进入“健身期”的第二年，绿城又秀了一波肌肉。
上半年，绿城合同销售额1717亿元，同比大增88%；收入361亿元，同比增长51%，远远超过其他龙头房企。
业绩会上，绿城中国执行董事李骏预计，全年将超额完成3100亿元销售目标；四年后，还要达到6400亿。
规模如此之快，绿城中国董事会主席张亚东却有了新的目标：绿城要进综合能力前十，未来三年营收和利润也要倍增。
绿城，这家以产品著称的老牌房企，如老树发新枝，在过去几年相继引入了九龙仓、中交、新湖中宝作为股东，形成了特殊的、多元的股权结构，代表大股东中交的张亚东，在这样的格局中，似乎越来越游刃有余。
他的使命，则是带领已经有了央企背书的绿城，攀向更高的山峰，甚至比肩中海、保利。
绿城之快
“我们会给绿城插上一双翅膀。”2014年，原绿城董事长宋卫平引入中交时，中交集团董事长曾留下这样一句话。此后，大股东中交对绿城的期望，便是对标央企地产商前三的规模。
2019年，张亚东上任绿城董事会主席，他的努力成果显著，现在，站在人们眼前的，已然是一个高周转的“新”绿城。
上半年，绿城销售规模继续冲高，其中，自投项目增长最快，实现合同销售1369亿元，同比增加107%，权益金额占比也有所提升，达到713亿元，同比增加87%。
这已经是绿城高速增长的第四年，从2018年至2020年，销售规模从1564亿元增至2892亿元，三年复合增长率36%。
规模狂奔背后，是张亚东对绿城缓慢而坚定的改造，从土地端开始，就要求快。
2019年，绿城开启“全周期拿地”，当年就新增54个项目，预计可售货值2057亿元，同比增加61%；2020年，绿城又新增85个项目，预计可售货值3288亿元，同比增加60%。
据中指院统计，绿城2019年、2020年的拿地金额分别为569亿元、887亿，连续两年跻身当年拿地金额TOP10。
今年，绿城计划斥资800亿拿地。克而瑞数据显示，今年上半年，绿城新增货值2140亿元，完成全年拿地目标71%。全口径拿地投销比0.79，远高于TOP30房企同期均值0.34。按权益金额计算，绿城拿地投销比达到1.04。
具体来看，绿城拿地偏好也变了。不同于宋卫平时代，张亚东接手后，新增项目以短周期的中小体量项目为主，提高了绿城整体资产运转效率。
现在的绿城，从拿地开始计算，开工只要4个月，开盘6.8个月，股东投入回正12.3个月，交付30.6个月，每个环节都有所提速。
截至2021年6月底，绿城土储总货值9951亿元，下半年可售货值3090亿元，去化率45%就能完成全年目标。
管理层透露，下半年可售货源中，自投项目2313亿元，其中63%来源于新增货值。当年拿地，当年消化，这在以前的绿城几乎无法想象。
高周转渐入佳境，规模成为绿城最不担心的事情。3月份的年报业绩会上，张亚东逆势上调了绿城2025年的目标，由去年提出的5000亿元变成了6400亿元，其中，开发业务4500亿，代建1500亿，新兴业务400亿元。
他认为，绿城完成这个指标没有问题。这个看似惊人的目标，拆解下来，未来每年一位数增长即可实现，增速远低于前三年。
不过，积极拿地、快速扩储的代价，是绿城杠杆有所上扬，上半年有息负债较去年底增加了7.3%至1279亿元。
截至中期，绿城剔除预收款后的资产负债率为73.5%，净负债率为75.2%，现金短债比为2.01，保持“黄档”，但这没有计入185亿永续债。
绿城计划，在2023年实现三条红线全部达标“转绿”，同时实现185亿永续债的陆续赎回。
管理层透露，预计年底永续债余额为108亿元；计划明年赎回5亿美金和境内56亿元永续债；最后15亿元境内永续中票将在2023年赎回。
同时，在完成所有永续债赎回前，绿城暂不考虑新的发行。
明源存量地产首席研究员艾振强认为，随着高价地、永续债等利空出清，绿城提速的红利将在明年逐步体现。
利润何解
提速之后，市场最关心的是，绿城的规模增长，最终能否结算为利润。
上半年，绿城仍未摆脱增收不增利的局面。截至2021年6月底，综合毛利率22%，同比减少3.9个百分点；净利率10.8%，同比减少2.3个百分点。
绿城解释，毛利率的下降，主要是因为限价影响，品牌溢价无法充分体现。
这是当下整个行业都在面临的问题，高价地与调控政策相遇的结算年，万科、龙湖、中海、金地等“优等生”都遭遇了盈利能力下滑的质疑。
问题是，绿城并表项目的低权益占比和永续债，也在侵蚀归母净利润。克而瑞统计，剔除永续债分红后，绿城核心归母净利率仅6.5%，同比减少2.1个百分点。
而且，绿城目前已售未结项目毛利率只有20%，这意味着未来毛利水平还将继续下探。
如果不能实现核心利润的有效增长，绿城的规模增长意义将大打折扣。
张亚东深知这一点。业绩会上，他承诺，未来三年，绿城将再上一个台阶，尤其是营收和利润方面，努力像前三年的销售规模一样，实现倍增。
如何做到这一点？可能有三个方向。
除了做大规模提高基数，减少高价地、永续债对利润的侵蚀等手段，绿城还有一张“王牌”——代建业务。
绿城早在2010年就开启了大规模代建业务，如今规模处于行业第一。
李骏透露，上半年绿城代建项目共334个，同比增长24.6%；合约总建面8400万平方米，在建面积4365万平方米。
代建业务的毛利率，一直高于开发业务的盈利水平。明源地产研究院统计，上半年，绿城代建业务毛利率和净利率分别达到47.5%和25%。
IPG中国首席经济学家柏文喜认为，绿城的轻资产代建业务ROE水平较高，增长也比较快，可部分弥补和消解地产开发业务利润下滑难题。
这也是张亚东所期望的。2018年，他指出，轻资产模式是绿城的方向，也是行业未来的方向；在其2025年6400亿销售目标中，绿城代建业务销售占比23%，是仅次于地产开发业务的另一大“主业”。
但目前来看，代建业务也有问题，截至2021年6月底，绿城代建业务，以建面计算，国企、政府委托项目占比合计达到74%。这一部分合作增强了代建业务的稳定性，也因溢价能力下滑，损失部分利润。
克而瑞统计，在政府委托项目占比不断提升的这段时间，代建单价从2019年296元/平，下降至上半年268元/平。
如果绿城代建合作方更加多元化，其盈利水平还将有进一步提升。对比代建行业的另一位头部企业朗诗，上半年代建业务毛利率高达57%，将地产业务整体毛利率同比提升了18个百分点。
值得欣慰的是，由于中交的加持，绿城融资成本极低，仅为4.6%，在行业中极具优势，这让绿城的储地扩张和多元化运营更加从容。
在行业普遍降速、三道红线压顶的当下，要对标中海和保利，疾驰的绿城有点另类。新绿已超旧绿，埋头答题3年之久的张亚东，又给自己出了一张三年的试卷。