三笔境内债的顺利展期之后，奥园的两位郭老板没有时间停下来喘息，理财、境外债的风险让它再次走到了危机边缘。
12月3日凌晨奥园官网发了一份《致投资人的一封信》（以下简称“致歉信”），首次承认理财产品逾期。
华尔街见闻了解到，奥园部分理财产品从上周起已出现逾期未兑付的情况，起初规模在1亿多元。
前述致歉信中称，截至目前，奥园相关的基金和定融产品总额约为60亿元，第三方公司管理的定融产品约24亿元。
知情人士表示，当中的60亿元涉及全部投资人大概1500人，其中奥园员工及亲戚600余人。
12月2日中午，奥园向外释出了一份理财产品兑付方案，涉及现金分期兑付、实物资产兑付两套方案。并称承诺财富产品到期的本金和利息，将会一分不少地予以兑付。
但部分投资者认为这份方案并不认可。华尔街见闻则了解到，这部分投资人大多不是奥园的员工，投资金额少则十几万，多的逾600万。
在双方进一步沟通后，奥园也对初步方案进行了一些修改。将现金分期兑付的最后期限从2024年5月提前至2023年5月；为了保障和加快投资人延期本息的兑付，奥园锁定了一些项目，销售和回款归属于集团权益部分或项目处置后净现金流的比例从初步方案中的25%提升至了30%，这部分资金将归集到投资产品还款监管专户，专门用于投资产品本息的兑付。
奥园在致歉信中表示，除合同约定本息坚决足额兑付，追加总货值不低于90亿元的优质物业资产用于实物兑付外，对于延期兑付的本金，公司将按照年化6%利率向大家支付逾期利息。
此外，奥园也开放转向咨询热线，并设立四个投资人接待中心，供投资人随时征询监督。
理财之外，奥园其他债务的压力也突然加大。数据显示，奥园将有两笔美元债，合计6.86亿美元将于明年1月下旬到期，此外还有8只存续债券，合计金额25.14亿美元。
奥园在12月2日晚间公告了部分境内外债务谈判情况的进展，其中，有债权人通知奥园，因评级下调，中国奥园或集团成员公司为借款人或担保人本金总额为约6.512亿美元的融资被要求偿还。
6.512亿美元债务被要求提前清偿，使得奥园临时增加了超41亿元人民币的临期债务。这部分债务可能触发相关条约，造成奥园发生实质性违约。
奥园正在抓紧时间采取自救行动，与危机赛跑，与债权人谈判、处置资产、加快销售回款，都是重要举措。
从近期一系列爆雷房企来看，债权人对房企处置资产和自救的期待已经提高了。
房企要想和债权人谈判，债务展期，需要释放出真正的诚意，实控人关联担保或是将自己的资产实实在在地摆在债权人乃至公众面前。
比如阳光城实控人林腾蛟亲身下场担保、孙宏斌自掏腰包29亿无偿借给融创以及佳兆业给出800亿资产处置清单等，这些无非都是向外界传递一个信息，实控人、公司是有信誉的。
奥园近期已采取了一系列颇为坚决的行动处置资产。比如说11月初，中国奥园与奥园健康发了个联合公告，称奥园健康正与若干独立第三方就可能出售提供物业管理及其他相关服务的若干附属公司的权益进行初步讨论。只不过这笔交易后面波折不断，至今也未见买家出现。
随后奥园在11月9日将广东奥园城市更新集团有限公司19.62%的股权质押给了科学城（广州）城市更新集团有限公司；随后在11月14日公布，其以9亿港元出售香港罗便臣道若干物业，预计亏损1.77亿港元；同日，奥园荔湾东塱村旧改项目的49%股权被转让给了世纪金源。
近日，也有知情人士表示，奥园位于香港、加拿大和澳大利亚的几个境外资产都可能被处置。
有奥园境外债持有人说，他们正在密切关注奥园近期的资产处置情况、应对境内债展期或理财产品采取的相应举措。比如说奥园会处置资产的具体清单，资产的底色如何等，否则即便是与奥园开始实质性谈判，也没有意义。
“展期不过是拖时间，想要债务重组就要看奥园的资产是否值那个价”，前述境外债持有人表示。