自律龙湖,逆流而上

作者: 陈湘婷
房企转型,都要找龙湖对标。

2021年对房地产公司来说,绝对算是难熬的一年,但不确定性在于,未来会变好还是更难熬?

奉行长周期主义的房企对此会多一些从容:无论政策、环境如何变迁,都能守住自己的基本盘,有一定的财务安全垫,并且,还能找到新的增长曲线。

龙湖就是其中的一家。上半年,房地产行业利润率普遍下滑,“优等生”龙湖也未能幸免,毛利率同比下滑3.1个百分点至27.7%。但这点失落,在C2-C6航道上找到了弥补。

中报显示,截至2021年6月底,龙湖经营性业务收入近90亿,其中,包括商业、冠寓等业务的投资性物业收入毛利率高达78%,平滑了整体毛利率。未来三年,龙湖计划该业务收入达到千亿。

在房地产的上半场,大家“取经”的对象是万科、碧桂园,但现在,则是龙湖、华润。

龙湖董事长吴亚军说,从开发业务到经营性业务,很多事情,龙湖都不是刻意去做,只是自然的复制。

说来轻松,但龙湖的布局和自律跨越十年,后来者难以模仿;眼下,这位“长跑者”开始展现极强的爆发力,成为最可能“活下去”的那一类企业。

自然增长

翻看龙湖的财报,会发现从数字上,这已经不是一家单纯的地产公司。

7月,龙湖将总部更名为赋能平台,地产航道独立,由“80后”执行董事陈序平执掌;其余航道分别是商业、物业、长租、装修、租赁,均为经营性业务。

上半年,龙湖地产合同销售额1426亿元,同比增长28%;实现收入518亿元,同比增长14.6%,总营业额606.2亿元,同比增长18.5%;归母净利润74.2亿元,增长17%。

虽然经营性收入占比不高(14%),但有力提升了整体利润水平。上半年,龙湖开发业务毛利率23.4%,投资性物业收入毛利率78%,拉升整体毛利率比开发高了4.3个百分点。

龙湖上半年整体净利率16.7%,同比下降0.4个百分点,但仍优于同业。Wind统计,已公布中报的54家房企,净利率平均值9.3%,同比下滑1.1个百分点。

这意味着,在开发业务利润率下滑的大势下,龙湖经营性业务补上来了。

其中,商业是龙湖布局最早的经营性业务之一。

截至今年6月底,龙湖已经累计开业54个商场,总面积524万平方米;商业租金37.1亿元,同比增加39%,整体出租率高达98%。

龙湖坚持不拆分的智慧服务板块,上半年全口径营业收入52亿元,同比增长57%;直管面积超过2亿平方米。龙湖集团首席执行官邵明晓透露,龙湖预计全年直管面积将超过2.7亿平方米,合同面积将超过5亿平方米。

长租公寓则是龙湖另一大运营业务。财报显示, 截至2021年6月底,龙湖冠寓开业9.4万间,仅次于万科泊寓;上半年租金收入10.7亿元,同比增加45%,龙湖预计,今年全年收入将达到25亿元。

邵明晓透露,冠寓将在今年实现盈利。

新增的“塘鹅”业务,收入很少,但通过协同也在创造价值。

财报透露的信息,是龙湖的营收和利润结构已在改变,在保持开发业务增长的同时,运营业务占比提升,这意味着,综合毛利率将摆脱传统开发业务的算法,形成其他房企难以超越的利润优势。

亿翰智库统计,2021年上半年,在不计住宅物业管理收入的前提下,龙湖持有物业的运营收入可位列TOP4;另据统计,龙湖净利润可排前8。

IPG中国首席经济学家柏文喜指出,龙湖想要突破的,是从盖房子、卖房子这一有限增长赛道,进入以服务为核心的第二赛道,龙湖称之为“空间即服务”。

这也即是行业都在探索的“第二曲线”、新的增长点,是许多过去只注重开发规模的房企,梦寐以求的东西。

吴亚军表示,龙湖在商业、长租公寓等业务上实现的轻资产扩张,都是自然的复制。也正是这些,强化了龙湖盈利的可持续性,实现其一贯强调的“有质量的增长”。

未来挑战

经营性业务的发轫与增长,需要决策者的见识与定力,更需要强大的低成本资金支撑,这非常现实。

通观国内外的持有型地产运营商,华润置地有母公司的资产注入,万达发明“以售养租”来做商业,凯德有基金和信托孵化,龙湖以一家纯民企之力,如何突破这一点?

上半年,龙湖的综合融资成本仅为4.21%,微高于中海、华润,这让龙湖在投资物业上拥有了进退有度的“自由”。邵明晓说,龙湖是凭借“洁癖般的自律”才走到今天。

这要从2008年说起。经历了那一年的危机后,龙湖痛定思痛,坚守财务底线,制定投资上限,不再盲目扩张规模。

吴亚军拒绝借“贵”钱,期望延长账期,并降低融资利率。她将这段时间,称为“饿着肚子赶路”。

“我们时刻提醒自己,不能滥用金融资源,不能去做高息融资。这么多年,在这个行业里,很多公司做前融、非标,而龙湖从来没有做过前融或非标,没有过资管计划、没用过影子银行。” 邵明晓说。

很多人都知道,龙湖从2011年开始,以每年销售回款10%作为上限,投资持有型物业。在开发业务还有大把空间的时候,龙湖这种做法很冒险。

在2014年的内部信里,吴亚军曾说,如果把商业沉淀货值卖掉,每年能增加100-150亿的收入。彼时,龙湖全年销售规模也不过510亿。但吴亚军坚持了。

并且,她对持有型物业的要求是,一经营性现金流为正,二要盈利。

在2015年之前,龙湖的融资成本都在6%以上,真正的转折始于2016年,龙湖逐步成了信用评级最高的民营房企,融资成本也进入4字头,堪比国资背景房企。

穆迪指出,评级调升的主要因素,是其温和的销售增长、审慎土地收购和财务管理下的稳健财务结构,以及租金收入的稳步增长。

自此,龙湖的经营性业务和低成本融资形成正向循环,其商业、物业、长租等业务,也得以大展拳脚。

财报显示,2011年至2021年,龙湖没有大幅加杠杆,净负债率始终未超60%,融资成本从6.2%下降至4.21%;也正是这十年,龙湖不断拓展第二增长曲线。

今年上半年,龙湖剔除预收款后的资产负债率为68.3%,净负债率为46.0%,现金短债比为3.91,全行业最高。

自律的回报是丰厚的。三道红线出台后,龙湖在许多银行的授信不降反升。8月12日,龙湖公告发行两笔公司债,其中,五年期20亿公司债,票面利率3.35%;七年期10亿公司债,票面利率3.70%。

资本市场也认知到了龙湖的转型努力,给予了较高的估值,目前,销售规模在TOP10左右的龙湖,截至2021年8月30日收盘,市值1765亿元,仅次于万科。

吴亚军在内部信中写道,这是因自律得自由。

空白研究院创始人杨现领说,“如果说过去是开发的黄金时代,那么未来就是服务的黄金时代。”

地产业务营收从不足两百亿到跨越千亿,龙湖用了8年,但是经营性业务实现这一目标,龙湖计划只用3年。

目前看来,还是有不小差距。2020年,龙湖官方口径的经营性收入150亿左右,未来三年的复合年增长率需要超过60%,才能达到千亿。而今年上半年,龙湖没有任何一个航道达到这样的增速。

这一目标真的能实现吗?多位业内人士表示,有难度,但保持乐观。

无论如何,龙湖已成为房地产下半场所有头部房企可怕的对手。

喊出新千亿目标的吴亚军,不是飘了。她已经努力了10年,无需再掩饰野心了。

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