报告导读
后周期的需求释放好于房企年初预期，2021年行业信用风险和存货减值对利润表影响好于2020年；而土地市场的火热不在流动性，在供给，增加土地供应是根本。
1.本轮需求释放是经济复苏的结果而非原因，调控手段相对有限。1）销售增速呈稳步回落态势，本月为19.2%，仍不低，但市场认为地产需求复苏来自于货币政策宽松，进而担心需求回落的问题。2）但本轮货币政策宽松其实并没有导致房企融资大幅宽松，也没有触发相应的信用派生、需求爆发等历史逻辑，而首付比例没有大幅下行的情况下，所谓居民端宽松对需求的影响也非常有限。3）真正的需求复苏来自于经济的复苏，销售相比于2019年高增的地区主要是浙江、广东、江苏，都是本轮出口复苏的中坚区域，而中西部及北方省份经济复苏相对较慢，地产销售复苏也较弱。4）部分城市过热也并非由于流动性，因为地产相关融资甚至还在收紧，而是在土地供给偏少导致地价上涨，对房价预期有一定传导。5）当前的楼市热度，并非来自于金融因素，而是来自于经济复苏和土地市场传导，是经济层面的因素，调控手段相对有限，我们认为今年楼市销售有较强韧性。
2.房企销售端压力较小，但土地端压力极大。1）楼市小阳春超出房企年初预期，前5月已完成销售目标的38.2%，为近年最高，部分房企甚至开始上调销售目标，向后看，在需求韧性较强的情况下，今年房企在销售端较为轻松，我们认为无论是房企的信用风险、还是存货减值对利润表的影响，2021年都好于2020年；2）但拿地均价创新高，达11490元/平，严格限价下，房企后续利润压力极大。
3.增加供地是降低地价的可行手段。1）上期月报我们解释了销售、集中供地、供地结构对土地市场的影响；2）向后看，前5个月房企总体拿地面积不及去年，不少头部房企第一轮拿地非常谨慎，补库压力下，我们认为第二轮、甚至第三轮拿地仍可能较为激烈；3）当前地价的矛盾并非在流动性上，而是在供需关系上，增加供地才是根本。
4.融资规模继续维持低位。与楼市、土地市场火热形成截然反差的是融资的不温不火，融资额仍维持较低水平，目前看也很难更差。
5.我们认为后续政策将逐渐完善，从经济层面去解决行业当前问题，有望见到行业利润率回归到正常水平。
风险提示：政府重新放开前融、再走土地金融模式。
拿地：土地市场热度延续，楼面价创新高
1.集中供地开启，龙头房企拿地强度回升
主要城市第一批集中供地推出，房企拿地金额大幅增长。监测的18家龙头房企5月拿地金额3001亿，较上月大幅反弹，同比增长也达到56.4%，原因是主要城市第一批供地推出。从土地投资强度（拿地金额/销售金额）看，5月为46.6%，较上月上升9.6个百分点，达到高位。
绿城、华润、招商蛇口、新城控股5月拿地力度较大。5月招商蛇口、依然保持较高的拿地强度为90%，前5个月拿地强度达到73%，领先于其他房企；绿城拿地大幅发力，单月拿地金额达到285亿。从前5个月看，招商蛇口、绿城、保利、华润拿地强度较高。
2.高能级、长三角仍是继续集中的方向
5月房企拿地高能级城市占比大幅回升。22城集中供地开启，5月重点房企拿地城市能级大幅提升，一线、二线拿地占比大幅提升至22%和49%。前5个月看，一二线拿地占比较2020年提升2pcts。
5月房企环渤海拿地占比大幅提升。由于北京集中供地，5月房企在环渤海拿地占比提升至41%，较上月提升30pcts。前5个月看，房企拿地向长三角集中趋势非常明显，占比达42%，较2020年提升6pcts。
3. 土地市场火热，拿地均价大幅提升
拿地均价大幅抬升，土地市场延续火热态势。5月18家龙头房企公开市场拿地平均楼面价11490元/平，环比上升49.30%，楼面价/销售均价达到83.2%。从拿地溢价率看，4月溢价率达16.6%，较上月下滑9pcts，主要是土拍溢价率限制。
5月阳光城、融创拿地均价相对偏高。阳光城、招商蛇口、融创、中海、保利、金茂等拿地楼面价均超过10000元/平；楼面价/销售均价看，阳光城、融创均超过100%。前5个月看，融创、金茂均超过70%。
本文作者：国泰君安谢皓宇等 来源：小谢看地产 华尔街见闻有删减