极端紧缺的土地——土地市场的火热不在流动性

来源: 国泰君安谢皓宇
后周期的需求释放好于房企年初预期,2021年行业信用风险和存货减值对利润表影响好于2020年;而土地市场的火热不在流动性,在供给,增加土地供应是根本。

报告导读

后周期的需求释放好于房企年初预期,2021年行业信用风险和存货减值对利润表影响好于2020年;而土地市场的火热不在流动性,在供给,增加土地供应是根本。

1.本轮需求释放是经济复苏的结果而非原因,调控手段相对有限。1)销售增速呈稳步回落态势,本月为19.2%,仍不低,但市场认为地产需求复苏来自于货币政策宽松,进而担心需求回落的问题。2)但本轮货币政策宽松其实并没有导致房企融资大幅宽松,也没有触发相应的信用派生、需求爆发等历史逻辑,而首付比例没有大幅下行的情况下,所谓居民端宽松对需求的影响也非常有限。3)真正的需求复苏来自于经济的复苏,销售相比于2019年高增的地区主要是浙江、广东、江苏,都是本轮出口复苏的中坚区域,而中西部及北方省份经济复苏相对较慢,地产销售复苏也较弱。4)部分城市过热也并非由于流动性,因为地产相关融资甚至还在收紧,而是在土地供给偏少导致地价上涨,对房价预期有一定传导。5)当前的楼市热度,并非来自于金融因素,而是来自于经济复苏和土地市场传导,是经济层面的因素,调控手段相对有限,我们认为今年楼市销售有较强韧性。

2.房企销售端压力较小,但土地端压力极大。1)楼市小阳春超出房企年初预期,前5月已完成销售目标的38.2%,为近年最高,部分房企甚至开始上调销售目标,向后看,在需求韧性较强的情况下,今年房企在销售端较为轻松,我们认为无论是房企的信用风险、还是存货减值对利润表的影响,2021年都好于2020年;2)但拿地均价创新高,达11490元/平,严格限价下,房企后续利润压力极大。

3.增加供地是降低地价的可行手段。1)上期月报我们解释了销售、集中供地、供地结构对土地市场的影响;2)向后看,前5个月房企总体拿地面积不及去年,不少头部房企第一轮拿地非常谨慎,补库压力下,我们认为第二轮、甚至第三轮拿地仍可能较为激烈;3)当前地价的矛盾并非在流动性上,而是在供需关系上,增加供地才是根本。

4.融资规模继续维持低位。与楼市、土地市场火热形成截然反差的是融资的不温不火,融资额仍维持较低水平,目前看也很难更差。

5.我们认为后续政策将逐渐完善,从经济层面去解决行业当前问题,有望见到行业利润率回归到正常水平。

风险提示:政府重新放开前融、再走土地金融模式。

地:土地市场热度延续,楼面价创新高

1.集中供地开启,龙头房企拿地强度回升

主要城市第一批集中供地推出,房企拿地金额大幅增长。监测的18家龙头房企5月拿地金额3001亿,较上月大幅反弹,同比增长也达到56.4%,原因是主要城市第一批供地推出。从土地投资强度(拿地金额/销售金额)看,5月为46.6%,较上月上升9.6个百分点,达到高位。

绿城、华润、招商蛇口、新城控股5月拿地力度较大。5月招商蛇口、依然保持较高的拿地强度为90%,前5个月拿地强度达到73%,领先于其他房企;绿城拿地大幅发力,单月拿地金额达到285亿。从前5个月看,招商蛇口、绿城、保利、华润拿地强度较高。

2.高能级、长三角仍是继续集中的方向

5月房企拿地高能级城市占比大幅回升。22城集中供地开启,5月重点房企拿地城市能级大幅提升,一线、二线拿地占比大幅提升至22%和49%。前5个月看,一二线拿地占比较2020年提升2pcts。

5月房企环渤海拿地占比大幅提升。由于北京集中供地,5月房企在环渤海拿地占比提升至41%,较上月提升30pcts。前5个月看,房企拿地向长三角集中趋势非常明显,占比达42%,较2020年提升6pcts。

3. 土地市场火热,拿地均价大幅提升

拿地均价大幅抬升,土地市场延续火热态势。5月18家龙头房企公开市场拿地平均楼面价11490元/平,环比上升49.30%,楼面价/销售均价达到83.2%。从拿地溢价率看,4月溢价率达16.6%,较上月下滑9pcts,主要是土拍溢价率限制。

5月阳光城、融创拿地均价相对偏高。阳光城、招商蛇口、融创、中海、保利、金茂等拿地楼面价均超过10000元/平;楼面价/销售均价看,阳光城、融创均超过100%。前5个月看,融创、金茂均超过70%。

本文作者:国泰君安谢皓宇等  来源:小谢看地产   华尔街见闻有删减

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