深圳有几家极为低调的房企，卓越集团是其中之一。
然而这种低调，随着新的明星职业经理人陈凯的加入，转为了高调，甚至激进。
5月11日，卓越在北京集中供地市场砸下187亿，与合作伙伴们一口气包揽了4宗地块，成为当天最大的“黑马”。
而今年截至5月13日，卓越的新增土地货值已接近去年全年。
卓越突然高调背后，是董事长李华希望卓越跨过“千亿魔咒”，在三年内做到行业TOP20的野心。
2020年，克而瑞研究统计数据显示，卓越的销售额仅为994亿，排名第44位。要在三年内冲到前20，除了加杠杆扩大规模，似乎没有别的办法。但在当前房地产行业降杠杆的大趋势下，卓越想要突围困难重重。
黑马卓越
5月10日北京首块地块拍出后，拍卖大厅里传出一声“耶”，这是来自卓越集团的人。在这块地块竞拍中，卓越单枪匹马地击退了包括中海、平安、金地+华润+保利联合体等在内多名极具实力的竞争者。
第二天卓越的势头更猛。与首开、中交分别组成联合体，卓越又拿下了三宗地块，两天下来，四块地合计耗资187.27亿。
华尔街见闻了解到，卓越独自摘下的朝阳金盏乡小店村地块，后期会与其他开发商合作操盘，其余3宗地块也有可能会引入其他合作方。
一名地产分析师称，从账面上看卓越拿下的地块利润空间很低。
卓越单独拿下的地块成交总价39.27亿元加13%政府产权份额，但成交楼面价为52988元/平方米，销售价格上限为7.6万元/平方米，地块容积率为1.3，控制高度18米。
“这种条件下该地块能做出利润很难”，该分析师表示，卓越其余地块挑战也不低，与中交联合拿下的两块地块楼面价和房价上限差额也在1万元/平方米、1.2万元/平方米的水平，利润空间非常有限。
中原地产首席分析师张大伟也认为，本次土拍，房企利润被严重压缩，未来将考验企业项目的运作能力。
卓越在北京激进拿地的风格，确实与其过去25年里的低调“大相径庭”。
卓越身上最大的标签是深圳“写字楼之王”，目前卓越在深圳累计在建和开发的写字楼超过40座，深圳福田中心区，前海片区，卓越都建设了地标项目。甚至很多深圳人都分不清以卓越命名的多个写字楼、商场，经常被绕晕。
但卓越的住宅项目却乏善可陈，而且出了大湾区，提起卓越也很难想起有什么知名项目。
在本次拿地前，卓越在北京也非常低调，虽然卓越2005年就成立了北京公司，并在2015年、2017年与其他企业合作拍下过地块，但均以与其他企业合作为主。目前卓越在北京的两个项目都是与万科合作，甚至项目名也是冠以万科的名字。
事实上，从2016年起，卓越就开始冲击规模，加速全国化。2017年、2018年的新增项目货值均超过1000亿元，但在2019年时却突然腰斩，至566.9亿元，2020年卓越新增货值749.8亿元。
最近一年以来，卓越的公开市场拿地策略也发生明显的转向，由低调转向激进。
在去年上半年，卓越在成都、宁波、青岛等11个城市拓展了大约16宗土地，参与了260多次土拍。在下半年，卓越又参与了土拍240次左右，单是在11月就在青岛、温州、扬州等7个城市拿下了9宗地块。
尤其是在“两集中“政策实施后，卓越就成为了各个城市土拍市场上的常客。
进入2021年的卓越更加高调。今年1月份，卓越以12.1亿元拿下重庆一宗商住混合用地，楼面价达14236元/平米，溢价率36.88%，成为了重庆的新地王。
同月，卓越又在广州黄埔拿下一块地块，楼面价仅次于2016年8月中冶科工创造的黄埔“地王”。
克而瑞数据显示，在今年前4个月，卓越新增土地货值达548.1亿元，在榜单上排在第10，算是北京地块，则已超去年全年。
机会与风险
在业内人士看来，卓越的激进变化，与李晓华的追求，以及新加入的几位职业经理人有关，最近的拿地很像是陈凯的风格。
在去年11月加入卓越成为执行董事长的陈凯，是李晓华“三顾茅庐”而请来，曾任华润置地执行董事，离开华润后他辗转多家公司，先后带领阳光城、中南置地跨入千亿序列，业内知名的明星经理人。
克而瑞数据显示，2020年卓越全年销售为994.1亿元，同比增长4.7%。距李华在2018年内部讲话中提出的三年千亿仅一步之遥。
但李华有了更高的期许，他在集团内部会议上表示，两三年内希望卓越能做到行业TOP 20。
根据克而瑞排名，第20位的中梁控股去年销售为1688亿元，这意味着卓越要在未来三年里，实现销售2000亿左右，要在目前的基础上增长80%以上。
要实现这个目标，卓越必须保持高杠杆、高周转、高增长的模式。
按照卓越集团官网数据，目前卓越全国开发面积超过2000万平方米，土地储备面积超过5000万平方米，70%储备于粤港澳大湾区。
其中大量储备为旧改项目、城市更新项目。但这些项目转化周期非常慢，像盐田区桥东片区更新单元项目，2010年列入政府清单，9年后产品才上市。
卓越集团在去年也就旧改给出了规划，未来三年卓越城市更新项目预计开发建面超过500万方，总货值超过1000亿元。
显然要靠旧改实现李华进入行业TOP20的目标，并不容易。要实现这个目标，首要只能是加大拿地，做大规模。
董事长的野心，明星经理人的加持，卓越有机会再向上冲击，但时代环境与前几年已大不同。
当今房地产市场已处于三道红线降杠杆、集中供地考验资金实力的大变局时期，卓越这样的非上市中型房企，如若融资渠道不畅，经营水平不高，会有很大的风险。
市场对卓越在北京豪砸超百亿拿地的行为也非常震惊。在第二天土拍的途中，市场上就开始传言，卓越可能要退地了，账算错了。
卓越对此予以否认。卓越有关内部人士对华尔街见闻表示，“这肯定是假的，怎么可能会退地”。
该人士表示，退地后果很严重，如果退地，卓越不仅要被没收保证金，还会被列入当地土拍黑名单。
另一名卓越方面的人士也表示，每家企业算账逻辑是不一样的，这些地块拿下的价格没有超出集团授权。
显然，市场对于卓越退地的疑问在于，这家长期专注珠三角的公司是否能异地发展，以及资金是否充裕。
卓越方面指出，卓越长期围绕1+1+X展开战略布局，第一个1是湾区，第二个1是长三角，X是具备高潜能的一二级城市。北京作为一线核心城市，既是战略布局城市，也是一直要长期关注和研究的，长期看好北京市场。
由于非上市公众公司，卓越集团的财务、资金状况并不明朗。
卓越方面表示，“截至2020年底，卓越集团经营性净现金流200多亿元，现金流问题并不存在。”
不过，在房地产行业降杠杆的趋势下，非上市公司融资渠道并不多，卓越三年冲击top20的目标，难度很大。
拓宽融资渠道也成为必然。接近卓越的人士表示，卓越地产业务也有计划上市。