如何理解“房地产贷款集中度管理”?银行贷款结构会大变样吗?

来源: 国盛证券马婷婷团队
上市银行基本不需要“净压降”,但未来将调整资产结构,减缓房地产贷款的投放速度。房地产类贷款投放金额减少又将倒逼银行调整资产结构,是否影响息差取决于其资产获取能力。

事件

12月31日,央行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》(以下简称《通知》),研究制定房地产贷款集中度管理制度,综合考虑银行业金融机构的资产规模、机构类型等因素,分档设臵房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限,对超过上限的机构设臵过渡期,并建立区域差别化调节机制。

四大关注点

关注点1:房地产贷款集中度管理对银行有何约束?分五档设臵房地产和个人住房贷款余额占比上限。具体来看,房地产占人民币各项贷款余额上限分为五档:1)中资大型银行(国有六大行+国开行)分别是40%和32.5%;2)中资中型银行(12家股份制银行+农发行+进出口银行+北京、上海、江苏银行3家城商行)分别是27.5%和20%;3)中资小型银行和非县域农合机构分别是22.5%和17.5%;4)县域农合机构分别是17.5%和12.5%;5)村镇银行分别是12.5%和7.5%。

关注点2:设臵2-4年过渡期,预计将平稳调整。根据《通知》规定,房地产贷款占比、个人住房贷款占比超出管理要求不同水平的银行,自2021年1月1日实施之日起设臵不同的过渡期:1)超出2个百分点以内的,过渡期为2年;2)超出2个百分点及以上的,过渡期为4年。房地产贷款占比、个人住房贷款占比的业务调整过渡期分别设臵。此外,过渡期后因客观原因未能满足房地产贷款集中度管理要求的,经央行、银保监会等监管机构评估后认为合理的,可适当延长业务调整过渡期。

关注点3:建立区域差别化调节机制,给予2.5pc的监管指标调整空间。央行副省级城市中心支行以上分支机构会同所在地银保监会派出机构,可在充分论证的前提下,以第三档、第四档、第五档房地产贷款集中度管理要求为基准,在增减2.5个百分点的范围内,合理确定辖区内适用于相应档次的地方法人银行业金融机构房地产贷款集中度管理要求。监管并非一刀切,可充分释放监管弹性,保持集中度管理平稳运行。

关注点4:对无调整压力的机构来说,整体将保持现有水平,未来房地产贷款增长空间有限。《通知》规定,房地产贷款集中度符合管理要求的银行业金融机构,应稳健开展房地产贷款相关业务,保持房地产贷款占比、个人住房贷款占比基本稳定。体现了监管合理控制房地产贷款规模的意图。

从银行角度来看,有什么影响?

1、监管压力:上市银行基本不需要净压降,但未来将调整资产结构,减缓房地产贷款的投放速度。从2020H的上市银行数据来看(剔除未披露个人住房贷款的北京银行和紫金银行),个人住房贷款占人民币贷款的比重为28.29%、按揭+对公房地产贷款占比为35.58%。我们测算上市银行中,21家银行均能满足现有的占比要求,剩下13家银行未来需要调整资产投放结构(具体测算结构详见后文图表2和图表3)。其中由于住房租赁有关的贷款、资管新规过渡期内回表的房地产贷款不在统计范围内,因此我们测算的数据或比监管口径的实际值更高。值得注意的是,本次通知充分给予2-4年过渡期来逐步调整,当前银行基本不存在压降房地产贷款(净减少”)的压力,只需在未来几年放缓房地产贷款的投放速度,使得占比自然下降至监管要求即可。

以招商银行测算为例(13家超标银行的测算结果请看图表3):1占比要求:按照20H数据测算,其零售按揭贷款比例压降5.49pc至20%,按揭+对公房地产贷款需压降6.75pc至27.5%,过渡期为4年。2)增速调整:假设其4年内匀速调整到位的情况下,其按揭贷款增速下降至5.94pc(20H为15.91%);对公房地产贷款增速下降至7.95%(20H为20.75%)。3)投放结构调整:2021年零售按揭贷款新增投放规模将降至756亿元(较现有水平减少1268亿元);对公房地产贷款新增投放规模将下降至348亿元(较现有水平减少560亿元)。

于银行而言,房地产类贷款投放金额减少,将会倒逼其调整资产结构,是否影响息差取决于其资产获取能力。我们以招行为例粗略测算:在考虑信用风险权重保持不变的情况下,招行可选择将缩减的1268亿按揭贷款(风险权重为50%)投放至634亿元除房地产外的其他对公贷款(风险权重100%),或者845亿消费贷或个人经营性贷款或小微贷款(风险权重75%)。目前看,5年期以上的LPR利率为4.65%,消费类贷款、信用卡贷款的综合收益均高于此;多数大行股份行普通对公贷款的加权平均收益约为4%~4.5%之间,若替换为该类贷款、则对息差有一定负面影响。对于招行来说,其整体客户资质较好,且深耕零售,资产获取优势非常明显,预计未来可通过投向其他较高收益的资产来平稳过渡。

2、业务层面:对于对公行业理解深入、风险定价能力较强、用心经营客户的银行业务优势未来将进一步凸显:1)对公业务:在“房住不炒”的思路下,当前房地产政策正不断趋严(如近期的“三道红线”等),过去银行与房地产贷款绑定快速盈利的经营思路不可持续,对各行业有深入理解、靠综合服务质量经营客户、市场化风险定价能力强的银行(如宁波银行等),其对公业务的优势将进一步体现;2)零售业务:根据国际清算银行的统计,到2019年末我国居民杠杆率已达到了55.8%,且过去5年提升了19.5pc,在全球各国家和地区中提升速度最快。从海外经验来看,美国、韩国、日本均是在居民杠杆率过快突破60%爆发了危机,从这个角度看,未来我国居民杠杆率上升速度放缓、贷款增速整体下降为大概率事件。银行的零售业务未来将从“房贷驱动”转化为“服务客户”的思路,在零售客户经营、财富管理等领域具有优势的银行优势将进一步凸显。

风险提示

宏观经济下行影响银行资产质量;部分银行调整进度不及预期。

本文作者:国盛证券马婷婷、蒋江松媛、陈功,原文标题《房地产贷款集中度管理有哪些关注点?对银行有什么影响?》

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为啥会有国开行?国开行没有房地产贷款和个人房贷啊!不明白

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