2018年上市后，美的置业一直对财务健康格外重视，在经营中强调“稳健”。
随着“三条红线”等监管政策持续推出，行业游戏规则底层逻辑发生变化，“稳健”在房企经营中的重要性也愈发明显。
从中报来看，美的置业继续保持着高增长。报告期内，美的置业期内营收约330.39亿元，同比增长约57.8%；核心净利润31亿元，同比增长31.6%。
占据先机的美的置业则希望，在对规模发展有追求的同时，继续稳健。用管理层的话来说，2020年是“战略巩固年”，今年则是“战略转型的重要爬坡时期”。
美的置业董事局主席、执行董事兼总裁郝恒乐在8月26日的中期业绩会上解释称，美的置业希望通过增速换档、结构的调整，锁定销售增长在10%-15%，同时进一步聚焦重点区域，持续增厚高量级的城市布局。
通过这种变化，美的置业能够继续坚持利润导向，控制各项费用开支，实现在售价方面的增长以及利润方面的增长。
摩根大通也在研报中指出，今年前6个月，美的置业的毛利率较2020年下半年有所上升，从半年度数据看，其毛利率正在触底反弹。
郝恒乐认为，房地产行业已进入制造业逻辑，能否实现自己合理的毛利，就看自己的自身经营能力。“在这种情形下，我们一定要安全制造业的逻辑去做房地产经营，这是我们的基因，也是我们的优势。” 郝恒乐说。
“现金为王”
美的置业的稳健，首先体现在财务状况上。“在‘三道红线’的课题下，公司的确是以稳健为我们的基准。”美的置业执行董事兼首席财务官林戈在业绩会上说。
中报显示，美的置业虽仍踩一道红线，但净负债率处于行业低位。其中，净负债率从2020年末的79.2%下降到58.2%，现金短债比从2020年的1.52倍提升到2.21倍。
尚未达标的一条为扣预收楼款后的资产负债率，从去年底的76.4%降至目前的74.7%。
按照管理层此前的规划，三条红线预计是在2023年全部达标。但到了中期业绩会上，这个时间已提前至“最快在2022年年底可以实现绿档”，越快实现绿档，意味着债务上有多越多的主动空间。
林戈透露，目前美的置业在降档上分为四个方面：严格按40%预算来去拿地，同时会加快整个去化以及回款效率；加快交付结转，增厚净资产；用好合作开发模式；增厚盈利资产。
美的置业提出“以销定产，精益运营”发展理念，根据市场情况合理铺排工程计划和供货时点，管理动作精确细化至楼栋并动态跟踪调整，以实现供销存的动态平衡。这使得报告期内，美帝置业的存销比处于健康水平，实现量价均衡的稳健发展。
当然，信贷收紧对回款也造成了影响，美的置业的回款率也从去年全年的92%降至87.5%。王全辉表示，政策的调控及监管，体现了政府防止地产泡沫化、建立长效机制、促进房地产行业长期健康发展的诉求。
在这样的背景下，期内美的置业已售未结转金额1270亿元，一年内预计结转601亿元，有效锁定未来收入。
而盈利资产的增厚，则包括持续打造自己的产品溢价能力，通过降本、降费提升盈利水平。上半年，美的置业合约销售额为826亿元，同比增长71%，随着城市升级战略取得阶段性成效，销售均价较2020年同期增长9.3%至人民币12,028元/平方米，均价增速优于头部房企。
这一系列的措施也让美的置业资金状况得到优化。截止期末，美的置业持有现金总量321亿元，银行授信额度增长至1432亿元，尚未动用的银行授信额度增长至899亿元，现金及金融资源充裕，偿债能力大幅提升。
郝恒乐表示，美的置业坚持现金流为王，做强内生增长的基本策略。
调仓换挡
财务的持续优化的同时，美的置业对自身的规模发展也有明确的战略。
在跨入千亿军团后，美的置业对规模的追求明显放缓。去年的“战略巩固年”，管理层将自身规模增长的预期，定在未来3到5年平均增速定在15%-20%区间，面对新的环境，美的置业将预期进一步调至10%-15%。
郝恒乐分析称，在“制造业逻辑下”，国家从地价到房价的双限，毛利空间相对比较固定。对于每个企业来说，就需要精细化运营，能不能实现自己合理的毛利，就看自己的自身经营能力。
“在这种情形下，我们一定要安全制造业的逻辑去做房地产经营，这是我们的基因，也是我们的优势。” 郝恒乐说。
郝恒乐指出，所谓房地产行业的制造业逻辑，就是高度重视客户研究，深度挖掘客户需求，高度重视产品的功能和体验以及后端的服务，而且在整个开发建造的过程从材料、到施工工艺要不断去提升、不断去改善，用科技赋能以及数字化手段提升公司的运营效率、达到精细化的管理。
对于美的置业来说，就是要做好城市的深耕以及升级。
郝恒乐表示，2019年以来，我们主动地控制了低量级城市的投入，甚至逐步退出个别城市，坚定地回归高量级城市，持续不断地投资在二线以上的城市，聚焦长三角、大湾区，城市布局升级为一、二线和强三线为主。现在是战略爬升期，实现了增速换挡。
年报显示，上半年美的置业拥有土地储备6309万平方米，权益总建筑面积4223万平方米。其中，一、二线城市有3715万平方米，占比59%。重点区域沪苏、浙闽、珠三角区域有3083万平方米，占比49%。
布局这些深耕城市，一方面能够保障利润，另一方面则是节省费用。
王全辉表示，前十大深耕城市的营收规模占了美的置业50%的份额。同时一线、二线和强三线城市的销售规模占78%的规模比例，重点区域占了69%，这都是近几年来长期坚持城市升级、区域深耕的结果。
在利润导向的经营策略下，王全辉称，从去年以来，公司一直坚持在利润导向下的经营策略，提升项目的售价，控制各项费用开支，实现在售价方面的增长以及利润方面的增长。
经过两年多的资源腾挪和阵地转移，以珠三角、长江中游、长三角、西南、华北为重点区域的全国性布局已然形成。未来期间，美的置业将持续对长三角、珠三角、二线省会城市的重点开拓，叠加三四线城市战略收紧，在消化掉三四线城市储备性土地后，公司的城市能级与区域深耕程度将进一步提高，为资源集约化管理、发挥品牌溢价效应提供充分空间。
美的置业未来的布局也将进一步聚焦。按照公司的规划，美的置业将在未来2-3年培育以及巩固五个超过百亿元的根据地城市，强化培育15-20个50亿元销售规模的高能级城市，以及15-20个30亿元的高潜力城市。
郝恒乐称，未来将继续坚持利润导向，进一步聚焦重点区域，持续增加在高量级城市的布局，实现一、二线和强三线市场布局占比达到85%以上的目标。
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