房企压力测试进行时:融资难、回款慢、投资缓

安信证券池光胜 陈雨田
2021年三季度以来,房企“三条红线”达标情况首次弱化,融资和回款双向承压,布局低能级区域的房企去化压力更大,部分民营房企暂缓拿地。

摘要

本文以披露三季报的47家A股上市和境内发债房企为样本(其中38家为TOP100房企),分析2021年三季度以来房企偿债能力、现金流、投融资行为等方面发生的变化。

三条红线:达标情况首次弱化。2020年8月“三条红线”落地后,房企积极降档,其中2020年三、四季度为降档高峰,2021年上半年仍有一定比例的房企实现降档。今年三季度以来,融资急剧收缩和销售快速下行,多家房企财务状况弱化,披露季报的47家样本房企中,6家升档,1家降档,升档房企数量首次超过降档房企。升档房企主要位于橙档,八成由现金短债比下降触发。

三条红线中,(1)净负债率和剔预资产负债率基本与年中持平。样本房企净负债率、剔预资产负债率中位为83.9%、71.0%,与2021H1基本持平。尽管三季度房企仍积极降负债,但受按揭投放等因素的影响现金大幅减少,叠加结转放缓,杠杆率指标改善较为有限。Q3样本房企现金及现金等价物环比增速中位低至-8.8%,其中红、橙房企低至-27.2%、-15.0%。(2)受现金减少影响,房企现金短债比明显走弱。Q3样本房企现金短债比中位为112.1%,相比2021年中回落17.5pct。债务期限结构也小幅弱化,短长期有息负债比中位相比2021H1升1.2pct至38.2%。

■现金流:融资和回款双向承压。(1)三季度多数样本房企筹资活动现金流净流出。47家样本房企筹资活动现金流净额合计-1760.7亿元,相比2021年一、二季度单季净流入456.1亿元、96.8亿元走弱,为2014年以来净流出金额最高的一个季度。73.5%的房企Q3筹资活动现金流处于净流出状态。其中国企筹资活动现金流也在三季度转负。对应房企有息负债规模明显压降,且借款的压降幅度大于债券。(2)受少数城市“一刀切”延长按揭贷款投放周期影响,三季度以来房企回款压力明显加大。Q3样本房企销售回款(用经营+投资活动现金流入估算)1.6万亿,环、同比下降16.5%、1.3%。其中民营房企回款压力更大,三季度销售回款环、同比下降26.2%、18.5%。

■销售:布局低能级区域的房企去化压力更大。为了更好的观察行业销售情况,我们参考克而瑞TOP100房企销售数据进行分析。10月TOP100房企累计操盘金额9.3万亿、面积6.5亿平,同比增速为6.7%、-1.6%,相比2021H1回落30.0pct、27.9pct。我们统计主要布局三四线的房企样本,10月累计操盘金额和面积增速降至-4.5%、-3.8%。1-10月销售均价低于1万元的房企中,50%累计操盘销售金额增速转负。

■拿地:部分民企暂缓拿地。2021年三季度房企拿地继续放缓,披露数据的13家房企拿地强度中位为18.3%,相比2021H1回落15.4个百分点,仅15.3%的房企拿地强度超40%。其中国企拿地强度中位37.6%,相比2020年下降9.9个百分点,民企拿地强度中位仅7.8%,相比2021H1明显回落15.7个百分点。分主体来看,招商、首开、保利、万科、金地等拿地强度在30%以上,荣盛、绿地、金科、中南等拿地强度低于10%。

■风险提示:指标口径差异;房地产政策超预期;信用收缩超预期等。

正文

2021年三季度以来房地产行业融资和销售双向承压,本文以披露三季报的47家A股上市和境内发债房企为样本(其中38家为TOP100房企),全面分析三季度以来房企偿债能力、现金流、投融资行为等方面发生的变化。

1 “三条红线”:达标情况首次弱化

1.1  升档房企数量首次超过降档房企

2021年三季度披露季报的47家样本房企中,1家降档、6家升档[注释1、2] 。2020年8月“三条红线”落地初期,房企积极降档,档位发生变化的房企中,降档房企为主流,其中2020年三、四季度为房企降档高峰,分别共有7家、15家房企实现降档。2021年以来,随着现金短债比和净负债率达标率已处于较高水平,而剔预资产负债率 调降周期相对较长,降档房企数有所减少,2021年一、二季度分别有5家、4家房企实现降档,与升档房企数相当。三季度以来,房企信用危机引发融资急剧收缩、叠加销售快速下行,多家房企财务状况明显弱化,2021年三季报6家房企升档,明显超过降档房企数,行业三条红线达标情况首次出现弱化。

升档房企主要位于橙档,多数由现金短债比下降触发。6家升档房企中,橙、黄、绿房企各占50.0%、33.3%、16.7%。83.3%的房企升档由现金短债比下降引发。

1.2  房企持有现金减少,短期偿债能力弱化

“三条红线”中,净负债率和剔预资产负债率基本与年中持平。2021年三季度47家样本房企净负债率中位为83.9%,剔预资产负债率中位为71.0%,与2021年中基本持平。杠杆率改善不明显主要来自房企现金大幅减少和结转放缓。2021Q3样本房企现金及现金等价物环比增速中位低至-8.8%,相比2021H1的0.0%大幅回落。

分类来看,红、橙档房企现金回落幅度更大。2021Q3红、橙、黄、绿房企现金及现金等价物单季环比增速中位分别为-27.2%、-15.0%、-9.9%和-8.5%。

受现金减少影响,房企现金短债比明显走弱。2021年三季度末47家样本房企现金短债比中位为112.1%,相比2021年中回落17.5个百分点。同时债务期限结构也小幅弱化,短长期有息负债比中位为38.2%,相比2021年中上升1.2个百分点。

2 现金流:融资和回款双向承压

2.1  多数样本房企筹资活动现金流净流出

三季度多数样本房企筹资活动现金流净流出。47家样本房企筹资活动现金流净额合计-1760.7亿元,相比2021年一、二季度单季净流入456.1亿元、96.8亿元明显走弱,为2014年以来最弱的一个季度。73.5%的房企三季度单季筹资活动现金流处于净流出状态。

分企业性质看,民营地产“融资难”在一季度已有体现,2021Q1-Q3民营房企筹资活动现金流净额持续为负。国企在上半年筹资现金流仍保持净流入,但三季度回落至-969.7亿元。66.7%的国企筹资活动现金流处于净流出状态(民企:80.0%)。

筹资现金流大额净流出对应房企有息负债规模明显压降。47家样本房企2021Q3有息负债余额3.78万亿,相比2021年中回落4.1%,回落幅度创2017年以来新高。从有息负债构成看,借款的压降幅度大于债券,47家房企短期借款、长期借款余额分别回落6.2%、2.3%,债券余额回落0.6%。

2.2  房企回款压力明显加大

受少数城市“一刀切”延长按揭贷款投放周期影响,三季度以来房企回款压力明显加大。2021年三季度47家样本房企销售回款(用经营+投资活动现金流入估算)1.6万亿,环、同比下降16.5%、1.3%。其中民营房企回款回落更明显,三季度样本民营房企销售回款环、同比下降26.2%、18.5%。

3 销售:布局低能级区域的房企去化压力更大

三季度以来主流房企销售增速下行,布局低能级的房企表现更明显。为了更好的反映行业销售情况,我们将样本扩展到克而瑞TOP100房企。10月TOP100房企累计操盘金额9.3万亿、操盘面积6.5亿平,同比增速为6.7%、-1.6%,相比2021年中回落30.0pct、27.9pct;从单月增速来看,10月TOP100房企单月操盘金额和面积已回落至-28.2%、-38.3%。其中布局低能级区域的房企销售降幅更大,我们统计的主要布局三四线房企的样本10月累计操盘金额和面积增速已降至-4.5%、-3.8%。从房企来看,1-10月销售均价低于1万元的房企中,50%累计操盘销售金额增速已经转负。

4 拿地:部分民营房企暂缓拿地

2021年三季度房企拿地继续放缓,披露数据的13家房企拿地强度中位为18.3%,相比2021H1回落15.4个百分点,仅15.3%的房企拿地强度超40%。其中国企拿地强度中位37.6%,相比2021H1下降9.9个百分点,民企拿地强度中位仅7.8%,相比2021H1回落15.7个百分点。分房企来看,招商、首开、保利、万科、金地拿地强度在30%以上,荣盛、绿地、金科、中南等拿地强度低于10%。

[注释1] “升档”指三条红线踩线数增加,反之为“降档”。

[注释2] 本文剔预资产负债率的计算不考虑待转销项税,与公司披露口径可能存在偏差。

本文作者: 池光胜 陈雨田,来源:债券池 (ID:chificc),原文标题:《房企压力测试进行时:融资难、回款慢、投资缓——房企2021年三季报解析》

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