房价高居不下,深圳连续两年大幅供应居住用地

今年居住用地供应占比提升至32.1%,继续优化供地结构。

“解决大城市居住问题”被写进了今年两会报告,作为过去六年来涨幅最大、房价高居不下的一线城市,深圳的压力颇大。

深圳楼市的根本问题仍然是供需失衡。继去年的7.15新政升级限购,以及严查经营贷流入楼市等一系列抑制需求的政策推出同时,深圳也在供给端发力。

4月25日,深圳市规划与自然资源局于发布了《2021年度建设用地供应计划》(以下简称“供应计划”)。全市计划供应建设用地1130公顷,其中居住用地363.3公顷,较2020年、2019年居住用地计划供应量分别提高了24%、142%。

在很长一段时间里,深圳居住用地占比只有22%左右。从2020年开始,深圳便有意识地提升居住用地占比,当年实现25%;2021年计划供应的居住用地供应占比则进一步提升至32.1%,为首次突破30%。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,深圳市2021年度建设用地供应计划在供给侧放量,结构优化思路突出。

具体来看,在今年363.3公顷的居住用地中,商品住房用地149.3公顷(新供应58.3公顷,城市更新和土地整备供应91公顷),公共住房用地214公顷(新供应74公顷,城市更新和土地整备供应19公顷, 旧住宅区改造供应81公顷,其他渠道供应40公顷)。

相比去年,新供应土地规模微增,其他(含工改保)渠道供应减少,由城市更新和土地整备供应、旧住宅区改造供应贡献的土地规模进一步提升。

与此同时,供应计划中单列租赁住房用地计划,计划供应租赁住房用地37公顷,占居住用地计划的比例超过10%。

这符合自然资源部“两集中”供地文件中所提出,“今年,在年度计划中单列租赁住房用地,占比一般不低于10%。其中常住人口增长快、租赁住房用地缺口大的城市要进一步提高比例”的表述。

李宇嘉指出,公共住房用地和商品住房用地基本呈现“60:40“的状态,契合了二次房改对于2035年公共住房占新增住房60%的改革方向。公共住房用地增长规模也明显高于商品住房。

他认为,尽管深圳此次明确的租赁用地占比为10.2%,并未高出多少,但考虑到公共住房用地占比很高的现实,其中部分也是租赁空间,实际供给的租赁住房占比会更高。

居住用地占比的提升,是对深圳过去供需极不平衡的纠正。长久以来土地、住房供应与持续增长的需求不匹配,深圳的房子尤其是住宅的稀缺性,超过北上广。

深圳实际人口在2000万以上,但土地面积不到2000平方公里,其中将近1000平方公里生态控制线,剩下1000平方公里用于开发建设,目前已基本开发完毕,土地极其匮乏。相较而言,北京土地面积是深圳的8倍,广州土地面积是深圳的4倍。

即使在可利用面积如此小的情况下,深圳土地出让仍然偏重于产业、办公和商业用地,住宅用地太少。

《深圳市住房发展2020年度实施计划》指出,深圳居住用地占建设用地的22.6%,远低于国家《城市用地分类与规划建设用地标准(GB 50137-2011)》中25%-40%的下限标准,难以满足人口快速增长条件下的住房需求增长和品质提升要求。

在《深圳市国土空间总体规划(2020-2035年)》中,深圳的远期目标是在2035年时,实现居住用地占全市建设用地比例逐步提高至25%。

李宇嘉表示,新的供地计划,彰显了深圳向国际大都市看齐的调整思路,国际大都市存量建设用地中,住宅用地占比普遍超过了30%,很多在30%-40%。深圳未来迈向国际一流城市,就必须要在供地结构上做调整,满足人口集聚对住宅及配套用地和空间的需求。

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