2021年的房地产风声鹤唳，不少大佬正为自己过去的激进埋单，有一家央企地产商却迎来了春天。
前不久，第十四届全运会落幕，在疫情之下、历时十三天的赛事中，保利发展承担了全运村的全程住宿服务，共计接待13000余人入住。
这是我国全运会历史上首次启用运营商模式。保利发展对自己的多元化业务进行了一场“大点兵”，旗下商业、酒店等业务都投入到了赛事保障中。
正如名字的改变一样，保利发展早已不是一家单纯的“开发商”了。在房地产的下半场，当有些同行还在为开发规模而战，保利已经在夯实自己的经营能力，一场全新的角逐拉开了帷幕。
相比万科、龙湖、华润等运营业务曝光颇多的房企，保利稍显低调，但通过此次全运会，外界得以窥见保利强大的多元化运营版图——这只潜伏于水下的巨鲸，渐渐浮出水面。
从一个开发商，变成链接上下游的不动产运营平台，这条路保利实际上已经走了十几年。据保利有关人士透露，目前保利全部多元化运营业务的资产规模已接近500亿，十四五期间会超过千亿。
对刚从“铁娘子”宋广菊手中接过董事长重任的刘平而言，他在保利发展的生涯，已经与前辈大不同。保利“重回前三”的执念仍在，只不过将不只是在开发规模，更在运营业务了。
赛场练兵
于保利而言，参与到全运会的运营环节，是场艰苦的练兵。
本届全运村共有三村（运动员村、技术官员村、媒体记者村），建筑面积91万平方米，赛事期间使用2975套房，12176个床位，共计接待来自全国各地13000余名运动员、技术官员、媒体记者等入住，相当于20个大型酒店同时筹备。保利发展为此投入了酒店、商业等板块的大量人力、物力。
这是由保利多年的运营经验支撑的。此前，保利曾服务过夏季达沃斯经济论坛、三亚财经论坛以及第七届世界军人运动会运动员村，拥有国际级赛事综合服务运营能力。
不少业内人士表示，在城市运营里，赛事运营是最难的几个场景之一。由于赛事商业服务存在赛事周期短、品牌运营期短、以及针对性强等难题，运营商要高标准地完成这项任务，是种高强度的考验；叠加疫情防控的要求，也增添了难度。
“全运会对我们的服务质量、能力来说，是一个新的挑战”，保利商业华中区总经理岳乃飞表示，此前军运会的5000平的商业，用了4个月时间完成定位和招商，本次全运会1.39万方的商业街，却只用了50天，难度可想而知。
服务第十四届全运会，是对保利不动产运营生态的一次全面检验，国内极少有哪家地产商，可以在这样的平台一展身手。
从2009年保利首个商业项目佛山保利水城开业为始，十二年时间里，保利商业已在轻重资产并举上摸索出了自己的一条道路。
岳乃飞回忆，过去几年保利商业发展非常块。5年前首个轻资产项目在武汉开业的时候，保利商业旗下才有5个购物中心，如今已在全国41个城市运营商管项目65个。截至2021年三季度，已拥有超过500万平方米管理资产项目。
同时，商管经营业绩年复合增长率超过20%，整合了包括文化艺术、剧院、教育、养老、公共服务等资源。
起步稍晚的保利酒店，也同样进入跨越式增长。作为保利发展旗下酒店管理专业运作平台，保利酒店集投、融、建、管、退的全域产业链为一体。目前，其已开业19家酒店、1家会议中心，已签约及在建酒店40家，累计管理面积超200万平方米。
在保利的多元化布局中，不只是商业、酒店，还包括物业、代建等。
2018年，保利将自己的企业名称从“保利地产”更替为“保利发展”，之后又提出“不动产生态”概念。
刘平解释，通过以不动产投资开发为原点，立体延展出“不动产生态”：纵向以产业链为延伸，打通投资、代理、物管等全链条服务；横向是相关多元业态的扩展，为购物中心、酒店、体育场馆、产业园等提供服务。
保利认为，不动产作为人类生产生活的物理空间载体，具有强大的场景和入口功能，可以实现丰富的产业嫁接。这是目前可见继互联网之后，另一个具备平台链接属性的行业。
这种想法与龙湖的“空间服务”战略异曲同工。都是通过不动产空间运营，链接更多的人和产业。
保利酒店总经理方琳透露，保利的运营业务资产规模接近500亿，并且每年增长会在15%-20%的水平。这意味着，未来五年保利运营业务资产规模将超过千亿。
资本化提速
对房企而言，2021年是艰难的一年，房地产调控升级、金融贷款收紧等叠加下，销售市场普遍降温，“金九银十”成色不再，多家房企爆雷违约。
相比那些深陷困境的房企，保利这类稳健型央企的日子要好过很多，但他们也同样面临利润率下滑和可持续发展的问题，经营性业务的重要性日益凸显。
保利研究院认为，与房地产上下游和相关多元化产业的发展前景也十分广阔，比方说社区零售超4万亿，私募基金、物业、公寓超1万亿，购物中心容量也超2千亿。
当下，头部房企在追求多元业务收入占比能在现有的基础上进一步提升，龙湖则直接定下了经营业务收入冲击千亿的目标。
保利也希望，经营性业务的“第二增长曲线”具备竞争力，以在下半场夺得先机。
今年是保利经营业务跨越式发展的关键一年。随着核心管理层平顺过渡，刘平接任董事长，保利在不断锤炼运营业务能力。
从财报来看，去年保利的运营业务收入154亿元，同比增长36.49%。今年上半年，运营业务已实现收入98.70亿元，同比增长57.5%，不少核心业务已经成熟。
随着规模的扩大，经营性业务的资本运作和分拆上市也在加速。
2019年12月，通过以上市公司为载体实施的混改，保利物业在港股主板分拆上市。
保利商业经过了“蓄力发展”、“市场化发展”两个阶段，当下也正处于“借力资本跨越式发展”的阶段。
华尔街见闻了解到，保利运营业务中较为成熟的部分，也都已经有了上市的规划，其中商业、酒店的资本化运作，已在进程当中。
方琳透露，包括酒店在内的运营业务，资产证券化都会是最后的走向。她表示，随着国内公募REITs试点的推进，除了基建外，长租公寓、保障性住房都可能通过REITs等方式上市，预计商业会在3-8年内也能够实现。
岳乃飞也透露，目前商业的确在做上市路径的规划，只待时机成熟。在实现在管面积500万方的目标后，商业部分希望能够在十四五内，在管面积突破1000万方。
这与目前万科商业总体在管面积相近，也就是说，保利商业将在管面积这一指标上逼近行业前三。
过去多年，保利发展这家央企地产商低调潜行，曾被质疑脚步太慢。保利自己四年前也提出了重回前三的口号，但多年未果。不过这个目标有望在年底实现，其前9个月权益销售规模排在在第四位，排在它之前的是碧桂园、恒大和万科。
而在下半场的角逐中，保利已经渐渐掌控局面，来到自己的主场：从中报的收入水平看，保利的非开发经营性业务收入98.7亿，在国内上市开发商中已可以排进前三。
假以时日，以整个不动产开发运营的生态而言，在“房企+运营商”的竞争格局下，保利也将是前三有力的竞争者。