中国房地产高歌猛进30年后，销售天花板将至，开发商纷纷寻找“第二曲线”，产业地产、园区运营成为发力重点。
背靠多元化的华润集团，华润置地在产业地产上的布局充满想象空间。
在三年前宣布进军产业地产时，尽管有华夏幸福、招商蛇口、金地等强敌环伺，华润就展露了其野心：要做房地产界的“产业之王”。
三年后，5月19日，华润宣布，与产业地产的先行者中城新产业合作，进一步发力产业地产。该公司由原万科老将刘爱明创立，已深耕产业、园区多年。
华尔街见闻了解到，双方已成立合资子公司润城新产业（以下简称润城），将会是华润置地产业地产运营的主要平台，未来亦会考虑上市。
在物业分拆上市潮涌的当下，润城几乎是目前市场中唯一从大地产集团拆分出来的产业园区运营平台，这种名企合资、管理层持股的模式，具有先锋性和实验性，为房企产业运营提供了一个参考样本。
合资平台
事实上，在对外宣布前，润城其实在今年3月就已成立；而双方的业务合作更早。
中城新产业总经理马洪波表示，与华润的合作已有五六年的时间。在青岛西海岸，华润就曾与中城新产业等合作，打造了TOD产城融合小镇。
润城定位为“专业产业运营服务商”，包括园区开发和产业运营两部分。工商信息显示，华润置地、中城新产业分别持有润城40%的股份，另外20%则由深圳合创共赢投资企业（有限合伙）（以下简称“深圳合创共赢”）持有。
深圳合创共赢的大股东是中城新产业创新发展，持股50%；剩余一半股权则由8名自然人股东持有，其中，刘爱明、马洪波分别持股10%，其余6人分别持股5%。
马洪波表示，合创共赢实际上是管理层持股平台，两年内将最终确定每一位管理人员的股权配比。
在润城的高管团队里，华润置地高级副总裁孔小凯担任董事长，马洪波担任法人代表兼总经理；谢骥（华润置地首席战略官）、刘爱明以及王天路三人担任董事；两位监事姚欣嘉与李鸣秋则分别来自中城新产业和华润置地。
接近华润置地的人士对华尔街见闻表示，通过这样的持股和管理架构，两大股东将共同决策，没有谁具有绝对主导权。
马洪波介绍，润城新产业采取董事会治理模式，现任职业经理人团队通过增量报批，由董事会作出决策，职业经理人团队执行。
作为华润置地的成员企业，润城既有央企的监督监管，又能保证适度的灵活。
马洪波表示，华润置地扮演的不是财务投资人，而是为润城赋能，提供足够的产业资源；接近华润的人士表示，此后，润城将是华润置地布局产业地产的主体平台，核心的产业能力都会交给新公司。
马洪波表示，华润置地与中城新产业都往润城注入了一些产业项目。还有很多项目在陆续揭牌、注入中。
前述接近华润置地人士表示，在未来获取的项目中，将会各取所长，华润置地、润城新产业及合作方发挥各自优势进行开发、运营，最后按具体项目的股权比例划分利润。
目前，润城产业园区项目超过50个，园区签约面积超过300万平方米，运营面积200万平方米。其中，超过40个项目在粤港澳大湾区。
未来三年，润城计划落地区域创新中心不少于60个，深度服务上市公司、国高企业及规上企业超1万家；拓展产业园区运营服务面积400万平方米以上，开发建设产业空间载体50个，每年新增签约重资产项目分别不少于10个、15个、20个。
巨头暗战
房地产进入存量时代，开发转向运营，产业园区是重中之重。金地董事长凌克认为，“产业园区本质上还是办公楼，这是地产生意里面的第二大生意，第一大是住宅。”
几年前，北师大金融教授钟伟也指出，“房地产公司应该思考如何加载产业，将来运营商会‘吃掉’开发商。”
事实上在华润下场前，产业地产领域已有不少玩家。最出名是华夏幸福、招商蛇口、天安云谷、以及平安、金地、万科等。
华润置地真正做产业地产不算早。2018年，华润才首次公开产业地产的发展战略。
但通过与华润集团的产业协同、产融结合，再加上其独特的城市综合体、片区开发能力，华润在产业运营领域可谓顶级玩家。
孔小凯介绍，在“十三五”期间，华润已通过搭建“产业创新平台”，链接全球优质产业资源，打造了深圳南山科技金融城、青岛海洋智慧小镇、广州润慧科技园等一批产城融合项目，开拓了“六城一体”产业发展创新路径。
他透露了华润在产业运营上的野心——未来三年做到行业前三。没有说出来的则是，剑指行业老大。
与住宅拿地盖房再卖掉的即售模式不同，产业园区需要持有运营。并且，还要研究、深入实体产业领域。
目前市场上，很多所谓产业的项目，本质仍为房地产，以出售物业反哺持有物业。产业地产的先锋华夏幸福，财报中的收入来源仍大多是销售。
而在产业园区开发运营的培育期，需要沉淀大量的资金，需要很强的现金流管控和融资通道。华夏幸福就因资金链断裂已暴雷了。
因此产业地产运营商必须产融结合。依托华润集团，华润置地就有这方面的优势，在商业地产领域，华润就以基金＋地产模式，孵化、开发、运营多个项目。
华润和中城新产业对真实产业的研究与实践，也多过其他的巨头。目前华润集团涵盖大消费、大健康、城市建设与运营、能源服务、科技与金融五大业务领域，囊括粮油、饮品、零售、能源、地产、医药、电子等业务板块。
又比如，在过往的园区运营中，北斗产业是中城新和刘爱明的布局重点。
马洪波介绍，润城将着力智慧和健康两大领域，对应的垂直四大产业方向分别是智能制造、生命健康、智慧城市、北斗产业。
产业运营的赚钱逻辑也与住宅不同。凌克认为，产业园区的生意，最后做得成不成功，对发展商来说，就是看租金收益率或者把它卖掉的溢价。
最终，产业地产运营商也希望，实现REITS模式的“出售”和退出。在美国，产业地产、酒店、公寓全部都可以打包成REITS上市。
马洪波透露，未来，润城也有上市计划。