核心观点
鹏华前海万科是 REITs 吗？ REITs 的甄别在于底层资产以及投资运营的不同，鹏华前海万科并不能类比于首批 9 只公募 REITs。鹏华前海万科 REITs 更像债券基金，与股债相关性过高， 其投资于确定的、单一的目标公司股权的比例不超过基金资产的 50%，投资于固定收益类资产、权益类资产等的比例不低于基金资产的50%， 本质上是一个混合基金。 全部物业项目皆为内地房产，越秀房产信托基金是中国房产 REITs 的先行者。 越秀房产信托作为中国香港首批上市 REITs，市值规模已经突破 110 亿元人民币。 核心资产全部位于内地市场也从侧面体现了国内产业园区 REITs 的可行性，其发展也可为国内 REITs 的发展提供借鉴意义。
公募型 REITs 的核心要义在于“公募”与“股权”，实现了基础设施投资领域从私募到公募、债权到股权、融资到资产管理的转变。 从发行方式上看：标准化的 REITs产品交易门槛较低，在二级市场上的流动性较高。对于投资者而言，标准化的 REITs产品可以通过证券交易的形式完成退出。 从产品属性上看：标准的 REITs 产品一般为平层结构。从投资范围和资产管理模式上看：标准 REITs 产品的底层资产涉及范围较为宽泛，具体包括零售、办公、公寓、医疗健康、养老、酒店、仓储、数据中心、基础设施等范围，并且采取主动管理模式。
首批公募 REITs 的战略定位。 与美国房地产行业为主的 REITs 定位不同，我国推广 REITs 更加注重基础设施补短板建设的战略目标。 我国目前发行的 9 只公募REITs 只涉及到产业园区、仓储物流、高速公路以及垃圾处理和污水治理等行业；根据此前证监会发布数据， 我国共有 64 只 REITs 产品报备，整体规模超 1300 亿元。相较于美国成熟 REITs 市场涉及到的数据中心、零售、农林等多种行业仍有很大的发展空间。基础设施公募 REITs 有助于实现基础设施的高质量发展，并为5G、云计算、大数据中心等新型基础设施建设提供融资支持。公募 REITs 的发行集合更多社会资本，有助于调动各方资源，引入私人资本，为基础设施建设提供长期资金支持，提高基础设施的发展质量。
海外 REITs 带来的启示。 募集资金的使用、税收政策的完善、多行业领域 REITs的共同发展将成为下阶段的关键词。就业机会明显增加，经济创收效果显著。 基于2019 年新冠疫情前的数据统计，美国房地产投资信托公司直接雇佣了约 27.4 万名 FTE 雇员，其劳动收入总计 197 亿美元。 股息收益持久稳定，发展空间广大宽阔。 根据美国国家 REITs 协会统计， 2019 年共募集资金 1094 亿美元，截止至 2021年 4 月 30 日，目前美国共有 158 只权益型 REITs 产品，涉及行业领域包括 12 个类别，分别为数据中心、医疗、基础设施、特殊、住宅、写字楼、商铺、工业、农林、酒店和仓储。截止至 2020 年底，美国 REITs 发行规模达 1.25 万亿美元，共有 223 支产品，占全球市场的 6 成以上。 相比之下，我国 REITs 的发行数量和总市值与美国仍有较大的差距。考虑到我国基建项目丰富，盘活存量与支持新基建的背景下，预计我国 REITs 将有巨大的发展空间。参考首批发行情况，假如每年发行 800 到 1200 亿元，我国 REITs 有望实现在未来十年破万亿。
鹏华前海万科是REITs吗？
REITs 的甄别在于底层资产以及投资运营的不同，鹏华前海万科并不能类比于首批 9 只公募 REITs。 从投资范围上来说，鹏华前海万科 REITs 基金投资于确定的、单一的目标公司股权的比例不超过基金资产的 50%，投资于固定收益类资产、权益类资产等的比例不低于基金资产的 50%。 对比首批 9 只公募 REITs 产品来说， 投资组合普遍要求基金 80%以上的基金资产投资于基础设施资产支持证券，且通过基础设施资产支持证券持有项目公司全部股权，以最终获取最初由原始权益人持有的基础设施项目完全所有权，更多以一种新的融资方式体现对基础项目投资管理的特征。
依据 2020 年 4 月 30 日中国证监会与国家发展改革委联合发布的《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》以及《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》规定，我国基本明确了公募 REITs 的产品模式，即以“基础设施基金+资产支持证券”为基本模式，由基金管理人管理，基金委托人负责托管，个人投资者、专业机构投资者及原始权益人作为投资主体，同时财务顾问、律师事务所、会计师事务所及资产评估机构将充分发挥其作为专业机构的作用。
公募型 REITs 的核心要义在于“公募”与“股权”，实现了基础设施投资领域从私募到公募、债权到股权、融资到资产管理的转变。 公募 REITs 与类 REITs的区别主要体现在以下几个方面：
（1） 从发行方式上看， 类 REITs 产品一般以私募的形式发行，面向场外市场，交易门槛较高，在二级市场上的流动性较差；标准化的 REITs 产品在公开市场进行发行与交易，交易门槛较低，在二级市场上的流动性较高。对于投资者而言，标准化的 REITs 产品可以通过证券交易的形式完成退出，而类 REITs 只能通过发行人回购或者资产处置的形式退出。
（2）从产品属性上看， 类 REITs 以固定收益产品为主，权益型和混合型 REITs的占比较少，总体而言债性更强；以美国为例，成熟市场的 REITs 产品体现的股性较强，一般为权益类 REITs 为主。并且类 REITs 产品存在优先级结构，优先级享受固定收益，次级享受剩余收益，而标准的 REITs 产品一般为平层结构。
（3） 从投资范围和资产管理模式上看， 标准 REITs 产品的底层资产涉及范围较为宽泛，具体包括零售、办公、公寓、医疗健康、养老、酒店、仓储、数据中心、基础设施等范围，并且采取主动管理模式。而类 REITs 的投资标的一般为符合监管规定的单一投资项目，总体的管理采取被动管理的模式，资产出表的难度较大。
1.1. 类固收之鹏华前海万科 REITs
鹏华前海万科 REITs 更像债券基金，与股债相关性过高。 尽管鹏华前海万科REITs 名称中标明为 REITs，但从投资范围上来说， 根据鹏华前海万科 REITs 基金招募书的要求来看， 基金投资于确定的、单一的目标公司股权的比例不超过基金资产的 50%，投资于固定收益类资产、权益类资产等的比例不低于基金资产的50%， 限制此类非标准 REITs 产品体现以基础项目为主投资的特征。 2020 年该产品净利润 1.97 亿元，其中投资收益达 1.43 亿元，基金主要的收益部分来源于投资收益，因此其本质上是一个混合基金。
1.2. 房地产 REITs 之越秀房产信托基金
全部物业项目皆为内地房产， 越秀房产信托基金是中国房产 REITs的先行者。越秀房产信托作为中国香港首批上市REITs， 市值规模已经突破110亿元人民币。核心资产全部位于内地市场也从侧面体现了国内产业园区 REITs 的可行性，其发展也可为国内 REITs 的发展提供借鉴意义。越秀房托具有标准化的 REITs 结构，通过转让 SPV 股权持有物业与美国“公司型” REITs 相同。
越秀房托的物业组合包括白马大厦，财富广场，城建大厦，维多利广场，广州国际金融中心，上海越秀大厦，武汉物业，杭州维多利商务中心八项高素质物业，2020 年物业估值 345 亿元人民币，营业收入 17.59 亿人民币，各项物业的出租率在 87%以上。 2020 年分派金额为 6.19 亿元人民币，股利支付率水平高，每股股利稳定且稳步增长。
2. 首批公募REITs的战略定位
与美国房地产行业为主的 REITs 定位不同， 我国推广 REITs 更加注重基础设施补短板建设的战略目标。 我国目前发行的 9 只公募 REITs 只涉及到产业园区、仓储物流、高速公路以及垃圾处理和污水治理等行业； 根据此前证监会发布数据，我国共有 64 只 REITs 产品报备，整体规模超 1300 亿元。 相较于美国成熟 REITs市场涉及到的数据中心、零售、农林等多种行业仍有很大的发展空间。基础设施公募 REITs 有助于实现基础设施的高质量发展，并为 5G、云计算、大数据中心等新型基础设施建设提供融资支持。公募 REITs 的发行集合更多社会资本，有助于调动各方资源，引入私人资本，为基础设施建设提供长期资金支持，提高基础设施的发展质量。
2.1. 海外REITs带来的启示
募集资金的使用、税收政策的完善、多行业领域 REITs 的共同发展将成为下阶段的关键词。 我国开展基础设施 REITs 试点，是贯彻落实党中央、国务院关于防风险、去杠杆、稳投资、补短板决策部署的有效政策工具，是投融资机制的重大创新，有助于盘活存量资产，广泛调动各类社会资本积极性，促进基础设施高质量发展。
2.1.1. 就业机会明显增加， 经济创收效果显著
基于 2019 年新冠疫情前的数据统计，美国房地产投资信托公司直接雇佣了约 27.4 万名 FTE 雇员，其劳动收入总计 197 亿美元。 此外，房地产投资信托公司及其相关员工购买和支出的房地产投资信托供应商支持了 FTE 新增的 64.5 万个工作岗位，共创造了 439 亿美元的收入。总体而言， 2019 年美国 REITs 和相关企业的总经济贡献相当于 260 万个全职 FTE 工作岗位，创造了总计 1733 亿美 元的劳动收入，总计增加了 1350 亿美元的消费支出以及直接促进 210 亿美元的财产税收入。与此同时，美国 REITs 也带动了相关建筑行业的发展，提供了超 120万相关工作岗位，创造了 794 万美元的劳动收益。（需要特别强调的是，按照美国的习惯性统计方式，美国 REITs 行业的“基础设施”含义与中国交通、市政等传统基础设施的概念不同，主要是指网络宽带、通讯、 5G 信号塔等新型基础设施。）
2.1.2. 股息收益持久稳定，发展空间广大宽阔
根据美国国家 REITs 协会统计， 2019 年共募集资金 1094 亿美元，截止至2021 年 4 月 30 日，目前美国共有 158 只权益型 REITs 产品，涉及行业领域包括12 个类别，分别为数据中心、医疗、基础设施、特殊、住宅、写字楼、商铺、工业、农林、酒店和仓储。
作为全球发展最早、规模最大、产品最丰富成熟的美国 REITs 市场，美国自60 年代初期开始发展 REITs，并在 90 年代得到高速扩张。截止至 2020 年底，美国 REITs 发行规模达 1.25 万亿美元，共有 223 支产品，占全球市场的 6 成以上。 放眼亚洲市场，截止 2019 年底，根据《亚洲房地产投资信托基金（REITs）研究报告》，目前亚洲活跃 REITs 共有 178 只，总市值达 2924 亿美元，其市场规模仅占美国的 30%，与美国相比仍有一定的差距。 根据此前证监会发布数据， 中国REITs 产品共报备 64 只， 备案累计规模超过 1300 亿元， 目前发行了 9 只。 相比之下， 我国 REITs 的发行数量和总市值与美国仍有较大的差距。 考虑到我国基建项目丰富， 盘活存量与支持新基建的背景下， 预计我国 REITs 将有巨大的发展空间。 参考首批发行情况， 假如每年发行 800 到 1200 亿元， 我国 REITs 有望实现在未来十年破万亿。
风险提示：REITs 基础资产项目未来经营情况具有不确定性；募集说明书中测算的未来现金流可能无法准确反应实际情况；流动性风险；规则调整等。
本文作者：德邦证券吴开达、张冬冬，来源：德邦证券