尽管房价、地价不断上涨，地产股的估值却跌至了近10年低点。中国海外发展（以下简称中海）这家中国最会赚钱的房企也不例外。
截至5月18日收盘，中海的市净率仅为0.55倍，几近折半，跑输了同类内房股龙湖、华润等。股价的疲软，让中海母公司中国海外集团也忍不住出手了。
5月10日至14日，中国海外集团连续5日增持中海，向市场传达对这家公司的信心。
中海，这家唯一净利润超400亿的房企，价值被严重低估了吗？它的未来又会怎样？事实上，中海今年以来表现颇为进取，无论是投资拿地还是转型运营，都与它昔日温吞、低调的风格有了明显区别。
而今年的房地产市场，无疑将给中海这样的资金充裕、稳健经营的房企带来更多机会。
跑输华润龙湖
作为稳健派房企的代表，中海股价去年至今走出了一波诡异的曲线。
去年初，中海的股价一度达到29.6港币每股，市值突破3000亿港元，短暂地成为香港内房股市值第一。但随后至今一年多的时间里，中海股价却接连下挫，至今年初一度跌到14.92港元每股，较高点下滑49.62%，几近腰斩。
从基本面看，中海2020年的财报仍然不错。2020年，中海实现收入1857.9亿元，同比增长13.5%；毛利率为30.05%，净利润率为23.6%；归属股东净利润439亿元，同比增长5.5%。
在财报出炉的第二天，中海收涨6.34%。随后两个月中海股价有所回升，但仍较高点低了三成。截至5月18日收盘，中海的市盈率为4倍，市净率为0.55倍。
年报显示，中海的资产负债率为60.14%。市净率0.55倍意味着，从账面上来说，中海在把把所有资产卖了，还清债务后，投资者手上还能分到钱。
一名中海的长期投资者也不由感叹，中海的地八成都在一二线城市，这股价是说中海半价卖地了么？
而翻开中海的历史K线，连续下跌跌幅超过50%的次数并不多。自中海1992年上市以来，中海的股价腰斩的也仅有1997年-1998年、2007年-2008年，而这两个时间段都发生了金融危机。
中海怎么了？除开行业整体股价走弱之外，中海去年遭机构减持是主因。
华尔街见闻查阅中海的机构持仓发现，外资机构投资者在中海的持仓一直在下降。最为典型的是摩根大通，不少外资机构通过该银行持有中海。在去年上半年，摩根大通持有中海的股份还高达9.65%，持股比例仅次于中海大股东中国建筑以及二股东中信集团。
但截至2021年5月，摩根大通持有中海的股票比例已下降至4.5%，大幅减持。相比一年前，中海的前十大机构持股比例总额下滑3个百分点，机构对中海的持仓更加分散。
随着这些机构的减持，中海的股价也随之下跌。
过去一年，内房股稳健型房企中，华润置地、龙湖集团的股价表现则优于中海。尽管在销售等多个指标上，华润与龙湖与中海仍存在差距，但在市值上，这两家公司均超过中海几百亿港币。龙湖集团甚至还保持着11.9倍市盈率。
中海是否被严重低估？市场中不乏看好中海的资金。去年11月，中誉集团在公开市场收购中海85万股股份，总代价约为1620万港元。
随后在11月底，中海发布中海第二期股权激励计划，授出2.8584亿股股份期权予约1131名中高层员工，每股认购价为18.724港元。
资料显示，这是中海第二次推出股权激励计划。第一次推出的时间是两年前的2018年6月29日，当时中海向404名中高级管理人员授出1.07亿股股份期权。
中海的母公司中国海外集团也出手了。5月17日，中海公告称，中国海外集团于2021年5月10日至14日期间，在公开市场增持303.75万股公司股份。增持之后，中国海外集团持股升至56.08%。
中国海外集团还称，不排除于时机恰当时，在符合法律及法规下进一步增持中海股份。
价值重估之路
中海与华润、龙湖等的走势，也反映出资本市场对房企态度的分歧，投资型物业占比较高的地产股享受更高的估值溢价，可以高达40倍PE，而开发业务为主的地产股估值普遍在5倍左右。
有地产分析师指出，相比中海，龙湖、华润在物业投资型板块发展较好，有知名项目，市场认可度高，投资者也愿意给出更高的估值。
去年，华润置地、龙湖集团的租金收入分别是127.9亿元、75.8亿元。中海地产在写字楼运营方面收入为31.7亿，购物中心运营收入则为8.7亿。
在投资物业板块，中海需要进一步“破局”。事实上这一点，在几年前中海已有深度认知。
中海董事局主席颜建国曾表示，中国房地产市场大周期即将步入右侧，传统开发物业放缓、持有物业加速发展，持有物业是公司产业布局的重要战略选择。
较少为人所知的是，中海是房企中的写字楼之王，持有运营的写字楼面积位列房企第一；中海的商业购物中心寰宇城也在一些城市打响了名号。
但中海还是过于低调了，或者说做得还不够好。寰宇城已做了10年左右，却还是不如华润万象城、龙湖天街这些IP更深入人心。
接下来中海会在持有物业上发力。中海外发展副主席、执行副总裁罗亮表示，未来5年，中海在商业的收入、物业出租的租金等方面会有两位数增长。
此外，中海的投资也变得更为积极。中国海外发展副总裁郭光辉称，2020年集团新增土地权益投资预算1318亿元，2021年新增土地权益投资预算目标为1650亿。
同比增长25%的新增土地权益投资预算，相比中海往年拿地节奏激进了许多，也创下了这家稳健发展的央企地产商拿地预算的新高。
克而瑞统计，中海在今年前4个月新增土地货值672亿元，排在第6位。在近期的集中供地中，中海手握重金，表现积极。
按照中海管理层的规划，在未来五年，中海的销售规模也会按年录两位数增长。