地产股的逻辑:罕见“加速集中”下的阿尔法

作者: 刘晓翠
在地产加速出清的高压下,分析师们认为,最大的机会来自“高信用+高效率”的交集,因为我们正处于“过去少见、未来可能也不容易出现”的加速集中阶段,今年高信用房企拿地集中度正在加速提升。若竞争格局改善,部分央企国企转为永续经营假设,估值修复幅度可以达到约50%。

久旱逢甘霖。

本周四(1111日),A股地产板块迎来了一根久违的大阳线,多只地产股集体涨停,地产债也在剧烈抛售后上演两位数的强势反弹。

(南方中证全指房地产ETF最近一年走势图)

这背后可能有居民中长期贷款增长转正的影响,有市场对政策微调预期升温的刺激,也有估值被极限压制的作用。

无论如何,对于如今的地产股而言,信心比金子珍贵。

至于后市的逻辑,长江证券分析师刘义认为,最大的机会应该是来自高信用+高效率的交集,重要的是这些优质龙头隐含两个期权价值,一是加速集中的期权,二是政策宽松的期权。

怎么理解?

首先是加速集中。刘义表示,我们正处于过去少见、未来可能也不容易出现的加速集中阶段,这是跟过往周期最大的区别,既反映存量优化,又反映增量集中,拿地端来看今年高信用房企拿地集中度正在加速提升。

在政策宽松的预期上,其认为今年底到明年上半年均处于政策边际向上周期,继续看好地产股估值修复,对应贝塔的小时代。但信用分层难以根本性逆转,竞争力分化是大势所趋,高信用房企将再次走向集中,迎来阿尔法的大时代

长江证券提到的集中,国泰君安分析师谢皓宇在9月的一份报告中说的更直接,他认为,若严格执行资金监管并假设销售下滑,极端假设情况下,央企和国企的销售份额预计提升30%~110%

谢皓宇还提及央企永续经营下估值逻辑的变化以及为何目前的低估值不合理他认为,相比于PE估值,DCF模型更适合现在的房企:

地产股估值的下滑主要是远期超额收益下滑,而且从2020 年开始大幅转负,意味着市场认为房企在远期价值毁灭,即远期的地产项目的盈利性不足以弥补资本成本,甚至部分房企可能存在较高风险无法给持续经营假设。

未来2年行业整体性的业绩下滑,对PE的被动抬升,是市场的最大困扰。正因为如此,当前PE并没有反应这一预期。DCF优于PE的最大特点,是将业绩变动考虑在内。综合考量估值,我们认为,一旦房企能够转为永续经营假设,即便短期业绩有大幅度下滑风险,也存在估值修复的巨大空间。

谢皓宇分析称,央企如果在本轮市场出清中逐渐占据优势,有望远期估值部分迎来修复。

1)如果市场出现一定比例的中小房企出清,而央企的市场份额提升后,无论是在拿地端、还是在销售端,竞争激烈程度将出现一定下降,远期盈利出现改善,而展望终局即使在一个没有护城河的行业,长期的稳健状态也仅是没有超额利润,头部央企至少应该修复至远期估值为0

2)从单个房企永续经营角度考虑,在三道红线严监管、央企股东背景加持、行业竞争激烈度降低的背景下,留存下来的头部房企风险性大幅降低,也增强了永续经营假设的基础。基于上述背景,如果我们测算如果TOP30 国企迎来估值修复,市值有望从当前的9774 亿修复至14568 亿,修复幅度约为50%

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手机用户6423
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等走势突破下降上轨再说

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见闻用户
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这次是个很好买进的价格

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1100001366392
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加速集中的理解

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事物的下行是波动的,高房价伤及了人口,如果未来不出清人口将会持续下滑。现在开放移民也都不管用了。

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许丰
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回复 ℡:

放开移民?怎么想的

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1929
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回复 ℡:

敢说放开移民真的是不懂国情,中国国籍随便让你拿?自己百度一下外国鬼拿中国国籍的门槛吧

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xiamenliujunyu661013
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房产税未来推出有利于国家,有利国民,房产税推出的同时,也应该考虑产权证的时效性(不是70年,而是更长的时间或永久性。未来建设需要或旧楼拆建,国家可以事先制定法律程序规定国家政府有优先权获得土地权益及补偿土地出让者。),我们需要把房产企业追求利润的动机最大化“降温”,房产建设资金大,建设时间也需要3-5年,翻建时间长的特点,可以考虑房建模式,把当下建房营销模式注意力引导到其它经营方向上,避免地产经济同国民经济占比形成过大,不利于国家未来实力提升。经济实力不仅看重当下,更需要看中未来世界发展趋势方向,才能长续稳定发展并占据世界综合实力领导地位。

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