丁祖昱是谁？易居企业集团CEO，地产圈的罗振宇，因每年发布的楼市预测而备受关注。
2020年的最后一天，“丁祖昱评楼市”年度发布会在上海举办，丁祖昱带着2020年复盘和2021年预测如约而至。
回看丁祖昱去年给出的2020年十大预测，不乏明显的错误，其中“翻车”最为惨烈的预测可能是“深圳不会涨”。结果证明，今年深圳楼市的火爆程度可谓蜚声全国，2、3月份全国人民还在抢口罩的时候，深圳人民就在排队抢房了。
去年他推荐的8只地产相关的股票中，只有碧桂园服务一家涨了。
今年，丁祖昱的十条预测能中几条？推荐的股票是涨是跌？
复盘2020年：开发商有222亿债务没还上
在发布预测之前，丁祖昱先用数据回顾了不平凡的2020年。
疫情之下，房地产市场实现了强劲的V型反转，最终交出了所有开发商都没想到的好成绩。丁祖昱称，今年新房销售金额再创新高，达17.2万亿元，较去年增长1.2万亿元；今年的商品房销售面积为17.4亿平方米，较去年增长0.2亿平方米。
发布会现场，丁祖昱谈到，2020年千亿房企数量预计将由2019年的34家增至40家以上。部分房企全口径金额还在增长，但操盘或权益增速已下降。
2020年，房企资金压力骤升，出现了不少开发商还不起钱的情况。丁祖昱指出，信用债违约的房企数量、违约债券数量、以及违约日债券余额在2020年都骤增。其中2020年，房企在违约日的债券余额共计约222亿元，同比增长289%。
他提到，上市物企近半沦为“僵尸股”，49%上市物企日成交额在1000万元以下，46%上市物企日成交量在100万股以下。
商业地产的日子也不太好过。他提到，2020年商业项目供应腰斩，开业规模为1462万平方米。近三年商业整体业态开关店率分别为：1.12%、0.98%、0.71%。北京、上海、广州、深圳、南京等一线城市和强二线城市2020年购物中心出租率均呈同比下降态势。
总结来看，丁祖昱对2020年房地产市场的复盘如下：
1、房地产依然是中国经济压舱石、稳定剂
2、2020年全国商品房销售金额超17万亿
3、11城2020二手房成交面积创近3年新高
4、2020年全口径业绩千亿房企突破40家
5、2020房企债务违约金额约222亿元，同比增289%
6、300城土地成交金额达7.38万亿
7、商业地产租赁供应腰斩，销售额降三成
8、长租公寓开业增速整体放缓
9、中国物管行业规模1.2万亿，近半上市物企沦为“僵尸股”
10、2020年南京一二手房倒挂项目数量最高，达92个
2021年楼市十大预测
展望2021年，楼市会走向何方？金融政策将如何演变？土地市场还有机会吗？物业股还能炒吗？
关于行业规模，丁祖昱的立场与过往一致，认为2020年后行业将步入无增长时代。伴随三道红线落地，房住不炒已成为长效机制，房地产将进入到下一个确定性阶段。
开发商融资可能会更难。他预测2021年金融政策仍将趋紧，“三道红线”范围扩大。他称，千万不要以为今天“水”很多，都会流入房地产。过去两年，都在关房地产金融的“水龙头”。
关于土地市场，他指出为遏制疫情对于房地产行业的负面影响，各地加大了优质用地供应量，土地市场热度明显提升，地价随着优质用地的供应增加上升。他认为，2021年投资趋同，重点城市地价很难下降。
关于物业股，他称，物业板块的价值通过疫情被刷新，多家物业服务企业以黄金赛道的名义C位上市，房地产企业纷纷从城市发展商向生活运营商迈出关键步伐。他预测，2021年资本聚焦仍在物业，但估值全面进一步回归理性。
2020年来，长租公寓“爆雷”“跑路”频发。在丁祖昱看来，2020年年末的中央经济工作会议把“租赁”放到了特别重要的战略位置，2021年政策关注重点在租赁，既要高度重视保障性租赁住房建设，又要土地供应要向租赁住房建设倾斜，还要对租金水平进行合理调控，更好地解决好大城市住房突出问题。
总结来看，丁祖昱对2021年房地产市场的十大预测如下：
1、行业步入无增长时代，规模房企也会出现负增长
2、政策重点关注租赁，土地供应向租赁倾斜，合理调控租金
3、开发商融资难，金融政策趋紧，三道红线范围扩大
4、“三道红线”倒逼房企加速去杠杆、降负债，2021年过半房企将转绿
5、优质土地供应增加，地价结构性上升，重点城市地价难降
6、房企全口径销售金额上升，但操盘权益下降
7、线上营销成为新战场，“线上售楼处”逐渐取代“线下售楼处”
8、养老产业迎来黄金布局期，增长提速规模放量，有望超越地产
9、物业股仍是资本焦点，但估值将全面回归理性
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