2000亿房企大佬的危情与自救

活下去,需要勇气和担当。

过去几个月里,我们看到了部分房企爆雷。而创始人、实控人的所作所为,深刻地影响着投资者,是否对这家公司还有信心。这是决定公司命运的关键所在。

如果老板们都不想救、不爱自己的公司了,那还指望谁跟你一起同船?

华尔街见闻推出“危机中的大佬”专题,将目光聚焦在那些爆雷房企的实控人身上,构成观察房企和行业的另一个视角。

11月的房地产,突然悲情弥漫。

一封名为《老板压上了家产,而我想哭泣》的员工信,激起了地产人的共鸣,公司爆雷,失业威胁,他们从未如此恐慌。

这封信疑似阳光城员工所写。这家2000亿级、由知名职业经理人掌舵的房企,身陷资金困境,是继恒大之后最大的一家地产商。

林腾蛟,这个福建最富有的商人之一,从未经历过如此巨大的危机。爱好国学的林是业内知名的放权型老板,公司日常经营交给职业经理人,自己的很多时间花在读书、锻炼上。

然而危情之下,林腾蛟不得不亲自下场,和债权人谈展期,向机构求援手,甚至赌上全部身家。

这是林老板得到盟友支持的关键。在他的四处奔波下,阳光城的债务危机得到缓解。

当然林腾蛟面临的挑战的还有很多:进一步安抚泰康人寿、寻求谅解,就自身债务结构、经营给出具体的改良方案等。

毫无疑问,当下的房企正在穿越一场巨大的风暴雷区,就像电影《中国机长》那样,闯过去就是一片新的天,闯不过去的,将就此湮灭。

危情

没有想到,恒大、花样年之后,“浓眉大眼”的阳光城也翻了船。

这家2000亿级的房企,过去4年在朱荣斌、吴建斌治理下,正试图变得稳健。

在10月份之前,阳光城的整体表现都还不错。9月份时,阳光城旗下物业公司阳光智博与万物云进行换股协议,这表明,阳光城得到了行业大哥万科的认可。

可以说,在10月份之前,阳光城对外并没有展现出过多的异样,但市场深处的一股风暴,正在悄然蓄力。

进入10月,随着新力爆雷、花样年“躺平”,以及超预期的资金监管,让阳光城这类高杠杆房企的脆弱性被放大,传闻银行抽贷、三季度业绩“变脸”成了危机催化剂。

三季度,阳光城实现营收 114 亿元,同比下滑近2成,归母净利润 9.19 亿,同比下滑 11.57%。更超乎市场预期的是,前三季度扣非净利润仅为 8670 万元,同比下跌 96.89%,第三季度扣非净利润为负 17.52 亿元,同比下滑 274.27%。

去年才与阳光城结下盟约的二股东泰康保险,罕见地投出了反对票,要求阳光城给一个交代。阳光城的警报拉响了。

从投资者的角度来说,这才一年的时间,分红还没多少,战投的资金就蒸发了快16亿,泰康今年的业绩也势必受到牵连,他们害怕像平安一样踩雷华夏幸福。

危机的发酵,来自市场情绪、来自人心。泰康的反对票将董事会的矛盾公开化,在这个地产行业的寒冬里,无异于釜底抽薪。

三季报公布后,阳光城的股价便一路下滑,一周不到就跌去了25%,导致大股东阳光集团被动平仓减持2784.43万股,市场持续恐慌。

机构逃离的背影,也很快就映射在了债市上。阳光城的境内外债券纷纷下跌,本来阳光城的美元债并不算多,大概22亿美元,并且在国庆期间,阳光城限制了个人合格投资者买入境内债券,但仍然止不住债券下跌。

更急迫的是,11月份阳光城有多笔境内外债务到期。在集团层面,待偿债务总额超40亿,虽然阳光城有还款意愿,但手头的资金若全部用于还款,公司的正常经营将难以保障。

危机爆发,林腾蛟必须与时间赛跑。

果决

林腾蛟第一时间站了出来。

10月31日,二股东反对票给出后,林腾蛟立刻主动带着一众高管前往泰康总部沟通,寻求谅解、支持。接近阳光城的人士说,林老板希望展现出积极的态度,化解大股东、二股东之间的公开矛盾。但接近泰康的人士透露,那次沟通并不是很顺畅。

阳光城所能依靠的,只剩下大股东阳光集团了,这家公司也由林腾蛟控制。

林腾蛟也很快做出了自己的选择,要与阳光城共进退。同时他也做了最坏的打算,并聘请了擅长债务化解的钟港资本为财务顾问,后者也是蓝光发展、华夏幸福以及恒大的同款选择。

林腾蛟的第一步是希望得到债权人的支持。11月1日,阳光城境内外公开市场的部分化债方案火速出炉,计划对旗下3只美元债交换要约及1只国内私募债进行展期,并对另外5只美元债修订契约。

为此,林腾蛟孤注一掷、压上自己的全部身家。他承诺会对阳光城的三只美元债进行全额担保,同时也有阳光城集团提供担保,向外界展现出了诚意。

从具体条款也可以看到,方案并未对本金进行削减,交换要约时间也未超过一年,并且其中2笔的新发债券利率,也比此前高上许多。

与部分违约房企老板利用有限责任公司漏洞,试图与企业债务摆脱关系相比,林腾蛟已诚意十足。

不过很多投资者并不是非常买账,他们期望看到林腾蛟有更多实质性的行动,比如说提前偿还债务、或者卖资产筹钱。

林腾蛟也确实有这个打算。11月初,他率队回了一趟福州,与多家金融机构斡旋,盘点下自己有哪些资产是当下容易变现的。

比如说其持有的2.4亿股兴业银行股权,还有与万物云换股得到的4.8%股权对应估值约百亿,以及龙净环保超过20%股份,市值超过20亿,阳光城旗下土储也可以卖,这都是可选项。

但万物云虽已有上市计划,短期售出会有明显折价;龙净环保绝大部分持股已被质押;地产项目并购已非易事,并且绝大部分可能已被抵押。

短期内,林腾蛟的选择并不多,只有兴业银行的股权是可以快速变现的,除质押部分外,可售部分市值还剩22亿多,他处置起来非常果决。

兴业银行称,林腾蛟于11月3日辞去兴业银行董事会职务。随后几天,兴业银行发生多笔大宗交易,交易对价超过十亿。

华尔街见闻了解到,这正是林腾蛟所为。阳光城相关人士也透露,这笔资金将用于补充阳光控股以及旗下上市公司经营流动性。

林老板的这些实际动作,给了他的员工、投资者信心。与债权人的谈判很快取得进展,11月5日那周债权集中度较高的境内债展期成功,随后两周里三笔境外债的展期也陆续顺利通过。

11月18日,阳光城公告称,一笔因技术性原因交换要约延长至11月17日出结果的美元债,经过密切沟通与争取,这笔美元债展期方案终于获得超过85%投资人支持。

至此,阳光城11月份到期的所有公开债务已完成展期。林腾蛟的亲力亲为,也逐渐奏效。

溯源

2000亿的阳光城何以爆发危机?这仍然要回到阳光城本身的高杆杆模式上。

“阳光城是最早加杠杆的闽系房企,杠杆高,时间长,”一位华东房企人士认为,这是它爆发危机的根本原因。

林腾蛟从不掩饰阳光城对规模的渴望。在2006年阳光城销售才2亿时,他就提出要在2010年实现100亿销售。

2012年林老板干脆把总部从发家的福州搬往上海。此后,从坐上“直升机”的陈凯时代,到大力并购的张海民时代,抑或“双斌”组合,阳光城的奋斗方向,均聚焦于林腾蛟的“行业前十”梦想。

融创、碧桂园皆成了林老板学习的对象。

2016年阳光城销售额不过487.2亿,当年的并购额就达205亿元,仅次于恒大、碧桂园和融创,经营活动现金流净额-25.81亿元,净负债率高达258%。

2017年,阳光城立下目标,未来三年保底销售分别为1500亿、2500亿、3500亿;到了2020年,阳光城没有达标,但财务状况好转,经营性净现金流入213.54亿元,净负债率为94.9%,“三道红线”由橙转黄。

这只是浮在水面的财务表象。实际上,阳光城长期资金链紧绷、对融资高度依赖、盈利能力不高的模式并未真正转变。

也因此,当去年阳光城与泰康签下罕见的十年对赌协议,考核的重点也是盈利能力的时候,市场充满期待。

十年赌约之下,是林腾蛟想要彻底祛除阳光城旧疾的心。

朱荣斌也强调,未来公司将以利润增长作为导向,但他也坦承,“阳光城的利润率一直都不高,这决定了必须要不断扩大营业规模,以实现利润总额的增长。”

也就是说,阳光城很难暂停下快速的步伐。

可惜,在十年赌约的第一年,阳光城便遭遇了如此重大的危机,从某种程度上来说,这次危机似乎不可避免。

活着

自2018年秋天,万科喊出“活下去”以来,行业已经有多个房企挣扎在死亡线上,而这些爆雷的公司能不能、如何活下去,更多取决于它的控股股东们。

按照《公司法》,大股东、实际控制人对公司只承担有限责任,这也造成了很多企业出事后,公司没钱、老板有钱的现象,而老板们是否愿意花自己的钱来救公司,取决于他自己。

林腾蛟只是作出了自己的选择。

11月的短期债务警报解除,林老板暂时松了口气,但接下来他还要继续忙。

最关键的还是债务问题。

评级机构东方金诚的数据显示,截至11月4日,阳光城未来3个月境内债务到期及回售有24.06亿元,6个月内为55.76亿元,境外美元债在3个月内的到期及回售为4.47亿美元,6个月内为 7.47亿美元。

也就是说,阳光城短期内压力很大,三个月、半年将分别还债52.67亿元及103.26亿元。

另据华尔街见闻统计数据,阳光城在2022年有约93.04亿美元债行权或到期,加上境内债券以及ABS,全年阳光城的待偿债务为182.69亿元。而在2023则有合计46.94亿元的境内外公开债务。

随着近期境内外债券展期成功,阳光城短期内的债务压力也被直接转移至2022年的下半年,使得2022年到期的境内外公开债务规模升至217.57亿元。

华冕财富理财产品的兑付也是要林老板妥善解决的,很多阳光城员工的身家也都在里面。

这都是林腾蛟与阳光城管理层接下来要闯过的一道道坎。

经历了这次危机,对于未来,林老板已经不再期待规模的暴涨,前十的执念消除,活着才是第一要义。

阳光城内部近期也有个测算,如果明年销售仅完成1000亿,权益回款可达700亿,在暂停买地的情况下,足以应付各类刚性支出。刚性支出包括公开市场需要偿付的100多亿的债权、100多亿的利息以及阳光金服要兑付的100亿。

当然1000亿的销售或许有些过于极端,但有了如此的底线思维,若能保持定力,在政策的春风吹拂下,阳光城想必会回暖得更快一些。

阳光城也在10月下旬对组织架构做了调整,原阳光城副总裁兼福建大区总裁徐国宏被任命为公司执行总裁,这是阳光城希望加强销售的体现。

阳光城也期望引入一家国企,不过在与二股东泰康保险关系紧张的情况下,目前还只是主观意愿。

好消息是,在林腾蛟与管理层的努力下,与泰康的最新沟通还算顺畅,泰康方面对管理层提了改进要求。

无论是进一步引战,还是抚平投资者的情绪,林老板都要争取泰康方面的公开支持,这是投资者、机构恢复信心必备的一环。

此外,林腾蛟手里还是有不少硬通货。除了前述几家公司的股权,林老板的商业版图还涉及医疗、教育以及金融,尤其是金融部分变现会容易些。

林腾蛟已处置兴业银行的股份,想必在需要的情况下,将一些硬通货变现都会是可选项,这也让阳光城活下去的几率要大些。

这也是阳光城看到“下一个春天”的希望所在。

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