近年来，随着物业上市成为热潮，资本市场的眼光也愈发挑剔，传统物管企业渐难得资本宠爱。
不过行业内迎来了一抹亮色。6月28日，越秀服务集团有限公司（6626.HK，“越秀服务”）在港交所主板正式挂牌上市，发行价4.88港元/股，发行股份36,966万股。截至6月29日收盘，越秀服务收于5.20港元/股，较发行价上涨6.56%。
有别于其他物管企业，越秀服务在2020年11月收购了战略投资者广州地铁旗下的广州地铁环境工程公司与广州地铁物业管理公司，使得其建立技术壁垒并一举成为复合型物业管理公司。
凭借独有的“地铁+物业”的TOD综合物业管理模式，越秀服务将依托越秀地产、越秀集团及广州地铁三大国有股东的支持，在过去几年里实现跨越式增长。
独特TOD 综合物业优势
区别于目前已上市的其他物业企业，越秀服务具有独特的“地铁+物业”TOD综合物业管理模式。
在2020年11月，越秀服务收购了广州地铁环境工程公司及广州地铁物业管理公司。通过这项并购，越秀服务新增总在管理面积超500万平方米，一举成为拥有“地铁环境工程维护+地铁物业管理运营业务”的复合型物业管理公司，为越秀服务带来在管车辆段地铁站线上盖住宅及商业物业等业态。
越秀服务非执行董事兼主席林峰认为，目前能够提供比较专业的TOD服务的企业在国内不太多，这方面存在一定的专业壁垒，公司也会积极拓展在国内其它城市的TOD服务，成为这一领域的先行者。林峰称，按照去年的营收表现，地铁物业给越秀服务带来23%的营收增长，相信会在该水平和速度上面进一步有所增强。
从行业情况看，越秀服务的控股股东越秀地产亦是国内最大的TOD发展商之一。截至2020年12月31日，越秀地产拥有5个TOD住宅项目，由此，越秀服务已形成了TOD住宅管理和TOD站点或车辆段管理双结合的TOD综合物业管理模式，此模式或将持续不断地为其未来的规模扩张和利润增长提供强劲动力。
数据显示，截至2020年底，广州地铁管理的总里程达到676.5公里，预计到2023年，广州市城市轨道交通累计开通里程将突破800公里，除此之外，越秀集团、广州地铁与华中地区新一线城市的某地铁服务运营商签署了战略合作框架协议，三方将在轨道交通建设及运营、TOD物业开发、物业管理业务、产融结合发展等多个领域开展合作。
借助广州地铁及越秀地产的资源和优势，越秀服务可获得更多的TOD综合物业管理的机遇，有助于其进一步巩固TOD综合物业管理模式，成为国内领先的TOD综合物业管理服务平台。
而地铁线路与TOD物业管理服务在越秀服务身上齐现，也给市场更多的想象空间。地铁与TOD项目的稀缺性和独特增长空间，让越秀服务除传统物管业务之外，有了新的规模和利润的新增长点。
从全球维度看，日本、新加坡、中国香港等地已形成了比较成熟的TOD模式，而国内的TOD模式仍刚起步，包括华润、万科等行业头部企业也在不断切入这条赛道。
分析人士指出，以交通为导向的TOD模式，势必将成为发达城市未来开发和规划的主要模式。TOD模式下，城市交通网络可与城市核心范畴有机连接，结合大型商业复合物、商业及办公空间、商业设施及中高端住宅物业，从而推进房地产市场快速发展，因此具有TOD模式物业管理能力的综合物业服务提供商将于日后从其他竞争对手脱颖而出。
除了TOD物业业务，越秀服务也在积极拓展“物服+X”业务网络，参与国内地方政府“智慧城市”的发展项目，进一步丰富业态，巩固其城市服务运营商的地位。
借力并购加速扩张
不过对于物管企业来说，在有自身独特性的同时，规模扩张也是非常重要的一点。
在目前主要经营业态来看，非商业物业管理及增值服务和商业物业管理及运营服务是越秀服务的主要收入来源。
截至去年底，越秀服务的非商业物业部分住宅物业、公建物业、产业园及其他，合计在管面积2,985.3万平方米。商业物业部份则包括写字楼、购物商场、专业市场及其他合计279.5万平方米。
在收入方面，截至2020年末，越秀服务非商业与商业的收入整体占比达69.4%：30.6%。
从具体数字看，近年来，非商业物业管理及增值服务方面，越秀服务在非业主及社区增值服务领域持续加码，相关增值服务营收占比不断提升，2018-2020年，越秀服务的非业主及社区增值服务营收分别为2.42亿元（人民币，下同）、3.3亿元、4.67亿元，分别占公司总营收的31.7%、36.8%以及40%，整体规模保持较快增长。
在增值服务业态方面，越秀服务也在进一步丰富多元化，挖掘潜在客户资源，实现规模增长。比如说通过深耕美居、家政、社区教育、社区商业运营等业务线，一方面持续扩大区域覆盖度和渗透率，加快标准化服务体系落地；另一方面则持续优化供应链体系，发挥规模效应，积极引进大型优质品牌，丰富供给品类，满足多层次的业主需求。
而在商业物业管理及运营服务领域，越秀服务所服务项目的平均出租率常年超过90%，且客户满意率极高，是市场上稀缺的综合商业管理服务提供商之一。
在写字楼部分，包括了商务综合体、企业总部大楼、办公园区等项目，其中包括广州国际金融中心、广州越秀金融大厦、武汉财富中心等超高层地标项目，并建立了成熟完善的“超高层运营管理体系”及行业典范的“超高层运营管理安全标准”。
在购物商场部分，越秀管理了数个优质购物商场项目，积累了大量战略零售商家资源，覆盖中国十大零售行业（超市、影院、健身、餐饮、零售、教育培训、智能科技、美容养生、娱乐体验、文化艺术）逾300个头部商家，其中，广州维多利广场、广州国金天地已成为华南知名地标项目。
这使得在过去几年里，越秀服务的财务数据表现亮眼。
越秀服务的营业收入连续三年保持强劲增长，2018-2020年，营业收入分别为7.63亿元、8.96亿元和11.68亿元，年均复合增长率达23.7%；净利润屡创新高，2018-2020年分别达4,731.4万元、9,320.7万元和2.04亿元，年均复合增长率高达107.5%。
此外，越秀服务净利润率由2018年的6.2%大幅增加至2020年的17.4%；整体毛利率由2018年的25.9%上升至2020年的34.5%，两者均领先于物业服务百强企业的平均表现。
截止2020年12月31日，越秀服务在管物业数量为215个，总在管面积为3,260万平方米。其中，在管面积中有96.1%的物业位于一线、新一线和二线城市。根据中指研究院的统计，就综合实力而言，越秀服务2021年在物业服务百强企业中排名TOP16。
值得一提的是，越秀服务也相对其他企业在国企收并购上有较大优势，因为潜在标的既包括国资委下面大量物业公司在管物业，也包括母公司越秀地产相当多的国企合作资源。
越秀服务计划以一线、新一线及二线城市为据点，在大型住宅、写字楼、商业物业、公建物业、工业园区、康养机构、产业园、学校等业态，积极寻找合适优质的物业管理服务企业或提供物管相关服务的企业，通过并购提升越秀服务在目标区域的市场份额。
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