房地产行业下半场的考验来势汹汹，新城控股未来的路却愈发清晰。
去年5月，股东大会上，新城控股董事长王晓松提出了“三个15年”分析。即成立于1993年的新城控股，首个15年的利润由住宅开发创造，第二个15年的利润依靠商住双轮驱动，第三个15年则更多通过商业管理获得利润。
这是对其28年发展的总结，也是新城控股提出的新目标：从双轮驱动，到运营为王。
经过十余年的商业布局，新城控股旗下商业地产项目吾悦广场已迈入百店时代，新城控股有更进一步的底气。截至2021年中期，新城控股已经布局174个商业综合体，实现营业收入39.38亿，同比上涨73%；开业面积951万平方米，同比增加62%。
上半年，新城控股的物业出租及管理业务，毛利占比已经达到17%，还不包括其通过商业综合体获得低价土地，对开发业务的间接利润贡献。
诚如行业大佬们所说，高增长、高毛利的时代一去不复返了，但行业仍是好的，未来是少数公司的盛世年华。逐步完成转型布局的新城控股，已经锁定一席之地。
稳健增长
2015年提出“住宅+商业”双轮驱动模式，新城控股再一次证明其战略判断的正确。
过去数年，通过住商轮动，资源互补，新城控股销售规模快速越过千亿，并牢牢跻身2000亿行列，土地成本始终保持低位，超百座吾悦广场落地，成为锁定未来利润的现金“奶牛”。
如今，房地产行业底层逻辑改变，新城控股作为开发类房企，随着双轮模式的成熟和业务基数的增加，其发展底色也在悄然转变，愈发稳健。
上半年，在行业利润普遍下滑的背景下，新城控股实现了营收翻倍、利润大幅提升。截至2021年中期，新城控股实现收入791亿元，同比增加110%；归母净利润43亿元，同比增长34%，扣非归母净利润38亿元，同比增长38%。
收入大增的主要原因是，物业交付和租金收入大幅提升。其中，毛利率高达71%的物业出租及管理业务，收入同比增加73%。
规模上，新城控股上半年实现合约销售金额1177亿元，同比增长21%。王晓松表示“下半年可售货值2900亿元”，由此推算，去化49%即可完成全年2600亿销售目标。而申万宏源统计，新城控股2020年实际去化率达到70%，实现业绩目标几乎无压力。
主动放缓规模增速，新城控股要把有限的子弹，用在最有价值的地方。
王晓松透露，上半年，新城控股新增61宗土地，总建面1832万平方米，平均楼面价仅3419元/平方米，仅占同期销售均价的32%。其中，商开综合体占上半年拿地总面积48%，楼面价仅1713元/平方米。
相对积极的拿地态势，叠加商住轮动的资源互补，让新城控股获取了大量优质、低价土地。截至2021年6月底，新城控股拥有土地储备1.5亿平方米，近四成土储集中在一二线城市。
但新城控股并不激进。在中期业绩交流会上，王晓松表示，根据央行统计方式，上半年拿地签约比例控制在40%以内；新城控股总裁梁志诚透露，近期公司对于净利率低于10%的项目都将保持谨慎。
强调稳健、高质量发展的新城控股，逐渐找到速度与质量的平衡点，也更理解财务稳健的重要性。
亿翰智库统计，上半年，新城控股有息负债1014亿元，占总负债比重21%。长短债比由2020年年末的2.8倍提升至3.0倍，债务结构更加均衡。
管理层表示，按监管口径算，截至2021年6月末，新城控股剔除预收账款后的资产负债率为75.45%，净负债率为60.48%，现金短债比为1.44，目前处于黄档。公司计划在2023年6月末之前降至绿档。
规模、盈利和财务的稳健向好，逐渐在新城控股内部形成正向循环。
上半年，新城控股平均融资成本再次下降，达6.60%。今年6月，新城控股还成功发行了首笔绿色债，得到了惠誉“BB+”评级。这笔3亿美元4.25年期绿色优先票据，最终票面利率仅为4.625%。
年初业绩会上，王晓松在谈到行业趋势时表示，调控之下，企业越稳定，资源越倾斜。这也是新城控股选择稳健发展的内因，调整节奏，吸收资源，为房地产下半场的角逐蓄力。
运营为王
在规模为王的时代，坚持布局经营性业务需要眼光，更需要胆量。
商业地产培育周期长，运营门槛高等特点，劝退了大部分房企，也成为另一部分先发房企的竞争优势：龙湖喊出新千亿目标，华润力争商业板块行业第一。
新城控股也有不小的野心。在王晓松的规划里，下一个15年，即2023年开始，商业将成为新城控股利润贡献的主力。
对新城控股来说，这一目标并不遥远。作为商业赛道的佼佼者，新城控股的差异化发展之路上，几乎没有对手。
整体来说，新城控股商业模式有两大特点：一是商业综合体可售比例高，现金流回正速度更快，扩张速度远超其他竞争对手，2020年新增商场数量仅次于万达。
明源地产研究院指出，新城控股的运营模式已经相当成熟，商业开发周期从2015年的52个月，缩短至2020年的24个月。
二是全线布局，尤其是在缺乏有力竞争对手的三四线城市，享受到了先发优势。
西南证券指出，三四线城市开发环境相对简单，具备更好的迁移复制性，为吾悦广场提供了降维打击的基础。目前吾悦广场已开业项目出租率超过97%，单方租金也在稳步提升，从2017年的37元/月增值2020年末的49元/月。
开业面积和租金坪效的稳步提升，共同带来了新城控股租金收入的持续高增长。
从2016年至2020年，新城控股的租金及管理费用收入从4.4亿元增至53.57亿元，复合年增长率87%，毛利率达到70%左右。
上半年，新城控股物业租金管理收入接近40亿，2021年新城控股的商业运营总收入目标为85亿元，同比增长57%，王晓松在业绩会上表示，公司有信心按计划达成。
年初业绩会上，管理层表示，新城控股在商业运营上有三大优势，一是商业模式，二是先发布局，三是运营能力。把这三者打通，就是新城控股的核心竞争力。
这也是新城控股持续发力的方向。在抢占城市消费升级红利之后，新城控股一直在对吾悦广场进行升级，目前已经发展到4.0产品，每座吾悦广场都留有20%的创新空间去适应当地市场。这也是新城控股提升运营能力的一部分。
此外，新城控股还在探索从纯靠租金的商业平台，到共享收入的深度运营的角色转变。
5月股东大会上，新城控股联席总裁曲德君表示，新城控股考虑与部分可靠性、成长性较强的品牌，采用底租+销售提成的新模式。今年推出的“星光计划”，就是实践的重要一步。
除了继续提升运营能力，新城控股还在不断尝试打通商业地产开发全流程。
2020年6月，吾悦商业物业首单CMBS成功发行，成为其打通“投融管退”的第一步；今年7月，新城控股公告，公司筹划将9个商业物业作为底层资产，在新加坡设立信托基金并上市。
国盛证券预计，这将至少回笼9个商业项目45%-49%的投资资金，助力公司实现打通商业地产开发全流程。
相比地产开发业务，商业运营一直是更难走的路。但是新城控股坚持下来，用差异化的商业模式，持续提升的运营能力，形成了自己的护城河。在行业竞争全面升级的下半场，没有什么比这更重要了。
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