房地产行业下行的大势下，优等生也不好当，赚钱真的难了。
房企“净利王”中国海外发展（以下简称“中海”）的归母净利润率，多年来首次跌破了20%。今年上半年，中海归母净利润率约19.3%，同比下降约3.9%。
但中海这份中报，仍可能是今年整个行业中质量最好的一份。
财报显示， 中海上半年收入同比增长21.7%至人民币1078.8亿元；归母净利润约207.8亿元，同比微增1.2%；扣除税后投资物业公允值变动收益的归母净利润192.3亿元，同比上升10.9%。
在管理层看来，利润率的下滑会是个长期趋势。中海副总裁郭光辉在8月23日回应投资者，“我们判断行业利润率的下降，会逐渐趋于社会平均利润率”。
这与万科董事会主席郁亮半年前的观点相似：房地产回归实业属性，是一个不可逆转的趋势，意味着行业的回报水平也会逐渐向社会平均水平靠拢；房地产要从开发为主转向开发与经营并重。
不过与大部分房企10%多的净利率比起来，中海仍然领先。中海副主席执行副总裁运营总监兼总建筑师罗亮认为，集团财务稳健，杠杆率低，实现了价值创造，包括控制成本、降本增效，有信心保持一个行业领先的利润率。
与此同时，中海的周转效率也在提升，这让中海的ROE（净资产收益率）不会出现大幅波动。
罗亮称，上半年中海的平均开工的时间提升了36天，开盘的时间提前了48天，所以相当一部分的项目较近期率先回笼，中海的周转速度也在进一步加快。
这种情况下，罗良认为，中海的ROE未来仍会维持在一个行业较好的水平。
相比行业面临的问题，中海看到的更多是行业的发展机会。
在中报里，中海董事局主席颜建国引用管理学家彼得德鲁克的名言说：“变不是最重要的，变化的趋势或趋势的变化是最重要的，趋势的变化让人发现看得见的未来”。
中海看向的未来，是行业短期受政策影响而波动，长期则是稳健发展。
颜建国表示，无论是房地产宏观行政调控，还是金融政策，一切的政策出发点，都是希望房地产市场在房住不炒的前提下，能够使房地产市场平稳健康的发展。
“从市场趋势来看，之前判断中国房地产市场16万亿会持续相当长的时间,三年五年都有可能,目前来看这个趋势继续成立。市场实证的数据也证明中国房地产市场相当庞大，还是有一定成长性。”颜建国说。
这种背景下，中海将继续通过修炼管理的内功，提升自己的实力。
稳健的财务状况，让中海继续保持着“三条红线”一条未踩。期内，中海的加权平均融资成本3.6%，继续保持行业最低区间。
而中海手头也有远超其他头部房企的现金。截至期末，中海银行结余及现金为人民币1174.3亿元，加上未动用银行授信额度人民币530.6亿元，可动用资金达人民币1704.9亿元。
这让中海在行业的整合大潮中拥有极强的优势。今年以来，华夏幸福、泰禾、蓝光、恒大等房企暴雷，传闻中的收购者，也有中海的身影。
中海今年的买地预算是1650亿，上半年，中海拿下20幅土地，总购地金额513亿元，权益购地金额458亿元，还有超千亿没有花出去。
对于传闻“三道红线”房企拿地不超销售的40%，张智超表示，去年自己代表中海到参加住建部和央行的会议，那时就有40%购地比，但不是强制性要求，且不包括持有类物业的投资额。更多是三道红线以外的参照，针对未达到绿档，且在投资上比较激进的房企进行的规范和管理、更多是辅助的约束。
“在这40%里面，不含持有类物业的投资额，把这部分除去以后，我们基本上也能达到或接近这个水平，对我们总体影响不大。”
同时，中海继续推进“蓝海战略”，通过产业、棚改和城市更新单元前期服务等多渠道获取土地。
在投资的重点方向上，张智超表示，集团会坚持在一线城市按投资策略进行布局和相应的投资比重。
“一线城市本身是中海一直深耕的，而从回报率看，一线城市的防守性极其强”，张智超说。
此外，中海还在商业项目、推进数字科技供应链管理及上下游产业链的投资、打造第二增长曲线上发力。
数据显示，中海上半年商业收入25亿元，同比增长23.3%。预计全年内新入市商业项目预计达21个，新入市项目建筑面积合计101万平方米，推动商业在运营总面积增长20.7%。
颜建国则表示， 2021年的目标并没有改变，无论销售还是投资等，均有信心可完成。
