销售5029亿元，同比增长8.88%，2020年是保利发展四年来增长最慢的一年；而跨过五千亿，本是保利给2019年定下的目标。
在不少投资者看来，保利的财报平平无奇，这家公司似乎已变得平庸。
在4月份的业绩会上，投资者也再次问及“何时重回前三”，管理层没有正面回答。
这个目标短期似乎难以企及。2020年，保利排名第五，与第四名的融创差了700多亿，与第三名的万科则差了近2000亿。
“重回行业前三”，是保利发展董事长宋广菊在四年前在股东大会上提出的目标。
过去7年，保利发展是主流央企地产商中唯一管理层稳定、董事长未换人的公司，而今，当年豪迈地说出“重回前三”的“地产铁娘子”在保利的时间也进入倒计时，她的继任者是谁备受关注，也影响着这家央企地产公司的前途。
“落后”的保利
中国房地产黄金三十年，孕育了多家民营房企，也催生了数家知名央企地产公司。
保利发展就是其中最大的一家，如今排名全行业第五。第五名，对一般的企业来说已是非常好的成绩了，但对保利而言，则是“落后了”。
作为老牌地产公司，“万保招金”之一，保利发展的历史无比辉煌。宋广菊在2010年从李彬海手中接过权杖，成为这家央企的掌门人。号称“铁娘子”的她，曾是央企中难得一见的进取派，以激进、大胆著称。
“十二五”期间，宋广菊提出“五年时间再造一个保利地产”、销售过千亿利润过百亿的经营目标，提前两年超额完成；“十三五”期间，则实现总资产增长超过3倍，完成5000亿的销售目标。
在她的带领下，保利的销售规模较她接手时翻了十倍，也稳坐着央企地产老大的位置。
而作为央企地产“老大”，保利在过去多年里多次排在行业前三名，曾与万科不相上下。
但从2012年保利成为第二家千亿房企、位列第三之后，就再也没能回去前三。
2013年至今，受国资委央企负债率等管控约束，尽管保利与其他央企相比还是进取的，但与同期的恒大、碧桂园、融创等猛加杠杆的民营房企相比，保利的扩张还是慢了。
2016年，保利管理层公开表示，“保利绝对不会放任与头部企业的差距继续拉大”。在2017年5月份的股东会上，宋广菊直接当众立下豪言—— “三年重回前三”。
保利发展总经理刘平也说：“对于要继续保持第一方阵地位的保利而言，不会放任这种差距继续增加。”
此后“回到前三”几乎是逢会必提，只不过排在保利前面的房企里，除了万科还是稳字当先外，一个比一个猛。
到了2019年，保利不再公开提“重回前三”，内部也不再将规模作为最重要的目标了。宋广菊说，“目标一个牵引，这过程中一定有很多客观情况因素影响，还是充满了希望。”
遗憾的是，目标未达，宋广菊就要退休了。今年3月24日，国资委网站发布央企任免。免去宋广菊的中国保利集团党委常委职务，不再担任中国保利集团有副总经理职务，退休。
华尔街见闻了解到，在2020年，宋广菊已经年满60岁，达到了一般央企领导的退休年龄。
从保利集团退休的宋广菊，在保利发展的退休事宜自然也受到关注。本来，她的董事长一职，任期是到2022年10月30日结束。
她会坚持到董事长任期结束，还是在此之前退休？4月20日的业绩会上，投资者再次追问，“宋广菊董事长退休时间有没有确认？”
对此刘平回应称，将按照国资相关规定及大股东的相关安排执行。
宋广菊的梦想，大概率只能留给继任者了。
截至目前，宋广菊的退休和接任事宜，仍然没有确切消息。
逆势扩张
尽管过去7年落后了，但保利这类稳健型房企，在当前的行业和政策环境下，正迎来新的发展机遇。
保利的财务状况非常稳健。在TOP5的房企里，算上一季度“三条红线”转绿的万科，保利是唯二的绿档房企。截至2020年底，保利现金及现金等价物余额为1452.8亿元，手握充足的现金流。
过去一年里保利一直在在“逆势拿地”。去年疫情后土地市场报复性回暖，房企抢地的队伍里，保利冲在最前面。
在2020年上半年，保利拿地金额排在房企第一位，总金额达到689.16亿元，超出排在第二的中海一百多亿。到了下半年，三条红线让杠杆的竞争者们不得不减速，整体土地市场回归理性，保利的拿地也未曾减速。年报显示，三、四季度拓展金额占全年总投入的65%。
2020年保利拿地金额2353亿元，同比上升51.35%，溢价率为 13%，低于行业平均溢价率水平。在中指研究院2020年房企拿地排行榜上，保利位列第四。
这种拿地的势头仍在延续。在中指研究院今年前4个月房企拿地排行榜上，保利以396亿元的拿地金额，排在第二位。
近期重庆、广州、杭州、北京的集中供地，保利虽然所获不多，但表现积极。分析师称，面对土拍“两集中”政策，保利仍维持严格立项标准和较审慎取地态度。
不过，拿地规模扩大的同时，利润空间却可能会被压缩。年报显示，2020年保利地产新增土储的平均楼面地价为7388元/平方米，同比大涨27%。
背后的原因是保利在去年拿地集中在核心城市，成本大幅增加。全年38个核心城市拓展金额占比达83%，同比提升4个百分点，新增货量中住宅类占比约85%。
同时，保利在去年销售端的签约价较2019年却在下降。显然对于保利来说，逆势拿地扩张规模，与利润提升之间还有很多的取舍。
中金在报告中指出，2021 年结算毛利率仍有下行压力，明年起有望企稳。
保利发展财务总监周东利表示，行业毛利率水平进一步收窄，保利发展将持续通过精细化管理提升周转效率和收益水平。
在保利管理层看来，“三道红线”会是保利“重回前三”的机遇。
刘平近期表示，“三道红线下，房企增长的驱动力，将由资源和杠杆驱动转变为专业驱动，行业排名将因应房企专业能力重新洗牌。”
他认为，经营稳健的企业更有优势，行业集中度进一步上升。随着行业利润空间的收窄，专业能力不足、资金紧张的房企将逐步退出。经营稳健、专业能力强的房企集聚更多土地资源和资金资源，更容易做大做强。
在业绩会上有投资者问刘平，“保利住宅开发业务的天花板会在哪里，能否到1-1.5万亿之间？”
刘平的回答是，可以。