上海的秋天明媚凉爽，让人神清目明。这样的天气，宜跑步、宜思考。
清晨6点多，郁亮沿着黄浦江边跑了10公里，配速4.5，这对他而言是小case。
跑完步，郁亮有一个重要的会议分享。他换好了西装，提早来到会场，远远地、定定地站在后面，直到主持人cue他上场。
门外，房地产的季节更替太快。在恒大爆雷、孙宏斌服软、花样年违约的9、10月，已然进入了冬天。
这个行业的信心跌到了谷底。人们从来没有像现在这样迷茫过，哪怕是哀鸿遍野的2008年。
在这样敏感的节点，作为行业龙头万科的董事长，郁亮怎么说，必定会有很多人凝神倾听。
三年前，郁亮率先喊出“活下去”，已被证明是多么正确的警示；这一次，他抛给了大家十六个字：“尊重常识，回归常态，阵痛之后，仍有机会”。
常识便是，市场化。房地产黄金时代的高杠杆、大跃进、金融化是不正常的，2017年十九大报告明确“房住不炒”后，行业开始回归民生常态。
字斟句酌、小心翼翼的十六个字，以及家电、服装行业的隐喻，更多指向痛苦的现实：房地产要缩表、出清，趋势不可避免。很残酷，很颠覆。
阵痛已在发生。同行纷纷爆雷，万科成了备受期待的“白衣骑士”。但郁亮很清醒：“恒大还轮不到我帮扶”、“天冷先要让自己安全”。
确实，万科自己也在收缩，比如长滞低黑资产、比如一些新业务。中报万科净利润出现了2008年以来的首次下滑，这个趋势，估计在年底也未必止得住。
郁亮话音刚落，许家印就宣布，恒大未来10年不买地，规模要从7000亿压降到2000亿。
这是第一次，从上海到深圳，两家巨头隔空达成了一致：缩表、出清。
不是郁亮不想帮恒大，而是帮不了。
那个黄金时代，真的远去了。郁亮说，不要留恋，不要幻想。
2
同为巨头，如今却走向了截然相反的结局：恒大从第一阵营跌落；万科仍在引领行业。命运的轨迹，似乎早已注定。
2008年，我从北京飞到广州、深圳，一次为了调查恒大资金链，一次参加万科临时股东大会，从此开始跟踪研究他们。
那一年这两家公司都经历了煎熬。恒大上市折戟，许家印四处找钱；万科上市以来首次净利下滑，王石“拐点论”、“捐款门”引发争议，水深火热。
后来，“四万亿”救了恒大，也托举了万科。
对08年挫折的认知，让这两家公司从此背道而驰。他们分别代表、引领着行业的一种发展模式。
活过来的许家印更加激进，认为自己无所不能，在大放水中猛加杠杆，超速行驶。后来融创、阳光城、新城、中梁等都在学他；恒大开启广泛的多元化，足球、快消、金融、汽车，都进入了。
万科则是稳健型的代表，常被指责“太保守”，中海、华润、保利、龙湖、金地也是这一类；2008年后，郁亮提出“归零”，转型城市配套服务商，谨慎地围绕房地产做运营业务。
在别人“大跃进”的时候不加杠杆，万科的脚步自然慢了下来。2016年，恒大销售超过万科，许家印成了中国首富；后来碧桂园又超过了万科。
“为什么你们速度慢了？何时重回‘老大’之位？”投资者对万科的诘问，从未停止。
但郁亮一直坚持自己的判断。看看他这些年的观点，一以贯之：
2010年，他说2009年的暴涨是充裕的流动性带来的礼物，终归要收回去；
2014年，指出规模是一把双刃剑：行业地位与投资风险同在；
2018年3月，他说，中国房价单边快速上涨的时代已经结束了；
2018年9月开始，喊出“活下去”、收敛聚焦。
2020年9月，抛出“行业进入管理红利时代”，土地红利、金融红利过去了。
他的坚持，是价值观的胜出。更本质地说，所谓激进和稳健的区别，在于是用投机，还是市场化、长期思维来经营企业，是否有敬畏之心。
13年里，万科和恒大曾经有过交集。2016年万宝之争，许家印火中取栗，拿下万科10%股份，与老王和郁亮讨论过合作，未果。后恒大巨亏70亿退出万科，让与深铁。
接下来就是今年，万科与恒大商讨恒大物业等收购事宜，依然未果。
万科和恒大隐秘的关联，还包括他们拥有一个共同的股东：深圳市国资委。但基因和价值观的不同，决定了他们不可能走到一起。
2018年9月，许家印做东，邀请郁亮、杨国强和孙宏斌到深圳做客。那是最后一次，地产四巨头的私下聚会；之后不久，万科“活下去”刷屏，行业走向萧瑟。
那时，许老板不会想到，三年后，恒大会成为缩表的头号公司。
9月，在恒大理财爆雷的那刻，他终于承认自己错了，落寞地说，如果2017坚持降负债，现在也不会这么惨。
恒大的人说，从来没有见过这样服软的许老板。
3
在这个冬天，郁亮的“十六字箴言”，可能会让一些同行希望破灭：房地产，再也回不到那个信马由缰的黄金时代了。
但这正是万科式的逻辑自洽，尊重常识，才能“活下去”，才能有发展。
身为从业者，郁亮也并不悲观，他期待着，下一个春天来临。“阵痛之后，仍有机会。”
上海上生新所，新晋网红打卡地，由孙科别墅等3处历史建筑改造而来，被万科当作城市更新和运营的标杆。
在我身后，一幢画满了奈娃家族的小楼里，李佳琦双十一首夜直播卖了100多亿；这里还有个茑屋书店，它不仅是个书店，还是画廊、餐厅、沙龙。
郁亮很喜欢这里。在上海这几天，我在这里见到了他。私下里的郁亮，明显更放松、从容、自洽了。
也难怪，当一个人多年坚持的东西被验证是正确的，他会更自信。老说自己是农民不预测天气的郁亮，其实早就给过人们警示了。
万科的几个重要业务负责人也非常自信。万物云的老大朱保全，讲起万物云城，连光头都在闪闪发光；张旭ppt讲到万科物流的疫苗仓库，非常自豪；上海区首张海、南方区首孙嘉，也明显更放得开了。
下一个春天的机会，就在朱保全们所做的业务里。更大的机会，是把自己和城市深度绑定，搞好运营、服务民生，赚小钱、慢钱。
比如做上生新所这类项目。在郁亮看来，这是把生产和生活融为一体的创新生态、活力社区，在这里，人们会更愿意流连。
类似的事情，华润、保利、龙湖等公司也都在做，比如龙湖北京新总部，就是由北五环汽配城改造而来。
旧改、TOD、城市更新，是给他们这类“做对了”的人的新挑战，也是奖赏。
2021年是个颠覆之年。当潮水褪去，那些裸泳的人，从大佬变成小丑，姿态难看，完全不顾体面和尊严。
郁亮这类人却在向无人区进发。他说，他现在更喜欢跑越野，那种惊险刺激，是马拉松所不具备的。