写在前面：
2021年，人们深切感受到，房地产黄金时代已逝，巨头跌落，大佬浮沉，迫使人们思考，这个行业，还有希望吗？未来在哪里？
我们正身处一个巨变时代，科技成为根本力量。在汽车领域，特斯拉超越一众传统车企，跻身市值万亿美元阵营；在地产行业，也有一些革新正在发生。
华尔街见闻将持续关注并描绘那些衍生于地产的创新平台、科技公司，代表这个行业进化、进阶的新生力量，我们称之为，“未来派”。
此为开篇。采筑，应运而生。
2020年8月，房地产在线交易平台贝壳的上市，证明了用互联网的方式革新传统房地产，充满想像力。
另一边，已达天花板的房地产，需要更多的增长极。左晖启发了很多地产大佬，将物业、租赁、家装、物流纷纷独立出来，改造、上市。
房地产的建材采购，也可以互联网化吗？早在四年前，万科就已开始了这个试验。2017年末，万科牵头成立B2B建材交易平台“采筑”，向行业开放了自己的低成本能力，这在当时，是非常大胆的行动。
在万科干了11年采购的都军，和其他三个人跳了出来，成为采筑的创始人。他们被寄托了房地产转型互联网、科技的热切期望。
万科的开放，催生了采筑；而开放，正是互联网的应有之义，也是采筑这类平台立身的根本。通过持续的开放，采筑的年GMV已然超过了2000亿。
采筑是万科“六个千亿”的出口，也是郁亮口中“下一个春天”所需具备的能力之一；采筑的上市也在计划中，也许到那时，“中国最大的在线B2B建材交易入口”、一个新的“贝壳”，将会呈现。
始于开放
采筑是一家有着万科烙印，但又不那么万科的公司。
它源于几年前万科的一场内部讨论：物业之外，还有哪些业务有对外开放的可能性？
万科董事会主席郁亮带人，把各个细分环节梳理了一通，采购排在了第一位。然而这也遭到了很多人的反对：集采供应链是万科的核心竞争力之一，将自己的成本优势开放给同行，是利是弊？
最后还是郁亮定了调：把供应链能力开放出去，才能知道客户的真实需求，倒逼自己发展。
万科采购部负责人都军就这样跳了出来，上任采筑CEO。
“过去我们作为开发商的采购部，在合同里是甲方，给人感觉高高在上；做电商则完全不一样，是要撮合双方的交易，为客户提供服务”，都军对华尔街见闻说，从甲方转向丙方，是采筑与传统采购的最大区别。
采筑的壮大史，就是一步步扩展交易双方圈子的过程。
在2017年至2018年，采筑主要将万科的供应商资源链接给其他开发商；2018年，又将设计师资源提供给客户；2019年，加载“天网、天眼和天路”的质量跟踪服务能力；2020年又提供供应链金融服务给客户；2021年，发展政府客户。
“这是个循序渐进的过程，客户基于对采筑的认同，不断提出更高的需求，采筑则不断提升自身服务能力，这就是我们过去几年发展的最大趋势，以用户为核心”，都军说。
目前，采筑所服务的客户范围越来越广。开发商客户是主体，他们去年销售总额占全国的23%，此外还有政府采购、施工总包等客户。
都军介绍，目前包括深圳人才安居集团、北京国管局、苏州高铁新城等在内的20余家政府客户，已然进入采筑的朋友圈。
采筑创业之初，来自万科的业务量占总体业务量的91%左右，现在已下降到17%；采购商从万科等少数几家，变成了1500家，供应商也从500家增长至超过5000家。
从平台交易数据来看，采筑成立之初的总成交额(GMV)仅有24亿，两年后便突破千亿，到了去年直接翻了一番，达到2012亿元。采筑对于今年的GMV预期，是要增长至2800亿元以上，2023年则达到5000亿。
这个目标的实现，一是在开发领域继续开拓，一是在政府采购、基建投资市场进一步拓展，后者也是采筑未来三年发力的重点所在。
“1%”的定力
所有的创新，都要解决一些痛点。
采筑的模式，概括来说，就是一头连着建材、设计等供应商，一头连着开发商、政府部门这些客户；平台目前的盈利模式，主要是收取交易服务费。
而别人凭什么要到你这里交易呢？
众所周知，房地产公司销售动辄千亿，建材采购金额很大，成为一项高风险工作，传统的采购决策机制以人为核心，是房地产公司的腐败高发地；一些房企搞供应链融资变相加杠杆，也造成了风险。
提高采购效率、降低成本和风险，是建筑采购亟待解决的痛点。在当下房企利润空间进一步被压缩，纷纷向管理要红利的行业背景下，急迫感更强了。
作为多年的龙头房企，万科的集采能力在行业是数一数二的。采筑独立出来，一开始就是用低成本来吸引新客户的；到了今天，都军认为，低成本依然是核心。
在采筑，客户们可以共享平台供应链的低价，直接降低采购成本，不少产品的价格比行业低了10%-15%；都军统计了过去三年采筑的交易后发现，供应商每实现100元的收入，采购商客户就节省了11元的成本。
为客户降低集采的成本之外，采筑自己把交易费定在了1%。
都军认为，秉持长期主义，为客户降本提效，交易环节只赚1%的服务费。只要交易存在，采筑的生意就能持续；此外，这也可以提高竞争者的准入门槛。
过去三年，为了维持“1%”的竞争力，采筑并未实现盈利。
这里存在一个疑问：如何保证客户在与供应商对接之后，不会撇开平台自行交易？
都军认为，采筑建立的是一个生态，而不是简单的中介。首先，脱离平台客户不具备价格谈判能力；其次，通过触达过往供应商、采购方压根不会产生交集的场景，并且围绕产业链不断加载服务，从而产生用户粘性。
不过即使服务费能反复持续，实现年GMV5000亿的目标，采筑的收入也就50亿，都军希望，采筑能做成一个像微信、QQ那样的平台，未来的盈利，也更多会是增值服务产生。
比如去年，采筑发现，哈尔滨政府需要引入建材行业的头部企业，随即牵头带来40家供应商，与万科一道在哈尔滨落地了一个产城项目。
都军表示，这个案例，也重新定义了供应链管理对地产公司的价值，从过去的幕后、流程，转向为核心业务赋能。
都军透露，未来这样的合作还会很多，目前在谈的项目，也不局限在建材领域。
“移民公司”
再好的商业模式，都要合适的人去做。从万科到采筑，都军经历了很不一样的人生。
如果不是出来创业，都军可能还在万科的采购中心里，身居幕后，忙着集团采购的琐碎，完成一些流程上的工作；而在采筑，他需要像一个真正的互联网人那样，去思考，去做事，去把互联网和科技的基因，植入采筑。
从股权占比看，采筑有着浓厚的万科的影子。万科集团是第一大股东，算上员工持股平台，万科系在采筑股份占比达48.72%，占据了主导权。其余的股东包括中城联盟，以及中天等房企。
采筑的价值观也有很大一部分承袭自万科，比如开放。万科将自己的采购平台、物业服务、住宅工业化全都开放了。
当年王石从一开始，就说住宅工业化的技术是免费向全行业开放的；今天郁亮又说，天下的生意是做不完的。
采筑源于万科，但不想再成为万科。
“在土地红利时代，地产的人曾纵横江湖，但到了地产之外，传统的地产人并不一定能做好。常是满怀信心冲进去，最终铩羽而归。” 都军这种想法，让采筑变得像一块海绵，能够把其他行业的优秀案例，吸纳到自己的生态当中。
在一开始搭建时，采筑参考的对象是天猫，有相应的产品标准，以撮合交易为主，链接上下游产业资源。
而后拼多多的崛起让都军意识到，他又有了一个新的学习对象。在价格更低的情况下，保证一定品质的产品，这也是采筑的市场，于是乎，严选系列应运而生。
采筑从一开始就有科技的因子。在过去20年万科集采大数据的基础上，采筑建立了“天网、天眼和天路”，保障质量、建立标准，并推进行业低碳认证。
采筑的人员构成，也和地产公司完全不同。截至目前，团队350人里只有7个人来自万科，且3个人是创业后加入的，其余的343人则来自各行各业，涵盖互联网、创投等等。
都军希望，每一名来到采筑的员工，能够甩掉过去的经历，在采筑重新定义自己的未来。
“我们致力于将采筑打造成一个‘移民公司’，而不是‘第二万科’”，都军说，采筑是一家科技公司，而非房地产公司。
新独角兽
采筑，并非第一家想要重新定义B2B建材交易的平台，在这一领域，过往就有过很多的互联网尝试。
建筑采购是一块极大的蛋糕。机构数据显示，目前光是房地产市场采购设备规模就超过1万亿，除此之外，大基建行业采购规模超过3万亿，整体交易规模超过5万亿。
成立四年，都军看到过很多友商浮浮沉沉，最终消失不见。
2011年，宋卫平成立的绿城电商（后更名网筑），一开始打的也是成本牌，给供应商制定标准、以低于市价的价格销售建材，以及提供增值服务。
然而，网筑在后续的发展中，受到股东的频繁变化影响，战略不定，最后变得更像是一家保险公司。
平安城科也与之类似，很多采购商看重的是其背靠平安银行。但等做了一段时间之后，采购商发现平安银行并没有提供相应的支持，纷纷选择离开。
演变到现在，在线建材采购成了巨头间的游戏。其他龙头房企也借着自己成熟的供应链优势，搭建类似采筑的平台。
近期，“利润王”中海就推出了“领潮”，并直接甩出自己在流程管理和成本控制上的优势。其对标的是京东平台，以自营为主，撮合、联营、品牌运营为辅，整合产业链上下游资源。
与领潮相比，采筑的模式更偏于天猫，有着自己的标准制定、联合招标、质量检测等服务模式，交易上只做撮合，坚定走轻资产模式的路线。
就GMV而言，采筑已是建材采购B2B的独角兽了。类似天猫和京东的竞争，在这一领域，最有可能与采筑形成竞争的，会是中海领潮。
不过都军并没有正面回答当下行业的竞争问题。他表示，采筑给客户节省的成本空间，不会比其他平台小；坚持长期主义，只收1%服务费，是采筑最大的竞争力。
在当前的背景下，无论是物业、租赁还是采购、物流，房地产新业务的分拆上市已成潮流，业务壮大后需要资本市场助力，也是应有之义。
都军透露，采筑接下来也会寻找一些志同道合的长期伙伴，进行增发；华尔街见闻亦获悉，郁亮也希望推动采筑快速上市。
采筑作为万科旗下第一个纯粹的轻资产、产业互联网平台，这样科技和技术色彩更浓烈的平台，更容易被资本市场接受。它可能将成为万科第一个分拆上市的新业务平台。
届时，人们将更能看到，走出万科是正确的；而开放平台的价值，也将被再次证明。