在房地产行业剧烈调整的2021年，处于“腰部”的千亿房企，往下可能会消失，往上则增长困难，他们要怎么杀出一条血路？
过去几年，通过表外负债做大规模，是几乎所有千亿房企的惯用手段。但与此同时，也会带来隐性负债升高、增收不增利的后果。
8月23日，在中期业绩发布会上，正荣地产董事会主席黄仙枝再谈规模增长，并首次公布了表外负债，称还是要通过“合作开发”进行扩张。
财报显示，2021年上半年，正荣共收购24宗地块，其中21宗有合作方。新增土储总建筑面积约356万平方米，土地总价约325亿元。按地价计算，权益占比约45%，并表比例为48%。而去年，正荣全年共收购48宗地块，建面权益占比和并表比例分别为70%、81%。
像正荣这样权益占比大幅下滑的TOP30房企，并不算多。据中指院统计，正荣所处的TOP11-30阵营，上半年招拍挂权益金额占比较去年同期还有所提升，均值为84.6%。
受此影响，截至2021年6月底，正荣总土储权益占比也有所下滑，至56%。
今年年初，正荣提出销售金额超过1500亿，权益占比60%的目标，但是据克而瑞统计，上半年销售金额823亿元，权益占比56%，与去年基本持平。
目前来看，正荣没有提高权益拿地占比的计划。管理层在业绩会上表示，公司希望年底时将权益和并表的百分比，继续控制在50%左右，“在竞争激烈和充满变化的土地市场，我们会适当的增加合作，控制投资风险，提升利润。”
在公司坚持扩大合作开发的理由上，黄仙枝表达了两个看法。
一是行业趋势，无论是2016年地王潮时期，还是今年集中供地背景下，房地产行业都有出现较多的合作现象；二是公司在合作开发方面已经形成优势，“正荣在地产圈、投资圈有一批很稳定，理念很接近，想法很一致，在产品上思路很相同的合作伙伴。”
他表示，正荣将在合作开发上保持积极开放的态度，主动选择理念相仿的开发商，加大与平台型公司的合作，并向今年集中供地下的房企拿地联盟，抛出橄榄枝，“有些开发商摇号以后，主动找我们合作，我们也是一个比较开放的态度。”
正荣如此重视合作开发，更真实的原因在于，失去了增长速度、规模优势，房企将面临更大的风险。尤其是在房地产行业集中度不断提升的当下，抱团取暖已经成为中小房企的求生之道。
明源地产研究院存量地产首席研究员艾振强指出，在行业调控持续增压下，中小房企拿地难度增加，冲规模难，降规模可能更难，“金融机构觉得你不行了，可能提前抽贷；供应商预感不妙，不想继续合作；员工跳槽也会更加频繁，背后的连锁反应错综复杂。”
黄仙枝在解释合作开发增加时，也提到这一层考虑。“一个是降低风险，第二还是要加强核心能力的建设，因为我们正荣对规模，包括安全、利润要求比较高。”
为了体现安全，正荣还在年报、公告和业绩会PPT中，首次披露了表外权益负债、权益现金，“我们是第一家增加表外披露的房企。” 正荣副总裁兼财务总监陈伟健强调。
截至2021年6月底，正荣表外负债担保权益约31亿，表外现金24亿，净负债7亿，杠杆相对较低。
对于房企来说，合作开发是一把双刃剑，难点在于如何保持规模和利润的平衡。
据克而瑞统计，2017年至2020年，正荣的权益销售金额分别为746亿元，833亿元、728亿元、968亿，复合年增长率仅9%；通过加大合作开发，正荣实现了全口径销售金额跨越千亿，奔向1500亿，甚至2000亿，复合年增长率约19%。
但与此同时，正荣的盈利指标一路下挫，截至2021年6月底，公司毛利率跌破20%，达19.06%，而TOP30房企的平均毛利率为25%左右。
保持一定规模增长，是活下去的条件之一，但没有利润的发展，则毫无意义。
在“合作扩张”的大方向下，正荣选择降低成本，拓展利润空间。包括降低融资成本、控制工程成本以及将营销部门升级为营销公司，不仅要提高公司的销售效率，还要成为自主品牌，进行业务外拓。
其中，融资成本的优化初见成效。作为行业首家发行绿色点心债的房企，正荣存量绿色债规模近20亿美元，在房企中规模领先。今年1月，正荣还通过一笔3亿美元5年期利率6.7%的绿色票据，赎回3.1亿美元2022年到期年息9.15%优先票据。
截至2021年6月底，正荣的平均融资成本从2020年末的6.5%，小幅下降至6.35%。
显然，正荣的策略是，想方设法留在这条逐渐收窄的赛道上，做大规模、降低成本以提升利润总额。“未来规模扩张是很快的事情，包括未来利润率提升，还是有一些空间的。” 正荣管理层表示。
这大概也是其他中小房企的心声，先活下去，才有可能活得好，活得久。