万科激励员工“内部创业”,开发商也内卷了?

作者: 周智宇
万科新业务跟投比例升至20%,员工跟得动否?

两个月来,“两集中”供地以迅雷不及掩耳之势席卷整个房地产行业,传统开发业务的利润空间被压缩已成定局,所有的开发商都要面对一个沉重的话题,新的增长,来自哪里?

很懂未雨绸缪的万科也不例外。虽然早在十年前就转型城市配套服务商,但万科今日的新业务,仍不足以支撑利润的增长。

为了加快新业务的发展,万科升级了跟投制度,将员工持股比例提升到了20%,高于开发业务的10%,意在激励员工成为股东,将新业务当作“自己的事”来做。

跟投制度是风行房地产公司的主要激励制度之一,在房地产上行的年代,等于放大了杠杆,员工可以分享项目收益,从而激发其积极性;但随着行业低迷、利润率走低,跟投这两年受到了挑战,很多项目都“跟不动”了。

那么,万科在此时提出加大跟投比例,而且还多是不赚钱的新业务,员工的动力又来自于哪里?能否顺利推行?

新业务加大跟投

6月14日,万科公告称,拟对非开发业务的跟投机制进行迭代。包括但不限于物流仓储、商业、长租公寓、冰雪、教育、企业服务、食品业务,以及未来拟拓展的非开发业务。

与之前的方案相比,本次修订变化最大的是在跟投权益比例上。在新业务中,跟投权益比例合计不超过20%,此前则是10%;对于万科股权比例低于50%的业务,跟投权益还需不超过万科所持比例的40%。此外,未经董事会薪酬与提名委员会同意,单一跟投人员权益比例不超过3%。

跟投人员包括公司董事、监事、法定高级管理人员在内的所有员工,以新业务的核心经营团队、骨干员工为主;跟投定价标准为三选一:不低于万科在该业务的已投成本及对应融资成本之和;不低于合资格独立第三方评估的公允价格;不低于每股净资产。

此外,万科要求跟投资金全部由相关员工自筹,公司及下属企业不得为该等员工提供贷款,包括为其贷款提供担保。

万科公告解释了修订跟投制度的原因:加快新业务发展,充分激发经营管理层及核心员工的“当家人”意识,并推动公司内部资源协同。

接近万科的人士对华尔街见闻表示,新业务目前多数在孵化和成长期,从这一角度来看,持续完善新业务的跟投机制,鼓励业务核心团队真金白银投入,从行动上反映了万科要做好新业务的决心。同时,公告中的跟投制度修订还需提交股东大会审议通过。

过去十年,万科在多个赛道进行了持续探索。年报显示,万科旗下物流仓储业务“万纬物流”2020年管理项目实现营业收入18.7亿元,同比增长37%;商业(含非并表项目)业务营业收入63.22亿元,同比增长4.33%;长租公寓营业收入25.40亿元,同比增长72.33%。

同期,万物云实现营业收入182.04亿元,同比增长27.36%;年末累计在管面积5.6亿平方米,其中一半来自于万科以外的项目。

但截至目前,在物业之外的新业务尚未产生太多利润,长租公寓等仍为微利或亏损。

这也是万科股价持续低迷的原因,资本市场仍视万科为一家房地产公司,万科近期股价连创几年来的新低,目前已跌破了25元/股。

创业式激励

跟投制度从本质上而言,是吸引员工成为项目股东,让他们更有“自主意识”。类似的有碧桂园的同心共享制度、阳光城、金地的员工跟投等。

在2015年时,万科曾一度让跟投员工可以享受到单个地产开发项目至多13%的权益收入,但两年后又将上限限定至10%。

2018年,万科对跟投机制进行了修订。其中核心在于具体项目的管理人员必须跟投,对项目的内部收益率(IRR)做出要求,实施特殊劣后机制。

在特殊劣后机制下,IRR10%以下的项目,跟投人员没有项目收益,10%-25%之间按出资比例分配,高于25%按出资比例的1.2倍获取收益。

从过去七年的整体表现看,跟投制度确实对万科的业务增长起到了明显效果。财报显示,2014年至2018年,万科的净资产收益率(ROE)从19.08%逐渐上升至23.42%。在2019年、2020年时,ROE则出现一定程度下滑,但保持在20%以上。

万科董秘朱旭曾表示,跟投制度对提高拿地自主性、开发效率和开盘效率有明显作用。从拿地到开盘,这些项目大约可缩短4-5个月。此外还降低了营销费用率和管理费用率。

截至2020年底,万科已有累计1002 个项目引入跟投制度。2020年报告期内,新获取的项目中,跟投认购金额为 37.45 亿元,占跟投项目资金峰值的 2.09%,占万科权益资金峰值的 3.48%。

但以上跟投的机制和效果,绝大部分都是针对开发业务而言。

在新业务中,利润率要求、投资回报期限、员工是否劣后等都还没有确定,而且也不像开发业务那样强制跟投。

这就很像是内部创业的一种举措:你对自己所在的业务板块有信心,你就可以自己投钱进去。

业内人士认为,不同于开发业务相对成熟的跟投制度,跟投人员能够对最后的收益有本帐,对投资周期、收益等心里有数,新业务则需要跟投人员抱着创业心态,做得出来、做得好才能获得收益。

从公告内容来看,跟投的新业务多是一些重资产、回报周期长的业务,多位人士均指出,愿意跟投的人要熟悉或者深入介入相关业务当中,不然很难会有决心跟投。

据华尔街见闻了解,当下即使在开发业务板块,员工跟投的积极性也明显弱了。多名房地产公司人士表示,过去地产业务行情好的时候,不少具体项目的员工会加上一些资金杠杆参与跟投,也确实能够从中获益。但最近两年,很多项目的利润率不达预期,跟投激情明显弱了。

在2019年的股东大会上,万科总裁祝九胜也曾表示,“现在万科员工跟投都跟不动了,压力挺大的。全国前50强房企中有跟投制度的接近30家,都出现了跟不动的现象。现实情况是没有那么多现金流可以跟,即使有足够的现金流,员工也是劣后的,分完股东、项目方再分给员工。”

基于此,万科升级迭代新业务的跟投,能否切实激发员工的积极性,能否也像开发业务一样起到起到效果,还有待市场的检验。

风险提示及免责条款
市场有风险,投资需谨慎。本文不构成个人投资建议,也未考虑到个别用户特殊的投资目标、财务状况或需要。用户应考虑本文中的任何意见、观点或结论是否符合其特定状况。据此投资,责任自负。
参与评论
收藏
qrcode
写评论

icon-emoji表情
图片