AH两地地产股今天出现了久违的放量大幅上涨。
为什么涨？
这是今天被问到最多的问题。在经历了地产股怎么都不涨的一整年之后，似乎地产股涨成为了一件不正常的事情。
人们问为什么涨，但其实不妨想想"为什么就不能涨吗"？事实上历史总是惊人的相似，2016年地产股也横了一年，那一年地产股也是被放弃的板块，虽然基本面分析告诉我们风险收益不错甚至确定性都不低，价值投资者还是因为股价不涨被不断洗出，最后演变为“好吧我们知道地产基本面有韧性、政策风险已释放、估值仓位都很低，但是催化剂是什么”的尴尬局面。
每每当基本面和政策面都不差仍不能成为催化剂的时候，我们就应当小心市场是否已经被情绪所过度影响了。“涨会成为涨的催化剂”，这种看似玩笑的观点反而才是成立的。
2017年地产股大涨，政策放松了吗？没有！销售超预期吗？有超但也不能说是多大程度的超。那么为什么持续大涨？因为市场没有丧失纠错能力，虽迟仍到。
回到今天，基本面上销售仍然有增长，前端利润率已企稳，政策角度虽不甚平静，但都不是一刀切式的打压政策，而都是在帮助市场实现平稳发展。
反观地产股估值，三四倍PE、一倍PB以下的公司比比皆是，几乎price in了破产情形，估值和仓位双双刷新历史新低，这很显然是一个非常不稳定的点位，跷跷板已经完全压向一边并且到达嫉妒失衡的位置时会发生什么？一定是势能很大的修正。
有人可能会问为什么不是昨天涨为什么不是更早？这无法判断，但我们想说即使今天不发生，或者如果再度上演一日游行情，那么之后在某一天还是会发生。所谓横有多长竖有多高。
能追吗？
首先如果我们假设估值不修复，只赚盈利增长（15%）和分红派息（5%）的钱，那么地产股一年的预期收益在20%。但历史上地产股很少出现20%稳定收益的情况换句话说如果我们预期20%，我们肯定就错了，因为地产股的特性就是弹性大。地产板块只要动，少则30%，多则翻倍。
目前AH地产股市值加权平均估值几乎都在历史最低，如果反弹至过去几年的均值则有30-35%的空间，如果进一步反弹至正1倍标准差位置，则有55%65%的空间（不算盈利增长和分红）。
推荐排序是什么？
前面提到2017年地产股酣畅淋漓的牛市，是不是说2021会完全复制？
不会。“三条红线"新政下，地产股的选股逻辑（特别是在博反弹/反转时）跟之前不同了。之前选弹性只看P&L表，而业绩增速高的公司往往杠杆上（BS表弱），所以2017年涨幅最高的股票是恒大融创碧桂园：现在P&L好的公司首先得是BS表强的公司（包括BS表在快速改善通道上的）。当三张表的逻辑关系一致起来，地产股的长投资逻辑就出现了(之前是坡脚的)。
顺着这个逻辑，我们要选财务好的企业以及财务能确定性的看到快速改盖的企业其中估值修复预期越大的公司越是短期弹性好的。A股重点推荐公司排序:万科A、保利、金地、金科、阳光城、中南；港股重点推荐公司排序：融创、中海、华润、龙湖、旭辉、宝龙、越秀。
风险是什么？
我们认为这波行情最大的风险并不是基本面和政策，因为在我们看来今年销售平稳是大概率事件，而政策的长效机制框架也更多是以“稳”为原则。事实上最大的风险是股市上资金在板块间的轮转。
我们固然希望在地产股出现前述长投资逻辑的趋势下有长线资金愿意配置地产，但我们也很冷静的知道，地产很难重新成为资金钟爱的板块，在短线资金仍偏主导的市场风格里，地产板块恐怕还是只能在其他白富美板块暂时休息时扮演阶段性轮转和配置的小角色。
本文来源：中金研究
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