事件：
2021年2月24日，青岛自然资源和规划局发文部署2021年住宅用地供应工作，一是要严格贯彻落实相关文件要求，科学编制住宅用地供应计划；二是坚持做好住宅用地信息公开工作，住宅用地信息公开做到及时、准确、全面；三是严格实行住宅用地“两集中”同步公开出让，即集中发布出让公告、集中组织出让活动，全年将分3批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂出让活动，引导市场理性竞争。
核心观点：
政策催化下，地价下行机会显现，潜在利润率大概率修复，“高景气+低地价”黄金组合有望出现，极大地改善了地产板块的底层逻辑，前期持续处于低位的地产股将迎来估值的强烈修复。我们认为，当前地产板块出现的是贝塔机会，买多少比买什么更重要。个股方面推荐关注保利地产、阳光城、新城控股、华润置地、龙湖集团、佳兆业集团。
评论：
政策理解：土地集中出让带来稀缺性降低和比价效应，行业快周转重要性下降，品牌和产品力的重要性提升
土地集中出让政策的直接影响就是土地市场竞争减小带来的地价降低。一方面是由于多个地块同时竞拍，房企一次性拿出大额保证金的资金压力较大，但这不是地价降低的核心原因。我们预期后续各城市在跟进出台类似政策时，集中出让时间很可能会在3-12月份之间彼此错开，每个月的出让总数其实跟以往大概率是接近的，越是全国化布局的房企越是能够在全国范围内协调好资金资源。
因此，政策的核心是单个城市土地集中出让会降低土地的稀缺性、带来比价效应。相比一宗一宗挤牙膏式拍卖、每次都会引起多家房企一拥而上，集中释放所有待拍资源将使房企有对比、有针对性地下手部分地块，达到分散火力、降温市场热度的效果。同时政策也对待拍地块信息披露的及时、准确、全面程度作了要求，因此虽考验房企的资源协调能力和运营能力，但在实践中预计会留出现场踏勘、盈利测算和决策的合理时间。
从中长期来看，土地集中出让政策会有两个深远影响，一是以往过快周转的重要性下降，因为即使快节奏开发产生了富余资金，但由于土地供应时间较为固定，也不能立刻投入拿地实现高速周转，二是房企品牌和产品力的重要性提升，因为集中供地也意味着集中推货，必须靠足够强大的品牌和产品实力才能在市场脱颖而出。
行业逻辑：地价下行机会显现，潜在利润率大概率修复，“高景气+低地价”黄金组合有望出现
过去5年间，土地景气度往往与销售景气度同步，行业超额利润无法维持。由于房地产开发具有高度同质化、供需两端均充分竞争、进入门槛和退出门槛低三个特点，2015年至2020年以新开去化率衡量的行业整体景气和实际顺畅的融资环境在推动行业增长的同时，也加剧了土地市场竞争，拉低了行业整体盈利。
土地集中出让一定程度上是政府在地价上的让利，土地市场竞争有效降低，土地潜在利润率上升，带来行业整体盈利能力的修复，行业逻辑发生根本改善。根据我们的“销售-地价”四象限模型，当前包括土地集中出让政策和“三道红线”等一系列监管措施下，行业有望出现“高景气+低地价”的黄金组合。
未来展望：进入利润与周转并重的“新古典主义”时代，底层逻辑改善带来估值拐点
相对估值连续5年下杀的重要原因是拿地利润率的下降，重视利润的“古典主义”被过度看重周转的“现代主义”取代，风险溢价拉低估值，行业进入了一个相对不健康的时期。在当前土地集中供应的政策催化下，开发行业将进入利润与周转并重的“新古典主义”时代。虽然地产股估值低不是涨的理由，但留足了上涨空间。当前地产板块相对PE历经连续5年下杀，处于历史最低水平。当前重大逻辑改善之下，上涨空间充分。
投资建议
土地市场竞争减小，土地潜在利润率上升，房企盈利能力修复，是地产股估值底部回升的必要条件。我们认为，在政策催化下，地产底层逻辑改善明显，行业有望出现“高景气+低地价”的黄金组合，地产开发进入利润与周转并重的“新古典主义”时代。当前地产板块出现的是贝塔机会，买多少比买什么更重要。个股方面推荐关注保利地产、阳光城、新城控股、华润置地、龙湖集团、佳兆业集团。
风险提示
若宏观货币环境收紧，行业景气度可能很难维持。
本文作者：国信证券任鹤、王粤雷，原文标题《底层逻辑改善，迎接开发“新古典主义”时代》