周观点：“房地产贷款集中度管理”调控力度有多强？
“房地产贷款集中度管理”并不是新一轮调控的开端
12月31日，央行和银保监会联合发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，对银行业金融机构房地产贷款占比和个人住房贷款占比做出规定。
公允地说，本次通知规定的房地产相关贷款上限比例是比较宽松的，尤其对于资产占比较高的大型银行而言上限设定更高，而且小型银行允许设置弹性区间，因此对于银行体系整体而言，本次通知的限制并不过度严格。
通知按照商业银行规模分类，对房地产相关贷款占该机构人民币贷款余额的比例做出了具体要求：大型银行房地产贷款占比上限为40.0%、个人住房贷款为32.5%；中小型银行、县域农合机构、村镇银行依次减少。从具体的考核层面来看，该占比上限要求是以法人（不含境外分行）为单位设定并执行，对全国性银行在各地的分支机构不单独设定要求。对于适用于第三档至第五档的银行，可以结合地方实际情况在基准要求增减2.5个百分点的范围内设定具体标准。
此外，通知还设立了2年以上的过渡期，并将住房租赁有关贷款、资管新规过渡期内回表的房地产贷款排除在统计范围之外，尽力避免对银行业和房地产企业造成短期冲击。
为支持大力发展住房租赁市场，住房租赁有关贷款暂不纳入房地产贷款占比计算，央行表示后续将制定相关具体规定。同时为配合资管新规实施，资管新规过渡期内（至2021年底）回表的房地产贷款也明确不纳入统计范围。
此外在本次通知的过渡期方面，至2020年12月末，房地产贷款占比、个人住房贷款占比超出管理要求2个百分点以内的，设置2年的过渡期；超出2个百分点及以上的，设置4年的过渡期。并且房地产贷款占比、个人住房贷款占比的业务调整过渡期分别设置。
而从实际情况来看，央行表示“大部分银行业金融机构符合管理要求”，真正需要控制房地产相关贷款增速的银行并不多。尤其是近年来大行的贷款投向已经着力向民营小微企业倾斜，我们估计此次规定对于大行的影响实际上是比较小的。
近几年以来，大型商业银行的信贷结构已经比较明显的开始向民营小微企业贷款方面倾斜，一个突出的表现，就是今年5月的政府工作报告中，直接要求“大型商业银行普惠型小微企业贷款增速要高于40%”，这在事实上已经确认了大行近年来在民营小微企业融资方面的进展更为积极，从而也很大程度上意味着近年来大行已经对贷款结构进行了有效调整，预计当前大行的房地产相关贷款占比较大概率已经在通知规定的限度以内。
值得注意的是，这次规定的重点在于控制房地产相关贷款的占比，也就是控制未来数年房地产相关贷款相对于总贷款的增速，而不是要压降贷款的绝对规模。我们假设一种情形，如果2020年底大行房地产贷款占比达到42.4%，根据通知要求，在未来4年该占比每年应压降0.6个百分点；结合过去两年人民币贷款余额约13.0%的增速，那么，控制房地产贷款增速在11.3%~11.4%就可达到考核要求，这个增速依然是不低的，不会对银行和房地产企业造成过大的调整压力。
再考虑到中小银行本身受到资本金约束，资产扩张能力有限，整个银行体系中资产扩张的贡献主要来源于大行，而针对大行的房地产相关贷款占比上限本身就设置的比较高，因此这次规定对于整个银行业而言影响是更为微弱的。
综合而言，这项规定不是为了遏制房地产行业的正常扩张，从房地产相关贷款比较宽松的上限规定就可以看出，尤其对于大行而言更是如此。
这次上限规定更多地是为了防止部分银行贷款结构失衡，以及个别房地产企业杠杆过高。相应地，我们认为此前热议的“三条红线”，即对房企资产负债率、净负债率和现金短债比的上限规定，同样不是为了抑制整个房地产业的融资，而是遏制个别企业在高杠杆的基础上继续举债扩张，避免系统性风险爆发，以此维持整个房地产业的平稳健康可持续发展。平稳健康发展、以及坚持长效机制，实现“价量分离”，仍将是2021年房地产业发展的主旋律。
本文作者：秦泰、贾东旭，来源：申万宏源宏观 (ID:SWS-Economics)，原文标题：《“房地产贷款集中度管理”调控力度有多强？》
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