编辑 | 张晓玲
万科十年前就对标的公司，现在也被旭辉提了出来。
近日，旭辉控股董事局主席林中提出，未来三年旭辉的租金收入年化增长率要超过50%。更早之前他说，要对标港企新鸿基：10年后的旭辉营收，一半是开发业务，一半是收租业务。
目前，旭辉的收入结构中，物业销售占总营收95%以上。
房地产的下半场，从开发走向开发＋运营，许多公司十年前就开启了转型。旭辉，显然晚了许多。
某种程度上来说，这是不得已的选择。作为过去五六年规模竞赛的闽系王者，旭辉的开发业务，已从高歌猛进降至低速，大概率完不成2021年3000亿的目标。
2020年，旭辉一口气落地了12个商业项目，为了寻找新的增长曲线，旭辉闯进了这片红海，意图勾地兼转型。然而，它将面临缺乏IP和经验、市场激烈竞争、成本越来越高等难题。
销售连连放缓
决定加码押注商业的背后，旭辉的住宅开发业务已经连续4年增速放缓。在2017年达到96%的顶峰后，旭辉2018年-2020年增速分别为46%、32%以及15%。
2020年旭辉集团累计合同销售金额为人民币2310亿元，同比增长15%，2021年目标销售额2650亿元，预期增速仍然是15%。
当年旭辉董事长林中的饼却不是这么画的，四五年前，旭辉增速正劲时，目标关键词是：3000亿、TOP8。
2017年7月，旭辉定下“2021年达到3000亿”的目标。林中的演讲PPT写道：“未来五年实现3000亿目标，帮助高层管理者收入过亿，中高层收入过千万，中层收入过百万。”
2018年3月，林中在业绩会表示，第二个五年计划“希望成为全国Top8的综合开发运营商”。
然而旭辉在全国房企销售的排行榜上，则连续定格在14-15名，权益销售额定格在19名，与TOP8差距过大。
现在，林中强调不再追求排名了。
事实上，旭辉前期的凶猛扩张主要靠合作开发推动，因此一直被质疑业绩“注水”，合约销售额无法反映旭辉真实的发展质量。2017年旭辉首破千亿，同时权益销售额占全口径销售额比例低至53%，创下三年新低。2018年这个数据没变，还是53%，是前15名房企中最低的。
结果喊了至少三年要提升销售金额权益比，旭辉的权益比还是没突破60%。按照克而瑞榜单的权益口径计算，旭辉2020年销售权益比为58%。这远低于行业平均水准，据平安证券数据，2020年TOP100房企销售权益比为72.4%。
规模之外，旭辉开始关注财务铁三角的平衡，但盈利能力却未能提升。2020年旭辉的净利润达到119亿元，首次突破百亿，同时毛利率、核心净利润率双双下滑。其中经调整后的毛利率为25.1%，同比下降4.6个百分点；核心净利润率11.2%，同比下降1个百分点。
可以说，旭辉进入了一个瓶颈期，曾经最拿手的规模扩张已经没有好故事可讲，利润率、权益比等衡量发展质量的指标也没有太大增长，于是旭辉寄希望于讲一个新增长曲线的故事。
商业低价圈地
这不是旭辉第一次打商业牌了。
早在2010年，旭辉就组建旭美商业，2012年开出首个自营购物中心嘉兴旭辉广场，此后多次提过要发力商业地产，但一直未达目标。
相比之下，2012年开出第一家吾悦广场的新城，至今已经开业百座吾悦广场，旭辉错过这一波发展机遇。
2019年起，总裁林峰亲自挂帅旭辉商业，去年旭辉的租金收入主要来自于6个项目，只有5.9亿元，较2019年仅增加2.1%。
2020年，旭辉商业终于迎来史上最大规模的拿地扩张，一共落地了12个商业项目，包括一二线城市TOD商住综合体以及三四线核心商业综合体。
林中说，旭辉未来每年还会有大概10%的拿地资金投在商业项目上，2021年计划新增商业项目15至20个之间。
旭辉之所以高调宣布商业勾地计划，不止是要发力新增长曲线，更重要的目的指向低廉的土地。
“主要目的是想降低拿地价格，这几年在招拍挂市场抢地越来越难。”一名旭辉内部人士透露。
一组数据对比很有意思。2020年旭辉的土储成本达到了7001元/平方米，同比上涨29%，是近三年来拿地均价的峰值；而2020年的合同销售平均售价则为15000元/平方米，同比跌幅达10%，是近三年来的最低均价。
从2018年起旭辉就实施多元化拿地策略了，以旧改、并购为主的多元化拿地方式占比从11%提升到了51%，仍然抑制不住拿地均价的上涨。
反观擅长商业勾地的新城控股，商业综合体楼面均价从2017年的2126元/平方米，降至2020年的1596元/平方米。
克而瑞资管上海执行总经理朱青认为，旭辉加码商业，一是商业已被认为是房企“第三条增长曲线”，作为“第二条增长曲线”的物管行业经历了近两年的密集上市潮，市盈率普遍远高于开发业务，很多房企认为分拆商管上市可以复制物管模式。
其二，朱青认为，目前包括外资行等资本也在密切关注中国房地产市场，但通常来说，他们对住宅不太关注，更看好商用物业，因为商用物业更能吸引境外养老资金、保险资金，实现股权融资，即使用所谓的“长钱、慢钱、老钱”。
“旭辉把商用物业的资管放在财务中心管理，完全资本导向，直接对接资本市场。”朱青对华尔街见闻表示。
盘古智库高级研究员江瀚则认为，切入商业赛道，是房企未来想要长期发展的必要选择，因为住宅开发已经进入慢时代，调控越来越多，金融政策越来越严。
但进入商业这个红海，“旭辉面临两个问题，一个是缺乏自己的知名商业IP，此外还缺乏成熟的TOD项目案例，在与地方政府谈判时话语权就弱于龙湖这类企业；第二个问题是，现在切进商业赛道面临更大竞争压力，部分区域市场接近饱和。”一名资深商业地产资管人士称。
解决第一个问题的希望放在了韩石身上。韩石曾在中粮、龙湖、中南置地任职，具备商业造星能力，创建过“大悦城”品牌，孵化过“龙湖冠寓”，今年年初加入旭辉。
朱青也认为，未来的竞争确实会激烈，万达、宝龙、红星美凯龙、新城等是较早进入商业Mall领域的企业，它们早期拿下的项目，出售住宅和部分商业即可覆盖自持成本。而现在，市场竞争加剧，商业勾地的机会已经越来越少、商业Mall持有成本越来越高。
除了万达、新城、龙湖、宝龙这样的老玩家依然拼命拓店，与旭辉同处于提速扩张起跑线的新选手还有中骏、中南、弘阳、佳兆业等房企。这场商业圈地游戏面临空前竞争。
“说实在的，商业不是一个有足够想象空间的故事”，江瀚表示。