最近REITs有点火。
5月17日晚间，证监会、沪深两市交易所宣布，首批9只公募REITs正式获批。
5月26日下午6时，有6只产品完成询价并发布了发售公告，最终发行价差距较大，但战略投资者占比份额均超50%，最高者甚至超过了70%。
据统计，首批9只公募REITs合计募集金额为314亿。从目前询价结果来看，私募基金，商业银行、保险、券商的资管机构均积极参与，且9只产品全部实现超额认购，平均有效认购倍数超7倍，将于5月31日正式对公众投资者发售。
究竟，什么是REITs？是否值得投资？怎么投资？
今天我们来说说这些问题。
01
什么是REITs？
REITs，英文全称Real Estate Investment Trusts，即不动产投资信托基金。
它是一种在公开市场交易、通过证券化方式将不动产资产或权益转化为具有较好流动性的标准化金融产品。
咋一看好像很神秘，但其实说穿了，它就是一种基金。
很多朋友都买过基金，以股票型基金为例，
你买入一只股票型基金，它的底层资产是股票，股票涨了，你就跟着赚钱；股票跌了，你就跟着赔钱。
而Reits基金呢？它不过是把底层资产从股票换成了不动产（房地产、高速公路、产业园区等基础设施），未来它们靠着收租金或者自身增值赚钱了，就会把钱分一部分给你，就这么简单。
02
发行REITs的意义是什么？
我们来看一个场景，不动产的流动性较低，无法满足不动产持有人的资金需求；而不动产的投资门槛又较高，中小投资者无法参与。
怎么解决这种需求呢？REITs就是为此而诞生的金融产品。
再看个例子，
很多小散买不起一手22w的茅台，或者说无法将茅台作为资产配置的一部分。怎么办呢？通过基金的形式，把大家的钱集中起来，然后再去买茅台。
REITs也是类似的产品，既然几百万、上千万的房子买不起，那么可以将大家的钱募集起来，通过基金再来投资房地产市场。
总体上来说，REITs产品的推出，对企业来说可以有效盘活存量资产、拓展权益融资渠道；对公募基金来说可以拓展产品类型；对投资者来说可以优化资产配置结构，以较少的资金分享到大型基础设施的项目收入和资产增值，增强不动产投资的流动性，可谓是“三赢”的局面。
03
首批REITs项目有哪些？
2021年5月17日，中国证监会正式准予首批9单基础设施公募REITs项目注册，标志着国内基础设施公募REITs基金试点工作又迈出重要一步。
本次获批的项目包括上交所5单和深交所4单，不同项目间封闭期差异较大，其中封闭期最短的项目封闭期为20年，最长的公募REITs封闭期达99年。虽然封闭期较长，但公募REITs发行结束后可在沪深交易所上市交易。
根据基金公开披露的公告，首批9单公募REITs预计募集规模合计超过300亿元。
在行业上，首批项目涵盖仓储物流、产业园区、收费公路及环保设施（包括污水处理和垃圾处理及生物质发电）四大主流基础设施类型（此次发行的这几只REITs，底层资产不能是住宅、酒店、写字楼、商场等房地产项目）。
具体到产品层面，公募REITs的最低投资门槛略高，目前已披露的最低投资门槛在100-1000元不等；分红比例方面，则要求收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%。
04
公募REITs是否值得参与？
中金公司认为参与公募REITs的投资价值主要体现在以下两个方面：
第一，首发认购的打新收益。
国内公募REITs采用类股票IPO的询价认购机制，因此投资者以首发认购价买入，上市后卖出可能存在套利空间。
中金公司假设REITs基金在缴款后20天上市，中签率为5%，首日涨幅为5-10%，则REITs打新的年化收益率在4.6%-9.1%左右。
第二，长期持有的配置收益。
在海外成熟市场,REITs被投资者视为股票、债券、现金之外的第四类资产，其配置价值主要体现在:
1）长期收益表现较好：1994-2020年，NAREIT综合指数的年化收益率达到9.5%，接近标普500指数，并大幅领先于美国债券综指。
2）具有良好的分红率:美国基础设施和仓储物流REITs的平均分红率达到3.5%，高于美国股票分红率和十年期国债利率。
3）与传统资产相关性较低:REITs和股票、债券、商品的长期相关性为0.7、-0.1、0.2，多元化配置能够实现组合风险分散。
中金公司认为，随着资产配置的重要性越发提升，REITs作为新的资产类别，依靠介于股票和债券之间收益风险特征、稳定的分红率以及和传统资产低相关性等优势，将获得国内FOF、银行理财、固收+产品等资金的青睐。
值得一提的是，根据招募说明书的信息，2021年和2022年首批公募REITS的平均分派率分别为6.52%和6.34%。总体来看，公募REITS的现金分派率处于4%-13%区间内，相对较高。
05
如何投资公募REITs？
投资者参与公募REITs可通过两种方式：1）首发一级市场认购2）上市后二级市场交易。
其中，参与首发认购的基金份额又分为战略配售份额、网下份额和公众份额三类，不同份额的投资者主体、配售比例和参与方式也存在差异。
对于普通投资者而言，可能更多的参与方式还是等到基金发行完上市后，在二级市场上参与交易。
具体购买流程非常简单，这里以我常用的华泰证券为例演示具体操作流程，
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