房地产的“冬天”来了

作者: 陈湘婷
中南放弃90亿净利润目标。

8月尾声,中期业绩陆续披露,弥漫房地产行业的,是前所未有的寒意。

上半年,几乎所有房企都遭遇盈利能力下滑的质疑:中海毛利率跌破30%,万科净利润12年来首次下滑,龙湖净利率创上市以来最低,金地净利润同比下降38.8%……

“优等生”尚且如此,更何况是同时面临转型阵痛的其他房企。

8月27日,中期业绩会上,中南建设董事长陈锦石直言,现在是房地产的“冬天”。上半年,中南营业收入384.8亿元,同比增长29.6%;综合毛利率16.3%,同比下降1个百分点;归母净利润17.5亿元,同比减少14.7%。

增收不增利的主要原因是,上半年中南加大了合作项目并表比例,带来了规模的大幅提升,但也因此,非并表项目减少,上半年投资收益仅6.8亿元,同比减少62%,造成利润下降。

4月业绩会上,中南总经理陈昱含提出2021年实现销售规模10%增长,即2500亿,以及归母净利润达到90亿元等目标。如今则表示,调控叠加公司结算资源不多,90亿目标已难以实现,10%规模增长也面临一定压力。

这位年轻的新掌门对市场还是过于乐观了。在陈锦石看来,在三道红线、楼市调控的重压之下,中南能够继续保持规模增长,已经很不错了。

他判断,寒冬之下,预计要花半年到三季度,甚至一年左右的时间,房地产行业才能全面好起来。

这与旭辉董事局主席林中、碧桂园常务副总裁程光煜,在业绩会上预测的基本一致:明年中至年底,房地产行业毛利率将见底,企稳回升。

房企当下最紧要的,是如何度过这个冬天。

业绩会上,陈昱含把当下行业普遍面临的流动性、杠杆与规模、利润三大风险,比喻为“高血压、高血糖、高血脂”,看似慢性,不及时控制也会威胁生命。

而她给出的治疗方案,首要的便通过审慎经营,确保流动性安全;然后适当降速,坚定去杠杆;通过轮动布局,合理下沉,提高产品力等实现利润。

这也是中南现在努力的方向。调整拿地策略,多合作,少花钱。上半年,中南新增41个项目,其中,权益占比低于50%的项目达到25个。拿地城市能级继续下沉,三四线占比78%,平均地价4100元/平方米,同比下降7.1%。

新增项目中有11个通过股权收购获得,去年同期共新增45个项目,仅4个为股权收购。陈昱含表示,将加强中南建筑和中南置地的配合,继续拓展多元化拿地,为未来盈利留出弹性空间。

三道红线方面也有所优化。截至2021年6月底,中南净负债率较年初下降2个百分点,至95.3%,剔除预收账款后的资产负债率较年初下降1.3个百分点,达77.4%,现金短债比1.0,为“黄档”房企。

达标的两条都在及格线附近,但中南还是决定给市场一些好消息。业绩会上,管理层表示,争取明年实现三条红线全部转“绿档”。

中期业绩发布的当天,中南建设的股价一路下挫至跌停,这给年轻的管理层带来了不小的压力,但陈锦石一直保持乐观。

“房地产市场会不错的,但和过去不一样了,要看城市发展前景,看公司的经营能力和投资能力。” 陈锦石认为,房地产行业面临收缩,但投资增幅依然乐观。据国家统计局,上半年房地产开发投资7.2万亿,同比增长15%。

“冬天也是有希望的。”这位见证过房地产行业30余年风雨的创始人,正在努力给市场信心。

风险提示及免责条款
市场有风险,投资需谨慎。本文不构成个人投资建议,也未考虑到个别用户特殊的投资目标、财务状况或需要。用户应考虑本文中的任何意见、观点或结论是否符合其特定状况。据此投资,责任自负。
参与评论
收藏
qrcode
写评论

icon-emoji表情
图片