佳兆业集团控股有限公司（股票代码：1638.HK）3月25日发布业绩报告显示，尽管受新冠疫情等因素的影响，报告期内行业景气度承压，但佳兆业在2020年净利润、营业收入均实现稳步上升，同时2020年合约销售额突破千亿大关，其中逾70%的确认收入来自粤港澳大湾区。
管理层指出，在过去的一年里佳兆业集团赋能精细管理，全面提升运营效率，经营指标实现均衡质量增长，城市更新稳居行业龙头地位，财务核心竞争力不断强化，多元扩储强力支撑跨周期发展。
佳兆业集团董事局主席郭英成表示，希望佳兆业能够在利润、规模、风险三方面均衡发展、持续优化，成为有质量、可持续、风险可控的地产公司。2021年的销售目标定在1300亿元，每年增长不低于20%。
伴随着深圳城市更新新政的落地实施，佳兆业城市更新转化再提速，预计2021-2022年转化可售面积约420万平方米，可售货值超过2000亿元。
此外，佳兆业集团董事局副主席、执行董事兼总裁麦帆预计，公司2021年末“三道红线”将全部达标。
城市更新加速释放
报告期内，佳兆业合约销售金额约1069亿元，同比增长21%，再创历史新高；销售面积620万平方米，同比增长33%。
根据克而瑞数据统计，2020年佳兆业销售额排名持续上升，位居全国第24位。
在千亿合约销售金额中，粤港澳大湾区市场表现突出，销售金额占比达58%，结转收入占比达71%。
同时，作为城市更新龙头企业，佳兆业的增长红利正在稳步释放。“十四五”规划提出，实施城市更新行动，全面推进城镇老旧小区改造，提升城镇化发展质量，城市更新再获国家层面政策支持。
佳兆业在2020年的合约销售中，城市更新项目销售额占整体销售的三分之一，成为集团销售贡献的重要来源。
在2020年，佳兆业新拓城市更新项目54个，主要集中在深圳、广州、东莞等大湾区核心城市；新拓项目数量是2019年的近三倍，城市更新规模增长明显。此外，佳兆业城市更新模式的全国复制加速推进，贵州、湖北等地实现首个项目落地，城市更新版图不断扩大。
在城市更新项目储备方面，佳兆业拥有项目201个，占地面积超5000万平方米，绝大部分位于大湾区，其中深圳、广州两地货值占比高达86%。
具体来看，深圳120个项目，可售面积达3000万平方米，广州26个项目，可售面积4700万平方米。
城市更新已成为佳兆业获取高价值土储的重要方式，2020年集团转化9个城市更新项目，可售面积近180万平方米，转化面积同比大幅增长152%，对应可售货值约640亿元。
随着《深圳经济特区城市更新条例》正式发布，城市更新项目拆迁安置协议签约率达95%，就可依法对项目调解及征收，这将进一步加速城市更新项目转化。
预计未来1-2年，佳兆业城市更新转化可售面积约420万平方米，总货值可达2000亿元。其中，2021年上半年可转化城市更新项目超100万平方米，总货值约660亿元。
麦帆表示，城市更新是佳兆业的核心板块，企业拥有一个三年行动计划，近期计划预计在2021到2023年共有至少50个项目完成转化。
佳兆业在城市更新规模、转化效率、模式理念、专业团队等方面综合能力领先行业，连续三年被评为“中国房地产城市更新优秀企业”第一名，行业领跑地位持续巩固。
郭英成表示，佳兆业从事城市更新较早，并且每年在这方面的竞争优势在不断提升，特别是在政策、在经济结构包括在规模和产业发展以及在支持政府保障性用房和政策性、建设性的用房等等方面，佳兆业也为这个行业、为城市发展规范化做了一些贡献。在科技赋能、城市规划上，佳兆业能够为相关的市政府、省政府提供相关经验建议。
他补充称，佳兆业也在把深圳的模式、大湾区的模式复制到上海、云南还有贵州，而且这种模式相对比较成熟，也是比较成功的，也希望在这个领域未来为当地的经济发展特别是产业发展、特别是政策性的用房方面出一份力。
除了城市更新项目外，佳兆业也严格恪守投资逻辑，坚定布局一二线重点城市战略，围绕粤港澳大湾区、长江经济带、京津冀协同发展区域等国家战略支持的区域进行投资。
截至2020年末，集团土地储备约2875万平方米，总货值超6700亿元，其中一线城市货值占比约51%，优良的土地储备，为后续的盈利增长奠定基础。
财务指标将进一步优化
促进房地产行业平稳健康发展的长效机制不断出台，土地供应“两集中”政策结合“三道红线”及房贷集中管理两项融资政策，共同构成了房地产供给侧改革的闭环，改变行业过去加杠杆扩张的竞争格局，行业转向更加有序的良性竞争。
业内人士认为，佳兆业集团锚定城市更新赛道，能够更加从容的面对市场竞争，走稳每一步成长道路。城市更新转化土储有效降低了佳兆业对招拍挂市场的依赖度程度，受集中供地政策影响相对更小；更低的土地成本也有助于公司降低负债水平，以尽快调节各项财务数据达标“三道红线”。
在财务数据上，2020年，佳兆业致力于资本结构优化，主动进行融资管理，多维度调节债务结构，深化资本运作，推进集团多层次资本市场健康发展。
截至2020年12月31日，佳兆业拥有现金储备约471亿元，较2019年增长27.4%，全年销售回款率约80%，较2019年增长5个百分点。
在保持规模质量增长的同时，集团坚持稳健的财务策略，严格控制有息负债规模，提升长短债比等，不断优化资本结构。
佳兆业在2020年严格控制有息负债规模，提升长短债比、降低融资成本、优化债务结构，保障公司的偿债能力。在未来到期债务中，1年内到期占19%，约231亿元，2年以上到期占81%。长债短债比为4.3，较2019年的2.7上升了1.6，债务结构进一步优化。从现金储备看，报告期末，佳兆业在手现金约471亿元，较年增长27.4%，能完全覆盖短期到期债务，流动性充足。
此外，集团积极开拓境内外创新型融资渠道，使得境内ABS的额度超100亿元及境内长租公寓专项债额度30亿元；境外除优先票据外，首次在可持续发展债券框架下发行债券，共计6亿美元。
融资成本持续下降，截至2020年12月31日，佳兆业境内融资成本为7.4%，较上年末下降60个BP；境外全年新增借款的综合成本较去年下降202个BP。
得益于稳健的财务策略以及良好的运营情况，佳兆业2020年度获得境内外权威评级机构的充分认可。境外，穆迪、标普和惠誉均给予较高评级，展望“稳定”。
截至2020年末，佳兆业净负债率降至97.9%；现金短债比由上年末的1.1倍提升至1.56倍，使得“三道红线”降至“黄档”。
佳兆业集团首席财务官吴建新表示，按照监管要求，到2023年完成降负债目标，这给企业留下缓冲的空间，更有利于行业平稳过渡。佳兆业会积极响应、配合国家政策要求，集团始终坚持“提利润、降负债”均衡稳健的发展战略，有信心大幅提前实现由“黄”转“绿”的负债控制目标。
郭英成表示希望佳兆业能够在利润、规模、风险三方面均衡发展、持续优化，成为有质量、可持续、风险可控的地产公司。在地产业务外，佳兆业也在向跟地产产业链有关的方向拓展，旗下的医疗、教育、科技产业等都属于产业链相关的方向，特别是跟城市更新相关的方面，佳兆业也正积极做进一步优化。
郭英成透露，围绕地产产业链，公司已经孵化成功的板块有文体，文体板块将在不久的将来实现分拆上市。
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