”高增长、降负债“是恒大2020年年报的关键词。
3月31日周三，中国恒大集团披露年报显示，2020年合约销售金额大涨逾20%，达7232亿元，超过万科。自2020年3月底以来的一年内，有息负债下降两千亿元。2021年有息负债计划再下降1500亿元。
“促回款，分拆资产进而股权融资”是恒大集团降负债的两大法宝。未来，恒大集团旗下两项资产还有上市计划。
打折促销拼业绩 净利润缩水
据年报，恒大集团2020年的合约销售金额为7232.5亿元，同比增长20.3%；合约销售面积8085.6万平方米，同比增长38.3%。
此前，万科已发布年报。与之相比，恒大的业绩增速相当迅猛：万科2020年的销售金额为7041.5亿元人民币，同比增长11.6%；销售面积4667.5万平方米，同比增长11.6%。
至此，恒大的销售业绩超过万科，TOP 3房企站位由2019年的“碧万恒”变为2020年的“碧恒万”。
恒大2020年的销售业绩虽耀眼，但营收却不甚理想，净利甚至缩水。2020年恒大集团营收5072.5亿元，同比增长6.2%；净利润314亿元，同比下降6.4%；股东应占利润80.8亿元，同比下降53.3%。
在这背后，恒大推行的促销活动成就了业绩，但部分影响了公司的盈利水平。例如，2020年“金九银十”期间，许家印连夜召开集团营销大会，宣布“全国楼盘全线7折”，打响房企抢收战第一枪。
恒大集团年报也指出，2020年毛利减少主要由于受新冠病毒疫情影响，集团进行了全国促销活动，实施销售价格优惠，销售均价下降。
成本方面，年报提及，恒大集团销售及营销成本由2019年的人民币232.9亿元上升至人民币2020年的319.6亿元，增长37.2%。销售及营销成本与合约销售额的比率为4.4%，主要因应市场环境，增加了销售佣金、市场推广投入，以推动销售增长。
2020年恒大集团的毛利率为24.2%，较上一年下降3.6个百分点。
负债下降两千亿元 股权融资近千亿港元
一年内，许老板成功甩掉两千亿负债。
年报显示，自2020年3月底到今年3月底，恒大集团有息负债从8743亿元降至6740亿元。
大力回款是恒大降负债的法宝之一。2020年，恒大集团销售回款6531.6亿元人民币，全年销售回款率高达90.3%，较上一年提高12个百分点。
股权融资则是另一法宝，为许老板带来近千亿资金。自2020年3月以来的一年内，恒大集团股权融资合计888亿港元，主要包括：恒大物业引战235亿港元、上市募资140.8亿港元，恒大汽车两次配股300亿港元，中国恒大配股43亿港元，恒腾网络出售股分6亿港元，房车宝引战163.5亿港元。
尽管已大力降负债，恒大仍是“三道红线”皆踩的红档企业，资金链紧绷。截至2020年底，恒大集团借款7165亿元，其中一年内到期的借款3355亿元，而现金及现金等价物以及受限制现金总额仅有1807.4亿元。
恒大集团年报提出，计划2021年全年有息负债再下降1500亿元，年底有息负债从7165亿元降至5600亿元。
恒大集团年报还详细列明了“三条红线”的降档目标：2021年6月30日，净负债率降到100%以下；2021年12月31日，现金短债比达到1以上；2022年12月31日，资产负债率降至70%以下，达到“三条绿线”。
未来还要分拆业务上市
恒大集团旗下已经拥有嘉凯城、廊坊发展、恒大健康（汽车）、恒腾网络、恒大淘宝足球、恒大物业等多家上市公司。
2020年中期业绩会上，恒大集团总裁夏海钧坦言：“下一步公司还会陆续地把一些优质资产逐步分拆上市，……实现公司的负债大幅度降低。”
在今日召开的2020年度业绩会上，恒大集团又透露了两项业务的上市计划：再度提及旗下房产、汽车交易平台房车宝集团计划今年底或明年初上市，同时宣布买回恒大冰泉业务49%股权，计划将其包装上市。
两天前，恒大集团公告显示，房车宝引入弘毅投资、中信、中融、周大福等17家战投，投资总代价为163.5亿港元，投资方合计将持有房车宝10%股权。
为此，房车宝与战投签署了一年内上市的对赌协议。协议称，若在股权交割日后12个月内，房车宝未能完成上市，则投资方有权要求恒大，以投资方支付的原始代价加溢价15%回购房车宝股份。
公告还显示，房车宝IPO前估值应不低于1500亿元（或其等值货币）。