新城控股穿越窄门

新城控股

房地产行业下半场的考验来势汹汹,新城控股未来的路却愈发清晰。

去年5月,股东大会上,新城控股董事长王晓松提出了“三个15年”分析。即成立于1993年的新城控股,首个15年的利润由住宅开发创造,第二个15年的利润依靠商住双轮驱动,第三个15年则更多通过商业管理获得利润。

这是对其28年发展的总结,也是新城控股提出的新目标:从双轮驱动,到运营为王。

经过十余年的商业布局,新城控股旗下商业地产项目吾悦广场已迈入百店时代,新城控股有更进一步的底气。截至2021年中期,新城控股已经布局174个商业综合体,实现营业收入39.38亿,同比上涨73%;开业面积951万平方米,同比增加62%。

上半年,新城控股的物业出租及管理业务,毛利占比已经达到17%,还不包括其通过商业综合体获得低价土地,对开发业务的间接利润贡献。

诚如行业大佬们所说,高增长、高毛利的时代一去不复返了,但行业仍是好的,未来是少数公司的盛世年华。逐步完成转型布局的新城控股,已经锁定一席之地。

稳健增长

2015年提出“住宅+商业”双轮驱动模式,新城控股再一次证明其战略判断的正确。

过去数年,通过住商轮动,资源互补,新城控股销售规模快速越过千亿,并牢牢跻身2000亿行列,土地成本始终保持低位,超百座吾悦广场落地,成为锁定未来利润的现金“奶牛”。

如今,房地产行业底层逻辑改变,新城控股作为开发类房企,随着双轮模式的成熟和业务基数的增加,其发展底色也在悄然转变,愈发稳健。

上半年,在行业利润普遍下滑的背景下,新城控股实现了营收翻倍、利润大幅提升。截至2021年中期,新城控股实现收入791亿元,同比增加110%;归母净利润43亿元,同比增长34%,扣非归母净利润38亿元,同比增长38%。

收入大增的主要原因是,物业交付和租金收入大幅提升。其中,毛利率高达71%的物业出租及管理业务,收入同比增加73%。

规模上,新城控股上半年实现合约销售金额1177亿元,同比增长21%。王晓松表示“下半年可售货值2900亿元”,由此推算,去化49%即可完成全年2600亿销售目标。而申万宏源统计,新城控股2020年实际去化率达到70%,实现业绩目标几乎无压力。

主动放缓规模增速,新城控股要把有限的子弹,用在最有价值的地方。

王晓松透露,上半年,新城控股新增61宗土地,总建面1832万平方米,平均楼面价仅3419元/平方米,仅占同期销售均价的32%。其中,商开综合体占上半年拿地总面积48%,楼面价仅1713元/平方米。

相对积极的拿地态势,叠加商住轮动的资源互补,让新城控股获取了大量优质、低价土地。截至2021年6月底,新城控股拥有土地储备1.5亿平方米,近四成土储集中在一二线城市。

但新城控股并不激进。在中期业绩交流会上,王晓松表示,根据央行统计方式,上半年拿地签约比例控制在40%以内;新城控股总裁梁志诚透露,近期公司对于净利率低于10%的项目都将保持谨慎。

强调稳健、高质量发展的新城控股,逐渐找到速度与质量的平衡点,也更理解财务稳健的重要性。

亿翰智库统计,上半年,新城控股有息负债1014亿元,占总负债比重21%。长短债比由2020年年末的2.8倍提升至3.0倍,债务结构更加均衡。

管理层表示,按监管口径算,截至2021年6月末,新城控股剔除预收账款后的资产负债率为75.45%,净负债率为60.48%,现金短债比为1.44,目前处于黄档。公司计划在2023年6月末之前降至绿档。

规模、盈利和财务的稳健向好,逐渐在新城控股内部形成正向循环。

上半年,新城控股平均融资成本再次下降,达6.60%。今年6月,新城控股还成功发行了首笔绿色债,得到了惠誉“BB+”评级。这笔3亿美元4.25年期绿色优先票据,最终票面利率仅为4.625%。

年初业绩会上,王晓松在谈到行业趋势时表示,调控之下,企业越稳定,资源越倾斜。这也是新城控股选择稳健发展的内因,调整节奏,吸收资源,为房地产下半场的角逐蓄力。

运营为王

在规模为王的时代,坚持布局经营性业务需要眼光,更需要胆量。

商业地产培育周期长,运营门槛高等特点,劝退了大部分房企,也成为另一部分先发房企的竞争优势:龙湖喊出新千亿目标,华润力争商业板块行业第一。

新城控股也有不小的野心。在王晓松的规划里,下一个15年,即2023年开始,商业将成为新城控股利润贡献的主力。

对新城控股来说,这一目标并不遥远。作为商业赛道的佼佼者,新城控股的差异化发展之路上,几乎没有对手。

整体来说,新城控股商业模式有两大特点:一是商业综合体可售比例高,现金流回正速度更快,扩张速度远超其他竞争对手,2020年新增商场数量仅次于万达。

明源地产研究院指出,新城控股的运营模式已经相当成熟,商业开发周期从2015年的52个月,缩短至2020年的24个月。

二是全线布局,尤其是在缺乏有力竞争对手的三四线城市,享受到了先发优势。

西南证券指出,三四线城市开发环境相对简单,具备更好的迁移复制性,为吾悦广场提供了降维打击的基础。目前吾悦广场已开业项目出租率超过97%,单方租金也在稳步提升,从2017年的37元/月增值2020年末的49元/月。

开业面积和租金坪效的稳步提升,共同带来了新城控股租金收入的持续高增长。

从2016年至2020年,新城控股的租金及管理费用收入从4.4亿元增至53.57亿元,复合年增长率87%,毛利率达到70%左右。

上半年,新城控股物业租金管理收入接近40亿,2021年新城控股的商业运营总收入目标为85亿元,同比增长57%,王晓松在业绩会上表示,公司有信心按计划达成。

年初业绩会上,管理层表示,新城控股在商业运营上有三大优势,一是商业模式,二是先发布局,三是运营能力。把这三者打通,就是新城控股的核心竞争力。

这也是新城控股持续发力的方向。在抢占城市消费升级红利之后,新城控股一直在对吾悦广场进行升级,目前已经发展到4.0产品,每座吾悦广场都留有20%的创新空间去适应当地市场。这也是新城控股提升运营能力的一部分。

此外,新城控股还在探索从纯靠租金的商业平台,到共享收入的深度运营的角色转变。

5月股东大会上,新城控股联席总裁曲德君表示,新城控股考虑与部分可靠性、成长性较强的品牌,采用底租+销售提成的新模式。今年推出的“星光计划”,就是实践的重要一步。

除了继续提升运营能力,新城控股还在不断尝试打通商业地产开发全流程。

2020年6月,吾悦商业物业首单CMBS成功发行,成为其打通“投融管退”的第一步;今年7月,新城控股公告,公司筹划将9个商业物业作为底层资产,在新加坡设立信托基金并上市。

国盛证券预计,这将至少回笼9个商业项目45%-49%的投资资金,助力公司实现打通商业地产开发全流程。

相比地产开发业务,商业运营一直是更难走的路。但是新城控股坚持下来,用差异化的商业模式,持续提升的运营能力,形成了自己的护城河。在行业竞争全面升级的下半场,没有什么比这更重要了。

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