历史上，除去疫情期间，地产投资增速持续为负只出现过1次，也就是2015年8~12月，此后进入到去库存和棚改货币化的大周期，时隔6年，再来临，恐持续。
9月数据全面下滑，地产投资增速首次转负，在建工程处高峰期，后续有持续下行压力，预计持续至2022年下半年。地产投资增速降为-3.5%，竣工降至1.0%，当前正处建设高峰期，后续将逐步回落。2019年以来，竣工增速逐步回升，表明建设工程强度持续提高，背后是2017~2020年持续新开工高企。当前，新开工回落速度远超市场预期，鉴于目前拿地增速依然低于新开工，叠加房企库存进一步下降，预计新开工将持续且快速回落，在竣工快速增长后，新增建设项目不足，开始向地产投资传导。2022年Q1将面临债务高峰期，预计拿地恢复最早在2022年Q2出现，因此，地产投资增速低迷预计将持续1年。
尽管其他指标略反弹，但预计仅为月度波动，当前政策不足以改变地产下行趋势，若政策维持定力不变，后续仍存持续下行压力。新开工、销售等指标在增速上略有回暖，但仍处大幅度下行中，以房企拿地持续趋冷看，土地市场向楼市传导的迅速冷却还将持续。政策保持相当强定力，尽管召开大量会议，但并未因此出台任何放松政策，虽部分城市以“稳地价、稳房价、稳预期”进行放松，其他城市并未和历史一样跟风效仿，反而中央在保交楼方面，进一步强调预售资金监管。若政策维持当前，预计后续各项总量指标仍有较大下行压力。
房地产历史上只2015年8~12月出现过地产投资增速持续为负，且以极快速度进行了反弹，主要与政策放松和棚改货币化注入大量流动性相关，以目前低土地库存看，政策变动将给市场带来较大波动。2015年房企库存高企，经历了2014年历史第二次持续销售负增长后，去化率下降带来2015年商品房库存和土地库存都处较高水平，由此，中央要求房企去库存，叠加棚改货币化基础货币投放，楼市迅速回暖。当前情况逐渐贴近2015年，商品房库存因去化率走低而逐步累积，稍有不同的是土地库存处低位。即若政策有一定放开，消化完商品房库存后，马上面临土地库存不足情况，对楼市的影响将超过2015年。
本文作者：谢皓宇，来源： 国泰君安证券，原文标题：《时隔6年的历史唯二》
