REITs概念自问世以来受到市场热捧，9只公募REITs上市以来平均涨幅接近20%，更有中航首钢生物质REIT、中金普洛斯仓储物流REIT两只产品涨超30%，首发持有至今的投资者“收获满满”。
此外，公募REITs的市场流动性也逐渐向好，数据显示，除了6月上市首月成交金额显著放大之外，9只产品的成交金额从7月的14.13亿元上升至10月的26.11亿元，部分公募REITs的单日成交金额突破1亿大关。
10月29日，德邦证券指出“战略看多首批公募REITs，分享新时代红利”。上市初期流动性成为核心矛盾，冲高回落后，震荡调整。但市场对于REITS这类新事物的预期分歧较大，认知存在差距。
重新认识REITs
REITs的收益和风险特征使其兼具股债属性，是独立于股、债、商品以外的第四类资产配置。
美国REITs在近40年中的年化复合回报率达11.57%，高收益的背后也伴随着显著的周期波动。林场、酒店度假村与特殊地产的底层资产受经济景气度影响较大，部分资产以商业模式为主的REITs会受市场大环境的影响而产生波动，因此受整体经济因素的影响高于大盘，从而使其股价较为敏感、系统风险较高，因此在资本市场中会表现出较强股票的特性。
活动房屋、独立店面、仓储是典型的中性REITs，这类REITs的防御性较强，长期来看和经济景气程度的关联度较低。
REITs的甄别在于底层资产以及投资运营的不同。公募型 REITs的核心要义在于“公募”与“股权”，实现了基础设施投资领域从私募到公募、债权到股权、融资到资产管理的转变。
我国推广REITs注重基础设施补短板建设的战略目标：我国目前发行的9只公募REITs只涉及到产业园区、仓储物流、高速公路以及垃圾处理和污水治理等行业。考虑到我国基建项目丰富，盘活存量与支持新基建的背景下，预计我国REITs将有巨大的发展空间。
募集资金的使用、税收政策的完善、多行业领域REITs的共同发展将成为下阶段的关键词。
截至2020年底，美国REITs发行规模达1.25万亿美元，共有223支产品，占全球市场的6成以上。相比之下，我国REITs的发行数量和总市值与美国仍有较大的差距。考虑到我国基建项目丰富，盘活存量与支持新基建的背景下，预计我国REITs将有巨大的发展空间。参考首批发行情况，假如每年发行800到1200亿元，我国REITs有望实现在未来十年破万亿。
公募基金为何缺席首批公募REITs
公募基金的缺席主要因为相关规则：1、非FOF类公募基金投资范围受限于现行《基金法》与基金合同约定，无法认购公募REITs份额。2、FOF基金受现行规则下对于投资标的运作时长的限制，无法参与公募REITs的投资。
德邦证券认为，公募REITs不同于当前保险资金的不动产投资分类，亦不同于当前公募基金的基金投资分类，应当被视为一类新的资产类别。
公募基金作为国内主流的专业机构投资者，预计未来将逐渐参与投资REITs产品，成为潜在参与主体。公募基金作为广大中小投资者最重要的资产管理渠道，是整个资本市场资金供给的重要来源。随着相关规则的进一步更新与完善，预计未来公募基金也将参与分享新时代红利。
REITs的未来空间
税务优化是公募REITs的潜在红利。我国基础设施REITs发展的一大瓶颈在于税费，即税收政策直接影响到REITs运行过程中的成本费用，进而影响投资者的投资回报，并将影响到资产证券化和REITs市场的繁荣发展。
境外成熟REITs市场关于REITs发展的税费及税率均有减免政策或优惠激励，预计未来REITs产品相关的税收政策有较大优化空间。
REITs到期后有三种后续操作方式：
1、存续期满后基金清盘，仍有底层资产溢价，高折旧额使实际资产处置可获收入高于评估残值；2、续期省去额外税负；3、再获经营权可以降低企业成本，即土地使用权到期后若获继续经营权，投资者所获分红获将增加，基金未来发展向好。
重视第二批公募REITs参与机会
首批REITs收益颇丰，据此，德邦证券设计了固收+绝对收益产品新策略。产品总资产规模1亿元，参与REITs认购缴款，退款完成时间为一周后，退款所获资金买入十年期国债，REITs认购获配资金持有至上市首日卖出。
核心假定：
(一) 资金占用时间：REITs认购缴款后退款完成时间为1周内，REITs认购缴款后上市时间为1月内；
(二) REITs发行节奏：我们认为，由于全额现金缴款的规则限制，投资人的资金周转将受限于同一批次多家REITs的同时认购，待发行节奏稳定后，全年共可参与REITs产品批次约10次；
(三) 获配金额：参考首批公募REITs结果，网下平均获配率14.51%；
(四) 收益率：参考首批公募REITs结果，截止20211029日收盘，平均涨幅19.59%；十年期国债收益率为3%。
则产品预期年化收益率=（参与公募REITs打新收益率*单次参与REITs获配金额+当期持有十年期国债收益）*12。
以首批结果来看，REITs上市至今平均涨幅19.59%，网下平均获配率14.51%，则该策略在每年参与12次的情形下，年化回报率为36.03%；中签率降至2%情形下，年化回报率仍有6.91%。
第二批3单公募REITs已获交易所受理。2021年10月15日，上海证券交易所和深圳证券交易所受理第二批3单公募REITs项目，其中，上交所2单项目均为产业园区类REITs，深交所1单项目为收费公路类REITs。
本文主要内容来源：德邦策略知行团队《REITs大涨之后欧，机会何在？》