这家央企地产商来到了自己的主场

作者: 周智宇
刘平坐镇,保利发展运营“大点兵”。

2021年的房地产风声鹤唳,不少大佬正为自己过去的激进埋单,有一家央企地产商却迎来了春天。

前不久,第十四届全运会落幕,在疫情之下、历时十三天的赛事中,保利发展承担了全运村的全程住宿服务,共计接待13000余人入住。

这是我国全运会历史上首次启用运营商模式。保利发展对自己的多元化业务进行了一场“大点兵”,旗下商业、酒店等业务都投入到了赛事保障中。

正如名字的改变一样,保利发展早已不是一家单纯的“开发商”了。在房地产的下半场,当有些同行还在为开发规模而战,保利已经在夯实自己的经营能力,一场全新的角逐拉开了帷幕。

相比万科、龙湖、华润等运营业务曝光颇多的房企,保利稍显低调,但通过此次全运会,外界得以窥见保利强大的多元化运营版图——这只潜伏于水下的巨鲸,渐渐浮出水面。

从一个开发商,变成链接上下游的不动产运营平台,这条路保利实际上已经走了十几年。据保利有关人士透露,目前保利全部多元化运营业务的资产规模已接近500亿,十四五期间会超过千亿。

对刚从“铁娘子”宋广菊手中接过董事长重任的刘平而言,他在保利发展的生涯,已经与前辈大不同。保利“重回前三”的执念仍在,只不过将不只是在开发规模,更在运营业务了。

赛场练兵

于保利而言,参与到全运会的运营环节,是场艰苦的练兵。

本届全运村共有三村(运动员村、技术官员村、媒体记者村),建筑面积91万平方米,赛事期间使用2975套房,12176个床位,共计接待来自全国各地13000余名运动员、技术官员、媒体记者等入住,相当于20个大型酒店同时筹备。保利发展为此投入了酒店、商业等板块的大量人力、物力。

这是由保利多年的运营经验支撑的。此前,保利曾服务过夏季达沃斯经济论坛、三亚财经论坛以及第七届世界军人运动会运动员村,拥有国际级赛事综合服务运营能力。

不少业内人士表示,在城市运营里,赛事运营是最难的几个场景之一。由于赛事商业服务存在赛事周期短、品牌运营期短、以及针对性强等难题,运营商要高标准地完成这项任务,是种高强度的考验;叠加疫情防控的要求,也增添了难度。

“全运会对我们的服务质量、能力来说,是一个新的挑战”,保利商业华中区总经理岳乃飞表示,此前军运会的5000平的商业,用了4个月时间完成定位和招商,本次全运会1.39万方的商业街,却只用了50天,难度可想而知。

服务第十四届全运会,是对保利不动产运营生态的一次全面检验,国内极少有哪家地产商,可以在这样的平台一展身手。

从2009年保利首个商业项目佛山保利水城开业为始,十二年时间里,保利商业已在轻重资产并举上摸索出了自己的一条道路。

岳乃飞回忆,过去几年保利商业发展非常块。5年前首个轻资产项目在武汉开业的时候,保利商业旗下才有5个购物中心,如今已在全国41个城市运营商管项目65个。截至2021年三季度,已拥有超过500万平方米管理资产项目。

同时,商管经营业绩年复合增长率超过20%,整合了包括文化艺术、剧院、教育、养老、公共服务等资源。

起步稍晚的保利酒店,也同样进入跨越式增长。作为保利发展旗下酒店管理专业运作平台,保利酒店集投、融、建、管、退的全域产业链为一体。目前,其已开业19家酒店、1家会议中心,已签约及在建酒店40家,累计管理面积超200万平方米。

在保利的多元化布局中,不只是商业、酒店,还包括物业、代建等。

2018年,保利将自己的企业名称从“保利地产”更替为“保利发展”,之后又提出“不动产生态”概念。

刘平解释,通过以不动产投资开发为原点,立体延展出“不动产生态”:纵向以产业链为延伸,打通投资、代理、物管等全链条服务;横向是相关多元业态的扩展,为购物中心、酒店、体育场馆、产业园等提供服务。

保利认为,不动产作为人类生产生活的物理空间载体,具有强大的场景和入口功能,可以实现丰富的产业嫁接。这是目前可见继互联网之后,另一个具备平台链接属性的行业。

这种想法与龙湖的“空间服务”战略异曲同工。都是通过不动产空间运营,链接更多的人和产业。

保利酒店总经理方琳透露,保利的运营业务资产规模接近500亿,并且每年增长会在15%-20%的水平。这意味着,未来五年保利运营业务资产规模将超过千亿。

资本化提速

对房企而言,2021年是艰难的一年,房地产调控升级、金融贷款收紧等叠加下,销售市场普遍降温,“金九银十”成色不再,多家房企爆雷违约。

相比那些深陷困境的房企,保利这类稳健型央企的日子要好过很多,但他们也同样面临利润率下滑和可持续发展的问题,经营性业务的重要性日益凸显。

保利研究院认为,与房地产上下游和相关多元化产业的发展前景也十分广阔,比方说社区零售超4万亿,私募基金、物业、公寓超1万亿,购物中心容量也超2千亿。

当下,头部房企在追求多元业务收入占比能在现有的基础上进一步提升,龙湖则直接定下了经营业务收入冲击千亿的目标。

保利也希望,经营性业务的“第二增长曲线”具备竞争力,以在下半场夺得先机。

今年是保利经营业务跨越式发展的关键一年。随着核心管理层平顺过渡,刘平接任董事长,保利在不断锤炼运营业务能力。

从财报来看,去年保利的运营业务收入154亿元,同比增长36.49%。今年上半年,运营业务已实现收入98.70亿元,同比增长57.5%,不少核心业务已经成熟。

随着规模的扩大,经营性业务的资本运作和分拆上市也在加速。

2019年12月,通过以上市公司为载体实施的混改,保利物业在港股主板分拆上市。

保利商业经过了“蓄力发展”、“市场化发展”两个阶段,当下也正处于“借力资本跨越式发展”的阶段。

华尔街见闻了解到,保利运营业务中较为成熟的部分,也都已经有了上市的规划,其中商业、酒店的资本化运作,已在进程当中。

方琳透露,包括酒店在内的运营业务,资产证券化都会是最后的走向。她表示,随着国内公募REITs试点的推进,除了基建外,长租公寓、保障性住房都可能通过REITs等方式上市,预计商业会在3-8年内也能够实现。

岳乃飞也透露,目前商业的确在做上市路径的规划,只待时机成熟。在实现在管面积500万方的目标后,商业部分希望能够在十四五内,在管面积突破1000万方。

这与目前万科商业总体在管面积相近,也就是说,保利商业将在管面积这一指标上逼近行业前三。

过去多年,保利发展这家央企地产商低调潜行,曾被质疑脚步太慢。保利自己四年前也提出了重回前三的口号,但多年未果。不过这个目标有望在年底实现,其前9个月权益销售规模排在在第四位,排在它之前的是碧桂园、恒大和万科。

而在下半场的角逐中,保利已经渐渐掌控局面,来到自己的主场:从中报的收入水平看,保利的非开发经营性业务收入98.7亿,在国内上市开发商中已可以排进前三。

假以时日,以整个不动产开发运营的生态而言,在“房企+运营商”的竞争格局下,保利也将是前三有力的竞争者。

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