2021年，地产江湖风云变幻，既有曾经的大佬轰然倒下，也不乏落寞的贵族重回舞台中央。
地产四巨头碧万恒融很快就要剩下三巨头了，十多年前的四大龙头“万保招金”之一金地，却杀回来了。
2009年，金地跌出房企排行榜前十，从镁光灯下消失；12年后，金地打了场翻身仗，今年上半年以1628亿销售，重回前十。
不过，重回前十的代价是，大幅利用合作开发，金地在规模高速增长的同时，也带来净利润被“蚕食”的弊病，上半年净利润大幅下滑近四成。
显然，金地需要有更多的考量：在规模和收益之间，达成新的平衡。
房地产的下半场，单纯开发业务的规模增长难再，金地找到了产业地产、产城融合的方向，以此扩大规模的同时，提升整体盈利能力。
金地集团董事长凌克也希望，金地能借鉴凯德，在开发＋资产管理的模式下，成为行业的“全优生”。
重回前十
这是稳健型房企的春天。
上半年，金地实现签约金额为1628.3亿元，同比大增60.22%，重新进入了行业前十。与此同时，招商蛇口也冲到了第七，四大龙头“招保万金”再度在TOP10聚首。
受益于期内结算规模的上升，金地营业收入342.74亿元，同比也上升72.45%，明显高于其他同类房企。
暌违前十的12年，金地没有太多的存在感。
但这家公司有过自己的荣耀。早在刚上市的2001年就已是行业前三，即便是在保利上市的2006年，“招保万金”齐聚A股，除了万科销售178.5亿、独领风骚外，其他三家之间的差距也并不算大。
未曾料到的是，后面货币超发，同行纷纷加杠杆跨入千亿，而金地却长时间徘徊在几百亿。
有熟悉金地的人表示，金地在2010年前拿地风格还是非常激进，2007年和2009年，金地都曾花大量资金抢过高价地，但随后，金地“三驾马车”、时任高级副总裁兼上海公司总经理的赵汉忠、集团总裁张华纲接连出走，风格也发生了显著变化。
前述人士称，此后的金地拿地的风格就变得谨小慎微起来，区域拿地要层层上报，权限都收到了集团层面，导致后来在激烈的土拍市场中错失不少机会。
2010至2014年，金地的销售从283亿元缓慢增至490亿元，同期的万科已从1081亿元涨至2151亿元，而恒大、碧桂园也从三、五百亿的销售，冲过了千亿。金地俨然成了“落寞贵族”。
之后重回前十成了凌克的目标之一。2018年凌克曾说，“要争取前10名，但不一定要去争取第1名。”
去年中，凌克罕见地进行了一场直播演讲，他预测，2030年新房销量会回落到2008年的水平，约为7亿平方米，10万亿元左右；同时，大型房企还有增长空间，“强者越强，弱者大量淘汰”。
换言之，行业天花板已现，房企占据更大蛋糕的房企才有更大的胜算，凌克希望金地也是其中之一。
2016年，金地销售突破千亿，凌克逐渐向区域公司放权，以弥补过去过于谨慎带来的规模缺憾。次年金地销售1408.1亿元，同比增长39.9%，之后几年也保持快速增长。
不过，素有“理科生”名头的金地，依然保持着财务上的审慎和自律。TOP30房企里，金地也是少数几家身处绿档的房企，上半年，金地现金短债比为1.50，净负债率为67.6%，剔除预收款的资产负债率为69.5%。
凌克曾表示，“地产企业也要控制好负债率，因为压死骆驼的最后一根稻草，往往就是那笔不算大的应付款付不出来。”
业绩会上，凌克反复提及“稳健一直是金地发展的基因”。管理层也表示，公司会继续秉持平衡发展观，努力追求销售规模和利润总额的持续均衡增长。
然而，在行业整体回报率向社会平均水平靠齐的背景下，要做好这个平衡并不容易。
利润大降
重回前十背后，金地也付出了代价。
与万科类似，投资者未料到，金地也会利润下滑，且更厉害。
报告期内，金地的归母净利润18.25亿元，同比下降38.79%，归母净利润率也下行到了5.32%的水平，较去年同期的15%和年报中的12.38%明显下滑。
净利润下降的同时，金地毛利率也大降。中期为17.36%，较去年同期减少19.61个百分点。房地产板块的毛利率更是同比下滑25.4个百分点，仅为14.2%。
管理层解释称，净利润下降，主要是结转结构变化导致。期内杭州、天津和合肥的低毛利项目集中结转，七个项目毛利率仅为8.7%，但收入占比超五成，达148亿元。而毛利率的下行，与近年地价占房价比重提高有关。
从区域里看，华北区毛利率下滑程度最高，同比降低44.14个百分点至9.5%；东南大区毛利率更降至7.3%，同比下降28.25个百分点。其余五个大区的毛利率则在12.82%-28.27%之间，较同期均明显下滑。
虽然有结转因素，但从2016年冲规模开始，金地大量采用合作开发的模式，对归母净利润的蚕食也愈发明显。
财务数据显示，2016年末至今，金地的少数股东权益占比从29.43%上升至42.25%，同期少数股东损益占比也从29.51%上升至37.06%。
上半年，金地合并利润表中净利润为29亿元，归母净利润占比仅为62.93%，较2020年报的68.22%进一步下滑，与TOP30房企77%的平均水平相差甚远。
从财报中也可以看到，近几年，虽然金地的收入增速年化为32%，但归母净利润的年化增速仅在15%，增收不增利明显。
因而有不少投资者认为，偏爱合作开发的金地，让少数股东分走了更多利润。
对于合作开发比例过高的质疑，凌克回应称，"合作开发为目前行业发展的趋势，合作方之间可以优势互补，公司将合理选择合作方，努力发挥协同优势。"
除了开发业务，金地的多元化并未贡献什么盈利，也是利润和毛利率大幅下滑的原因。财报显示，上半年金地多元化主要为物业管理收入，只有22.59亿元，毛利率仅为8.68%。
与万科不同的是，金地管理层给出了乐观的预期：下半年金地的毛利率水平较上半年会有提升，结算收益也会有增长。
新增长极
过去十年，金地经历了跌宕起伏的岁月，既被质疑“速度慢了”，也曾遭险资裹挟，又因重回前十而欢呼，一切皆因凌克崇尚稳健平衡之道，金地的运作，也以“穿越经济周期”为核心出发点。
当四巨头纷纷冲击5000亿、万亿，黑马频出超越自己时，凌克并不想盲目冲击规模；他认为，衡量一家公司长久的竞争力，更看ROE、净利润，以及新的盈利模式和能力。
不过，金地的利润下滑，在旧的地价－房价、招拍挂＋限价格局下难以避免，未来也难言提升多少。更根本的办法是，找到新的增长点。
其中最重要的便是低成本项目资源的获取，以及运营能力的提升。当下，集中供地招拍挂地价高企，所有的房企都在寻找更低成本的土地，涵盖开发＋运营。
比如，万科花了很多精力在旧改和TOD为代表的大型复杂项目上，试图为传统的开发业务带来新的增长曲线。
又如，碧桂园要做智能机器人和科技小镇，融创和万达争相拿文旅项目，新城和旭辉靠商业勾地，其本质都是为了获取更多的低价项目用地。
而金地已然有了一套自己的打法——加码产业地产。龙头房企中，金地非常高调，举集团之力做产业园区的开发运营，并逐渐摸索出了自己的一套“金地模式”，实现异地复制。
过去这几年，凌克的足迹遍布中美两地，研究产业的变迁规律，并将之运用到金地的业务布局中；金地已陆续在深圳、上海、青岛等地拿下多个产业园区项目。
按照凌克的构思，产城融合将是金地一个非常重要的增长极。在他心中，金地不仅要成为综合型的城市服务提供商，还要成为产城融合的新城区发展商。
每一种生意都有它的盈利模式，住宅开发就是拿地盖房再卖掉，赚的是土地升值的差价，是一种即售模式；而产业园区的盈利，主要来源于租金收入和资产升值。
凌克透露，一般产业园区稳定后EBITDA率(息税折旧及摊销前利润率)7%，每年会有3%的租金增长，这样的收益率也方便后期通过公募市场退出。
他预计金地的持有型物业运营面积，将在年底达254万平米，收入21亿；2023年持有型物业的面积可以达到305万平米。
金地，这家老牌的龙头房企，正在焕发新的生命力。假以时日，开发＋运营产业园区将成为金地的显著特色，金地也将具备更多下半场的竞争力。
30年地产江湖，只是历史的一瞬，多少叱咤风云的大佬，都已经消亡。只有那些奉行长周期主义的企业，才能穿越历史的重重迷雾，走向未来。