有点意外，佳兆业仅用一年，就实现了三道红线全部达标，而从净负债率300%的高危房企到绿档房企，它用了四年。
从2015年遭遇锁盘危机到现在，佳兆业，这家盘踞大湾区数年的房企，总算是彻底摆脱了“黑天鹅”的阴影，核心能力开始变现。
也许从那时起，老板郭英成就开始注重资金和风险，这让佳兆业在过去的几年中，一边消化危机、持续降杠杆，一边深耕自己的特色领域：旧改，从而长成了今天的样子。
能在今天这个爆雷不断的市场中活着不容易。更不容易的是建立自己的竞争壁垒。旧改，是今天所有房企都渴望拥有的能力，但很多人没有意识到的是，它有三个层面，一是获取旧改的能力，二是转化的能力，三是运营的能力。
佳兆业的能力，已经突破了第一层，正在二、三层凸显，这也构成了这家公司的护城河——不得不说，能活下来，还活成这样，郭老板是个狠角色。
旧改转化加速
这几年，旧改和城市更新成为主流房企争相进入的领域，很多房企动辄几百万、上千万平的土储，但到财报一看，转化可售货值才100多亿，还是得靠公开市场拿地来补充自身的土储，不然就断了粮。
对投资者而言，判断一家房企旧改能力时，除了土储之外，还应观测什么指标？
佳兆业的中报，提供了一个思路：看将项目转化为可售货值的能力，即将储备项目转化为表内的土地储备，再进一步变成可售货值的能力。
财报显示，以权益价算，今年上半年佳兆业新增的土地供应当中，有41.3%来自于城市更新。去年全年，这个比例还是29%，很显然，佳兆业的转化正在加速。
按照货值看，2020年全年，佳兆业转化了9个城市更新项目，货值约为640亿元。在2021年的上半年，佳兆业新增的转化货值为727亿元，已超去年全年，并且预计下半年对应货值超742.1亿元。
全年算下来，从城市更新项目转化来的项目，佳兆业可新增货值1469.1亿元。而佳兆业年初时预计的可售货值为1912亿元，可以说城市更新渐成佳兆业主要的项目获取来源。
佳兆业集团总裁兼执行董事麦帆麦帆预计，未来一到两年内，佳兆业还将转化可售面积382.8万平方米，可售货值约1420亿元。这会是佳兆业未来收入来源的保障。
截至今年6月底，佳兆业拥有城市更新项目213个，占地面积超5370万平方米，大湾区项目储备占比逾99%，其中深圳、广州两地货值占比高达73%。
其中，佳兆业在深圳拥有储备项目129个，可售面积3209万平方米；在广州拥有24个项目，可售面积4550万平方米。
佳兆业管理层认为，公司在城市更新上能力已具备护城河。佳兆业集团主席兼执行董事郭英成在8月25日的业绩会上表示，“近些年来城市更新在中国，特别是在广东竞争是非常激烈，佳兆业在城市更新的优势在于自身专业化的团队，这是很难复制的。”
麦帆亦直言，在土地两集中政策下，地产行业的逻辑和格局正在发生变化，集团多元拿地优势渐显，尤其是城市更新获得土地方面，佳兆业已经占得先机。
而依靠与城市更新能力的协同，佳兆业在物业、文创、旅游业等多元化业务上的综合能力也在培养中。
郭英成补充称，跟地产有关的，佳兆业都会继续深耕，多元化业务会控制在15%以内的投资比例进行发展。
安全下的利润
在业内，佳兆业早被冠以“旧改之王”，但受“黑天鹅”事件影响，这家公司过去几年并不好过，一直在消化高负债，直到去年才首过千亿。
去年中，佳兆业踩中两道红线，按照佳兆业管理层的规划，原本是在2021年末实现“三条红线”全部达标，但这个目标提前半年实现了。
截至中报，佳兆业的净资产负债比率下降至93.7%，现金短债比为1.53，以及剔除预收账款的资产负债率下降至69.9%。
尤其是净负债率的指标，下降明显。佳兆业集团首席财务官吴建新通表示，降负债一直是集团的重点工作，“从2017年开始我们就主动、积极地进行了债务管理，净负债率指标已经实现了八连降。”
2017年，佳兆业的净负债率还在300.03%的水平，到了2020年底，已降至96.1%，这次进一步降低了。
不过在房企爆雷不断、投资者普遍持谨慎态度的背景下，期内，佳兆业的融资成本未能有效下降。
按照佳兆业今年年初的预期，其希望抓住融资的窗口期，将自己的平均成本降到7.8%左右，当时佳兆业的综合融资成本为8.7%。但截至期末，佳兆业境内债务利率为7.3%，境外则为9.6%，整体仍保持在8.7%的水平。
资金安全，这大概是郭英成在过去几年里最深的领悟。
在业绩会上，郭英成对行业现状侃侃而谈，在谈及佳兆业未来的战略时，则是“我们未来调整，包括未来是保价保量和保增长，我们要保现金流的安全…特别是在利润提升、资金安全系数这块，我们看得更重些”。这样的观念，也支撑佳兆业活了下来。
在安全的基础上，佳兆业也在追求规模和利润的平衡，尤其是利润。
房企们争先进入城市更新赛道的理由，除了增加项目储备，就是利润诉求了。尽管这条赛道前期的准备周期、开发周期很长，耗费资金较多，但一旦转化成功，就是低成本的土储和较拍地高许多的利润空间。
财报显示，在城市更新的助攻下，上半年佳兆业实现营业额300.65亿元，同比增长34.8%；净利润30.8亿元,同比增长30.5%。净利润及核心净利润也分别为30.8亿元、39.3亿元，同比增长了30.5%和28.9%。
佳兆业的毛利率为30.9%，核心净利润率13.1%，虽然也同比下降了，不过想想连“利润王”中海的毛利率也失守了30%的点位，也能知道这个数字的难度系数。
佳兆业提出，未来还要通过投融结合、高效运营、降本增效、资产运营赚以及资本运作等方面，提升利润。
谈及当前的房地产调控，郭英成称，在销售端，调控让房企的资金回笼从60天变成90天，资金回流比以往更慢，这给每个企业都造成一定的压力，佳兆业的回款也变慢了。
但郭英成也认同支持调控，他表示，只有稳地价、稳房价，才能稳投资，这对企业、对行业的健康发展是非常有利的。
在吴健新看来，这样的经济环境下，更能检验出房企的应对能力和抗风险能力。
“值得一提的是，集团成立至今，几乎不使用商票融资，反映了集团财务管理长期审慎稳健的思路。” 吴健新说。
至于佳兆业下一步的融资规划，吴健新表示，佳兆业还将主动进行融资规模的管理，积极开拓境内外的创新融资渠道，不断降低融资成本，保障集团的承载能力。
