四川地产大亨跌落史

作者: 陈湘婷
蓝光仍在积极自救。

编辑丨张晓玲

一个月内,26岁的杨武正连续上任蓝光发展总裁、董事长,取代新城王晓松,成了新的“最年轻房企董事长”;这个年纪,比他的父亲,蓝光创始人杨铿当年创业时还要小两岁。

然而他没有喜悦,只有压力。蓝光,这家千亿房企正值多事之秋,风雨飘摇。杨武正的每一次升级,都伴随着蓝光重臣的离去。

7月12日,频传被收购的蓝光,出现债券实质性违约;这家发展了30年的老牌房企,四川地产“一哥”,竟然和华夏幸福、泰禾一样,也成了暴雷房企的一员。

杨铿,这位曾经叱咤风云的四川地产大亨,政商两界游走的名流人物,如今正深陷漩涡,不得不将稚嫩的儿子推到台前,委以重任。

就在一年前,西南财经大学还特地出版了一本书《蓝光创业史》,讲述这家民营房企的“中国故事”。

在房地产的黄金时代,蓝光深耕四川,收获了大笔时代的红利;然而很快,它就因战略失误、踏错节奏、激进扩张陷入了资金困境。

2020年以来,尤其是三道红线之后,房地产行业的点状风险频发,多家房企暴雷。蓝光的危机,提示房企的经营和资金风险无处不在。

出事以后,蓝光选择积极自救,接连转让物业、项目等资产纾困。“不出让控股权,不甩卖公司”,由儿子口中说出的这句话,或许是杨铿这位地产大亨最后的底线与尊严了。

风雨飘摇

7月5日,蓝光总裁迟锋公告离职,引发业内关注。他是这几个月来,蓝光多位离职人员中职位最高的一个。

蓝光迎来了以二代杨武正为核心的新班底,这对于一家正陷入流动性危机的公司来说,并不是好消息。

蓝光的暴雷始自4月。彼时,市场传闻蓝光有三笔信托已出现违约,融创、万科正在洽谈战投蓝光;监管机构也向蓝光发出了问询函。

杨家父子的反应还算迅速。4月26日,蓝光召开了投资人电话会议,杨武正坦诚公司确实出了问题,但正在积极解决,强调“不会卖股权”。

此前的3月,蓝光已割爱将港股上市的物业资产蓝光嘉宝卖给了碧桂园服务,回笼资金48亿。

尽管如此,蓝光的危机仍未化解。7月1日,由于股票质押违约,百瑞信托,蓝光千亿之路的重要伙伴,对蓝光申请了股份冻结。

7月12日,蓝光终究还是出现了公开市场的债务违约。根据公告,一只7月11日到期的9亿元中票,已经违约。这让市场本已脆弱的信心更下滑了。

多米诺骨牌正在接连倒下。穆迪预计,未来12~18个月,蓝光将有大量债务到期或可回售,包括超过140亿元人民币的在岸和离岸债券,以及150亿元人民币的非标借款。

而截至2021年6月底,蓝光发展货币资金余额110亿,可自由动用的资金仅2亿元。

公开市场融资的大门已经紧闭。6月底7月初,紧随穆迪、标普,大公、中诚信、东方金诚等多家评级机构也下调了蓝光信用评级。

让资本市场的耐心也已大量消磨。公司市值不断刷新下限。截至7月13日收盘,蓝光发展总市值仅83.46亿元,较年内高位跌去近43%。

风光往事

从汽配厂工人到地产大亨,杨铿只用了10几年;从销售百亿到破千亿,蓝光更仅用了4年。以民企范本自居的蓝光,无疑是一个颇有故事的同学。

1989年,改革开放浪潮,28岁的杨铿辞去了成都工程机械集团的“铁饭碗”,创立“兰光汽车零配件厂”。这是下海的第一步,但他显然并不满足于此。

敏锐地嗅到了房地产的机会,他在创业第三年成立“成都兰光房屋开发有限公司”,自此打开房地产生涯新篇章。

自1992年始,整整16年,蓝光深耕本土市场,声名鹊起,毫不掩饰其勃勃野心。

作为幸运的地产“92派”,乘上时代东风的杨铿春风得意。他的第一个地产作品,位于春熙路的“兰光大厦”(后改名为“蓝光大厦”),得到时任外交部部长亲自题名。

四川省第一宗国有土地拍卖会上,蓝光以远超竞拍预期的价格,拿下第1、2号土地,创下两宗地王,抢尽风头;第二年,又在成都国土局出让的21宗土地中,独揽8宗。

以商业开始的蓝光打造了许多地标。那首唱遍大江南北的《成都》,“走到玉林路的尽头”并不是小酒馆,而是蓝光的玉林生活广场。

此后,转战住宅开发的蓝光,借着成都旧城改造的机会,规模迅速壮大,连续7年拿下成都楼市销冠,成为公认的四川地产“一哥”。

2008年,杨铿走出四川,又在重庆一战成名。几年后,蓝光已成为西南地区著名的品牌开发商。

2015年是一个新的节点。蓝光借壳迪康药业完成上市,自此进入了不断加杠杆、扩规模,开启狂飙突进的新阶段,大踏步走向全国。

能够体现杨铿极大野心的是,2019年,他将总部搬到了上海,意图借助上海的金融、信息和人才资源,实现自己的下一步宏伟蓝图。

这对一家长期盘踞西南的房企而言,无疑是一个大胆之举。

一年后,蓝光的企业传记——《蓝光创业史》横空出世,讲述了“一个民营企业和这个时代一起成长的故事”。这大概是蓝光的高光时刻,什么样的企业会想着为自己著书立说?只有成功的企业才会如此。

在外界看来,2015年至2019年,蓝光不仅先后完成借壳上市、旗下物业蓝光嘉宝分拆上市,形成了“A+H股” 双资本平台,还提前两年完成千亿目标,何等风光。

然而风险在杨铿出走上海前后,已经埋下。时至今日,复盘蓝光的发展轨迹,会发现,2019年,正是一条抛物线逐渐逼近上升的顶端。

迅速跌落

眼见他起高楼,眼见他宴宾客,眼见他楼塌了。

杨铿的创业脚步,顺着时代发展的方向,踩出深深浅浅的脚印,而他的商业人生,也随之起起伏伏。

本质上说,蓝光现在面临的是现金流的危机。所谓现金流的危机,就是在企业经营的过程中,资金链断裂了。最直接的表现,就是债务和利息还不上,出现债务违约。

接近蓝光的人士认为,蓝光陷入危机,最根本的原因是在错误的时间,战略选择失误,从偏居西南走向上海、粤港澳大湾区,这个步伐迈得过于剧烈。

从全行业来看,2018年四季度,房地产市场就已经非常差了,万科当时喊出了“活下去”泰禾、福晟、华夏幸福出现现金流危机蓝光却在2019年将大本营搬到上海,大肆扩张,是非常冒进的选择。

在开启“上海+成都”双总部模式后,杨铿大量在华东、华南拿地,并进入了许多三四线城市。

但顾头不顾尾,更可惜的,是机会成本。当融创、万科等龙头房企,都在不断向西南寻找机会,曾经的四川“一哥”却扬短避长,痛失大本营。

2020年,蓝光成都区域销售金额153.92亿元,同比下滑18.67%,跌出成都销售榜TOP10。

为了扩张,“异乡人”杨铿付出了诸多代价。2017年至2020年,公司负债规模从761亿增至2118亿,净负债率从92%上升至113%,融资成本也从7.19%增至8.20%。

回报并不对等。2020年,蓝光整体销售面积同比增长为10.02%,却仅带来了1.97%的销售金额增长,经营回款严重不足。

标普指出,蓝光流动性的劣化,一定程度上来自战略不成熟转移的负面效应。在2018年年报首次提出“1+3+N”的战略,要“东进南下”,但现实却没有预想中美好。

标普进一步认为,蓝光面临区域战略转移与偿债压力的双重问题:向高层级城市转移削弱了蓝光的利润率,同时,期限更多、成本更高的非银融资弱化了公司的资本结构。而政策的趋紧,也增加了蓝光再融资的难度。

此外,多元化也拖累了蓝光的现金流。在寻找第二增长曲线上,杨铿选择了看起来很美,实则很烧钱的文旅项目。

2017年,蓝光文旅从集团剥离,签约多个项目,计划投资超425亿,但直至2020年,落地的仅有都江堰水果侠星球,目前也已无限期关停。

而压倒蓝光的最后一根稻草,传言是平安的一笔贷款违约。金融界人士透露,蓝光在平安有一笔15亿的贷款迟付了十几天,被平安拉入了“黑名单”。

随之而来的连锁反应,让蓝光步步陷入流动性危机。

引入战投?

客观地说,面对危机,杨家父子的态度还是积极的。然而多次出售资产自救后,蓝光还是发生了公开市场的违约。

这对蓝光来说,意味着现金流危机的全面升级。

IPG中国首席经济学家柏文喜分析,“当企业无法进行债权融资来实现借新还旧,资金链就会断裂,只能靠引进战投、出让项目以及重组来寻求活路,但结果会有很大的不确定性。”

当下资本市场最关心的,还是引战进度。柏文喜判断,部分国资正在逐步撤出地产领域,有能力承接千亿体量的地产企业的国资平台,比较有限。

“如果没有国资相助,蓝光可能被行业龙头低价重组,否则就极有可能进入清算程序。”

一位接近蓝光的业内人士则认为,四川地产业务出色的国资房企并不多,相比之下,“反倒是万科更有可能一点。”

7月13日,蓝光公告违约后,市场再次传出,万科有意战投入股蓝光。

据华尔街见闻了解,在4月份蓝光危机刚爆出不久,万科就收购了蓝光几个项目。万科有关人士表示,还在继续看蓝光的项目,不排除后续继续买项目的可能。

但其也称,目前并无入股蓝光的意图。

参考泰禾、华夏幸福的自救经历,期望国资相助的蓝光,在“上海+成都”双总部结构下,引战之路可能不会太容易。

蓝光并不是第一家暴雷的房企。去年以来,房地产行业已有福晟、泰禾、华夏幸福、泛海等多家公司暴雷。3月份融创董事长孙宏斌在业绩会上说,两年后会有房企暴雷,显然提前了。

这对于现存上万家公司、行业集中度还不够高的房地产行业来说,是出清的过程,兼并重组、优胜劣汰的过程。去年某次会议,中城联盟有位大佬预测说,未来地产公司将只剩3000家

只是当这出清落到某一家房企身上,便从一粒灰,变成一座沉重的大山。

风险提示及免责条款
市场有风险,投资需谨慎。本文不构成个人投资建议,也未考虑到个别用户特殊的投资目标、财务状况或需要。用户应考虑本文中的任何意见、观点或结论是否符合其特定状况。据此投资,责任自负。
5条评论
收藏
qrcode
写评论

icon-emoji表情
图片
5 条评论
清风依旧
举报

蓝光早就应该依托旗下的蓝光生物进行转型,蓝光生物的3D血管打印技术全球领先。

0
回复
举报

这种靠杠杆续命的行业,的确是毒瘤。

0
回复
MobileUser0408
举报

靠时代赚的钱,最后被时代掏出来!

2
回复
1100001366392
举报

当经济出现转型时,企业的转型要有对发展前景的预判,并结合企业自身特点,做出未来决断

1
回复
MobileUser3927
举报

借钱是要还的,不动产不能永远涨。拿地贵了就完蛋。

1
回复