动功不可没。伴随着土拍规则的变化,上海土地市场走向市场化。

4月10日,是上海土地市场风向转变的一天。这一天,上海土地市场发布公告明确调整土地出让规则。新规在竞买名额、自持比例和资金冻结周期等方面,都发生了明显的变化。

对于开发商而言,与利润空间息息相关的是取消自持比例的限制。根据上海土地市场官网信息,新规取消对开发商自持比例的要求。此前,上海普通住宅用地需自持不低于建筑面积15%的住宅物业用于租赁。松江地块释放了“松绑”信号,在一定程度上提高开发商举牌积极性。

松江地块对于申请人数的规定,则是直接打开房企竞逐的大门。根据出让条件,若有10个竞买人以上参与竞价,将有6个竞买人获得竞买资格。若竞买人在5人以内,可以直接进入竞买环节。

此前,若竞买人超过3人,地块的出让方式即转为投标,根据房企的经济实力、技术资质、项目经验进行综合评分,排序确定顺位。多名业内人士认为,投标方式有效地防止出现高溢价地,但也让土地交易进入“半封闭”状态,排挤新晋企业,加速土地市场买家固化。

新规成为划分上海土地市场的分水岭事件。新规之前,上海溢价率超过10%的住宅用地仅有3宗。新规之后,上海有37宗商品住宅用地溢价率超过10%。

除了规则转变之外,上海官方还发文明确保供应。4月22日,上海市人民政府办公厅印发《上海市扩大有效投资稳定经济发展的若干政策措施》的通知,表示将适当增加年度土地供应量、加快土地出让收入安排和使用和支持房地产企业合理融资需求等。

对于上海土地成交价格创新高的原因,上海中原市场分析师卢文曦对华尔街见闻分析称,今年一季度由于受疫情影响,上海放松预售条件以减轻开发商资金压力。在“一城一策”的指导原则下,上海增加土地供应平稳预期。过去为了控制地价,上海多数土地出让时要求有15%的自持比例,对于开发商而言自持面积意味资金沉淀,现金流遇到压力。2017-2019年多是此类土地,整体溢价率较低。

“今年以来,上海降低自持要求,一些土地甚至没有自持部分,因此,开发商举牌积极性提高。”卢文曦进一步补充道,今年上海中心区供应量有所增加,随着优质地块的入市,整体成交价也有所上涨。

外埠房企窗口期补仓

“中小企业和外来企业之前在公开市场都没有机会。如果之前没有在上海拿过地的或者行业规模不大的,投标分数都比不过大房企,所以之前土地市场上拿地的就这么几家人。今年规则变了,新面孔就多了。”一名熟悉上海土拍的业内人士对华尔街见闻表示,今年规则改变后,外埠房企表现十分进取。

来自好地网上海的数据显示,今年前11月拿地金额最高的是香港置地,以总价310.5亿元拿下徐汇滨江地块,为上海目前总价最高;其次是华发,2020年以来,拿下静安区、闵行区和浦东新区3宗涉宅地,总金额为111.7亿元;第三位是金地,以总价94亿元拿下嘉定区、青浦区共3宗宅地。前11月拿地金额榜TOP 10中,全部都为外来企业。

规则转变让房企迎来拿地窗口期,外来房企趁机加快补仓速度。

拿下徐汇滨江地块之后,香港置地发文表示,此次交易提供一个有吸引力的机会,可在上海的黄金地段开发和经营规模的商业综合体,符合集团长期以来在亚洲主要门户城市收购黄金地段的长期战略。前11月拿地亚军华发股份2019年在上海拿地总金额仅43亿元,今年前11月拿地金额就已经为111.7亿元,同比增长158.76%。

在卢文曦看来,近年来上海本土企业拿地风格较为稳健,资金实力比不过头部企业,在土地市场上声音逐渐减少。外埠企业积极进军上海,是出于战略布局的考虑。对于成长型企业,想扩大版图的话必须要在上海或者环上海占有一席之地,做出标杆产品。在这种情况下,这些企业拿地并不是纯粹为了利润,而是想培育市场或寻找进入上海市场的通道,因此外埠企业愿意以较高价钱买入入沪门票。

*2021年A股(其他各类资产)走势几何,快来撕日历投票围观千万见闻用户的选择,悄悄告诉你,撕日历赢福利还有机会赢取IPHONE12!

1条评论
收藏
qrcode
写评论

icon-emoji表情
图片
1 条评论
 Sean
举报

掌声响起来掌声响起来

0
回复