昨天，深圳特区报全文披露《关于深圳市2020年国民经济和社会发展计划执行情况与2021年计划草案的报告》。我大概看了一下，2021年将是深圳的规划大年，至少会出台四份影响深圳未来5-10年的重要规划。这些规划，对房地产的影响都会比较明显。并且，由于今年已经接近一半，相信很多工作都已经有所进展了。
前海新一轮总体发展规划
重点讲到：2021年将以更大力度推进前海开发开放，“积极推动全面深化前海改革开放方案、新一轮总体发展规划出台”。同时，要高起点打造前海“六镇双港”，并且开工建设多个公共地标。
前海新一轮总体规划，主要是与前海“扩区”有关。在4.22的粤港澳大湾区建设领导小组会议上，高层明确提到了前海“扩区”—— “前海深港现代服务业合作区建设要抓住‘扩区’和‘改革开放’两个重点……促进深港开展深度合作” 。说明前海扩区已是时间问题。
而有关前海扩区的内容，相信都已确定。我认为还是2017的77.34平方公里版本，即是将蛇口、宝中、大铲湾、大空港悉数纳入。但是否确凿如此，等待规划出台便知。如此一来，顺延便影响到宝安区政府搬迁，也将对整个城市管理格局产生影响——前海扩区之后，规模做大，可能已经有了独立成为深圳一个新的行政区的条件。
对房地产而言，前海扩区的“利好”已经多番预支，为明牌消息。市场真正应该期待的，是前海的定位角色到底与深圳湾如何区分，前海需要引入更有竞争力的企业进来，才能够慢慢摆脱概念的炒作，让大家对之产生持续的信心。从目前看，深圳自前海成立以来引入的新的重磅企业，包括深圳湾要聚齐的“七龙珠”，都没有放到前海。
我认为，如果大家真的关心前海的发展，要多花时间去观察、呼吁、乃至帮助前海在这些方面的推动工作。
深圳都市圈发展规划
重点讲了5点。
第一个讲的是，要出台一个深圳都市圈的发展规划、都市圈国土空间规划，以及一些列专项规划，合并为“1+1+N”政策包。过去1年多的政策频出，已经给深圳都市圈定好了——深莞惠河汕。对市场而言，最关心的是深莞惠如何一体化，河源、汕尾太远了。但要做这个，规划是顶层设计，一定要先行。这个规划的出台，实际上就宣告了“深圳都市圈统一规划委员会”的成立。我们之前一直说，搞都市圈，最缺的是这个机构。有了机构，有了赋权，很多事儿才可以开干。
下面几点，讲的其实是最优先级的重点破局事项。比如“探索建立跨区域产业转移、园区合作、重大基础设施建设的成本分担和利益共享机制”。这个破的就是去年惠州不愿意分担深汕高铁、深惠城际的建设成本的尬局。我再强调一句，深圳都市圈的建设，现在是深圳愿意干，对深圳有利，同时也对莞惠有利。所以，大家坐下来谈是最好的，说到底是个生意，只要谈总是可以谈成的。
再如“探索建立都市圈建设用地、补充耕地指标跨区域交易机制”，这个破的是以前土地指标不能跨区平衡的局。之前先行示范区和广东省，都已经给了深圳可以进行“跨区域占补平衡”的“特权”，现在深圳在用了。简单说，就是深圳可以在本地多拿出更多的指标来建房子搞开发，而惠州、河源大把的地，补上填空就可以了。
再如“深化户籍制度改革，共建统一开放的人力资源市场”。这个破的是劳动力要素不能自由流动的局，也就是公共服务要均等化。我们之前的数据，莞惠临深区域人口已有600多万，这其中就算是30%，也是小200万深圳人。住在莞惠，孩子不能读本地公立学校，买的起住不下，何谈都市圈？这个局打破，再说“来了深圳，就是莞惠人”，都无所谓了。大家都是都市圈里人，户口本所附带的社保福利大致一致。
这份规划，对市场来说，会影响到未来10-20年。所以，有需要做产业转移安排的企业家，赶紧提早几年去凤岗的京东智谷买个办公楼，提前占个坑。
深圳国土空间总体规划（2020-2035）。
重点讲了4点，我们重点看前面两点。
第一个重点讲的是，深圳未来15年的发展战略是：深入实施“东进、西协、南联、北拓、中优”发展战略，目的是“推动城市均衡协调发展”。
这个说明了，深圳依然要矢志不渝的搞“东进”战略。很多人有分歧，但我看了七普的人口数据之后，我认为有些东西要改变。深圳七普人口数据出来后，以往的传统人口强区，如南山、宝安，人口比重几乎没有上升，而上升比较多的反而在龙岗、坪山。除了政府政策引导之外，我认为，市场基于比较优势的自然选择也起了作用。中部西部人口密度过高，必然会产生挤出，产业、人口慢慢转移向东部是有逻辑的。从政策角度，深圳也不愿意放着自己的东部搞不起来，全力去搞都市圈——从企业的角度，把产业搬到东莞都比搬到东部好。所以，深圳未来15年，尽管也清楚人口产业不可能向东跑，但是平衡是一定要做的。这多少会给市场带来机会。
第二个重点讲的是，未来的重点片区规划建设（类似之前的17个重点发展区域），培养未来的经济新增长极。分别是：香蜜湖新金融中心、深圳湾超级总部基地、环中心公园活力圈、北站国际商务区、大运深港国际科教城、坪山高新区、九龙山数字城、“互联网+”未来科技城。这些地方，将是未来深圳的公共投资最扎堆的地方，不动产的价值也会出现明显反应，值得重点关注。
另外，我更感兴趣的其实是，因为七普人口数据比预想的多得多，直接把深圳迟至2035年的人口额度用尽，因此，它势必会显著影响到深圳未来的国土空间规划。所以，我更关注，要公示的国土规划，如何调整各类土地的占比，如何安排这1756万常住人口、不到30%的住房自有率人口的居住问题。之前官方承诺的到2035年，常住人口人均居住面积40平米，是否还能实现？这一点的顶层规划，是一个影响15年的，短期看不到效果，但是长期功德无量。
深圳轨道五期规划
这里面讲了很多，首先是大建基础设施，尤其是轨道。像深惠城际、深大城际等等，这些在不久前的都市圈铁路指挥部会议上，都定好了，今年开工5个，明年再开工5个。
但最重点的是，2021年要完成“轨道五期规划编制”。
五期轨道规划会引发非常高度的关注，有两个原因，一个原因是，这是深圳刚刚发布未来15年要实现“3个1000公里”——“规划建设1000公里地铁、1000公里轻轨和城际铁路、1000公里高快速路”——之后的轨道规划，对深圳的十四五轨道建设将有重大影响。另一个重要原因是，五期轨道规划必然会包含深圳轨道通往都市圈区域，因此会引发包括东莞、惠州人民的强烈关注。
之前的公开消息，截至目前，深圳地铁营运里程411公里，预计到2025年深圳将有16条线路、地铁里程647公里。也即是说，大部分需要靠五期轨道规划去实现。目前网上已经开始流传五期规划线路，大家可以去看一下，具体我也不清楚，但是既然说今年要完成编制，那么肯定提前要公示的。
轨道规划对沿线房地产的影响会产生重估，今年的重估，会发生在整个都市圈。搬凳子坐等。
这里面还有很多其它的内容，信息量也非常大，但是和我们买房攸关的，我认为大致就是这四个规划比较重要。这里面，每一个规划的分量可以说都是非常足，都会影响到深圳未来5年、10年、15年乃至更长远，值得每一个深圳（买房）人高度关注。
本文作者： ，来源： ，原文标题《影响深圳未来15年的四个重磅规划今年都要来了！》