久旱逢甘霖。
本周四（11月11日），A股地产板块迎来了一根久违的大阳线，多只地产股集体涨停，地产债也在剧烈抛售后上演两位数的强势反弹。
（南方中证全指房地产ETF最近一年走势图）
这背后可能有居民中长期贷款增长转正的影响，有市场对政策微调预期升温的刺激，也有估值被极限压制的作用。
无论如何，对于如今的地产股而言，信心比金子珍贵。
至于后市的逻辑，长江证券分析师刘义认为，最大的机会应该是来自“高信用+高效率”的交集，重要的是这些优质龙头隐含两个期权价值，一是加速集中的期权，二是政策宽松的期权。
怎么理解？
首先是加速集中。刘义表示，我们正处于“过去少见、未来可能也不容易出现”的加速集中阶段，这是跟过往周期最大的区别，既反映存量优化，又反映增量集中，拿地端来看今年高信用房企拿地集中度正在加速提升。
在政策宽松的预期上，其认为，今年底到明年上半年均处于政策边际向上周期，继续看好地产股估值修复，对应贝塔的小时代。但信用分层难以根本性逆转，竞争力分化是大势所趋，高信用房企将再次走向集中，迎来阿尔法的大时代。
长江证券提到的“集中”，国泰君安分析师谢皓宇在9月的一份报告中说的更直接，他认为，若严格执行资金监管并假设销售下滑，极端假设情况下，央企和国企的销售份额预计提升30%~110%。
谢皓宇还提及央企永续经营下估值逻辑的变化，以及为何目前的低估值不合理。他认为，相比于PE估值，DCF模型更适合现在的房企：
地产股估值的下滑主要是远期超额收益下滑，而且从2020 年开始大幅转负，意味着市场认为房企在远期价值毁灭，即远期的地产项目的盈利性不足以弥补资本成本，甚至部分房企可能存在较高风险无法给持续经营假设。
未来2年行业整体性的业绩下滑，对PE的被动抬升，是市场的最大困扰。正因为如此，当前PE并没有反应这一预期。DCF优于PE的最大特点，是将业绩变动考虑在内。综合考量估值，我们认为，一旦房企能够转为永续经营假设，即便短期业绩有大幅度下滑风险，也存在估值修复的巨大空间。
谢皓宇分析称，央企如果在本轮市场出清中逐渐占据优势，有望远期估值部分迎来修复。
1）如果市场出现一定比例的中小房企出清，而央企的市场份额提升后，无论是在拿地端、还是在销售端，竞争激烈程度将出现一定下降，远期盈利出现改善，而展望终局即使在一个没有护城河的行业，长期的稳健状态也仅是没有超额利润，头部央企至少应该修复至远期估值为0；
2）从单个房企永续经营角度考虑，在三道红线严监管、央企股东背景加持、行业竞争激烈度降低的背景下，留存下来的头部房企风险性大幅降低，也增强了永续经营假设的基础。基于上述背景，如果我们测算如果TOP30 国企迎来估值修复，市值有望从当前的9774 亿修复至14568 亿，修复幅度约为50%。
