2021年对房地产公司来说，绝对算是难熬的一年，但不确定性在于，未来会变好还是更难熬？
奉行长周期主义的房企对此会多一些从容：无论政策、环境如何变迁，都能守住自己的基本盘，有一定的财务安全垫，并且，还能找到新的增长曲线。
龙湖就是其中的一家。上半年，房地产行业利润率普遍下滑，“优等生”龙湖也未能幸免，毛利率同比下滑3.1个百分点至27.7%。但这点失落，在C2-C6航道上找到了弥补。
中报显示，截至2021年6月底，龙湖经营性业务收入近90亿，其中，包括商业、冠寓等业务的投资性物业收入毛利率高达78%，平滑了整体毛利率。未来三年，龙湖计划该业务收入达到千亿。
在房地产的上半场，大家“取经”的对象是万科、碧桂园，但现在，则是龙湖、华润。
龙湖董事长吴亚军说，从开发业务到经营性业务，很多事情，龙湖都不是刻意去做，只是自然的复制。
说来轻松，但龙湖的布局和自律跨越十年，后来者难以模仿；眼下，这位“长跑者”开始展现极强的爆发力，成为最可能“活下去”的那一类企业。
自然增长
翻看龙湖的财报，会发现从数字上，这已经不是一家单纯的地产公司。
7月，龙湖将总部更名为赋能平台，地产航道独立，由“80后”执行董事陈序平执掌；其余航道分别是商业、物业、长租、装修、租赁，均为经营性业务。
上半年，龙湖地产合同销售额1426亿元，同比增长28%；实现收入518亿元，同比增长14.6%，总营业额606.2亿元，同比增长18.5%；归母净利润74.2亿元，增长17%。
虽然经营性收入占比不高（14%），但有力提升了整体利润水平。上半年，龙湖开发业务毛利率23.4%，投资性物业收入毛利率78%，拉升整体毛利率比开发高了4.3个百分点。
龙湖上半年整体净利率16.7%，同比下降0.4个百分点，但仍优于同业。Wind统计，已公布中报的54家房企，净利率平均值9.3%，同比下滑1.1个百分点。
这意味着，在开发业务利润率下滑的大势下，龙湖经营性业务补上来了。
其中，商业是龙湖布局最早的经营性业务之一。
截至今年6月底，龙湖已经累计开业54个商场，总面积524万平方米；商业租金37.1亿元，同比增加39%，整体出租率高达98%。
龙湖坚持不拆分的智慧服务板块，上半年全口径营业收入52亿元，同比增长57%；直管面积超过2亿平方米。龙湖集团首席执行官邵明晓透露，龙湖预计全年直管面积将超过2.7亿平方米，合同面积将超过5亿平方米。
长租公寓则是龙湖另一大运营业务。财报显示， 截至2021年6月底，龙湖冠寓开业9.4万间，仅次于万科泊寓；上半年租金收入10.7亿元，同比增加45%，龙湖预计，今年全年收入将达到25亿元。
邵明晓透露，冠寓将在今年实现盈利。
新增的“塘鹅”业务，收入很少，但通过协同也在创造价值。
财报透露的信息，是龙湖的营收和利润结构已在改变，在保持开发业务增长的同时，运营业务占比提升，这意味着，综合毛利率将摆脱传统开发业务的算法，形成其他房企难以超越的利润优势。
亿翰智库统计，2021年上半年，在不计住宅物业管理收入的前提下，龙湖持有物业的运营收入可位列TOP4；另据统计，龙湖净利润可排前8。
IPG中国首席经济学家柏文喜指出，龙湖想要突破的，是从盖房子、卖房子这一有限增长赛道，进入以服务为核心的第二赛道，龙湖称之为“空间即服务”。
这也即是行业都在探索的“第二曲线”、新的增长点，是许多过去只注重开发规模的房企，梦寐以求的东西。
吴亚军表示，龙湖在商业、长租公寓等业务上实现的轻资产扩张，都是自然的复制。也正是这些，强化了龙湖盈利的可持续性，实现其一贯强调的“有质量的增长”。
未来挑战
经营性业务的发轫与增长，需要决策者的见识与定力，更需要强大的低成本资金支撑，这非常现实。
通观国内外的持有型地产运营商，华润置地有母公司的资产注入，万达发明“以售养租”来做商业，凯德有基金和信托孵化，龙湖以一家纯民企之力，如何突破这一点？
上半年，龙湖的综合融资成本仅为4.21%，微高于中海、华润，这让龙湖在投资物业上拥有了进退有度的“自由”。邵明晓说，龙湖是凭借“洁癖般的自律”才走到今天。
这要从2008年说起。经历了那一年的危机后，龙湖痛定思痛，坚守财务底线，制定投资上限，不再盲目扩张规模。
吴亚军拒绝借“贵”钱，期望延长账期，并降低融资利率。她将这段时间，称为“饿着肚子赶路”。
“我们时刻提醒自己，不能滥用金融资源，不能去做高息融资。这么多年，在这个行业里，很多公司做前融、非标，而龙湖从来没有做过前融或非标，没有过资管计划、没用过影子银行。” 邵明晓说。
很多人都知道，龙湖从2011年开始，以每年销售回款10%作为上限，投资持有型物业。在开发业务还有大把空间的时候，龙湖这种做法很冒险。
在2014年的内部信里，吴亚军曾说，如果把商业沉淀货值卖掉，每年能增加100-150亿的收入。彼时，龙湖全年销售规模也不过510亿。但吴亚军坚持了。
并且，她对持有型物业的要求是，一经营性现金流为正，二要盈利。
在2015年之前，龙湖的融资成本都在6%以上，真正的转折始于2016年，龙湖逐步成了信用评级最高的民营房企，融资成本也进入4字头，堪比国资背景房企。
穆迪指出，评级调升的主要因素，是其温和的销售增长、审慎土地收购和财务管理下的稳健财务结构，以及租金收入的稳步增长。
自此，龙湖的经营性业务和低成本融资形成正向循环，其商业、物业、长租等业务，也得以大展拳脚。
财报显示，2011年至2021年，龙湖没有大幅加杠杆，净负债率始终未超60%，融资成本从6.2%下降至4.21%；也正是这十年，龙湖不断拓展第二增长曲线。
今年上半年，龙湖剔除预收款后的资产负债率为68.3%，净负债率为46.0%，现金短债比为3.91，全行业最高。
自律的回报是丰厚的。三道红线出台后，龙湖在许多银行的授信不降反升。8月12日，龙湖公告发行两笔公司债，其中，五年期20亿公司债，票面利率3.35%；七年期10亿公司债，票面利率3.70%。
资本市场也认知到了龙湖的转型努力，给予了较高的估值，目前，销售规模在TOP10左右的龙湖，截至2021年8月30日收盘，市值1765亿元，仅次于万科。
吴亚军在内部信中写道，这是因自律得自由。
空白研究院创始人杨现领说，“如果说过去是开发的黄金时代，那么未来就是服务的黄金时代。”
地产业务营收从不足两百亿到跨越千亿，龙湖用了8年，但是经营性业务实现这一目标，龙湖计划只用3年。
目前看来，还是有不小差距。2020年，龙湖官方口径的经营性收入150亿左右，未来三年的复合年增长率需要超过60%，才能达到千亿。而今年上半年，龙湖没有任何一个航道达到这样的增速。
这一目标真的能实现吗？多位业内人士表示，有难度，但保持乐观。
无论如何，龙湖已成为房地产下半场所有头部房企可怕的对手。
喊出新千亿目标的吴亚军，不是飘了。她已经努力了10年，无需再掩饰野心了。