民营房企发债重启的信号

周智宇、柴旭晨
龙湖又抢先了!

仿佛冰封的湖面渐渐解冻,9、10月后关闭的境内发债,又对房企敞开了,其他一些融资方式也在推进中。

央企、国企和优质民营房企率先受益。龙湖在12月7日,抢先发出了房地产债务困局后,民营房企的第一单中期票据,标志着紧随保利发展、招商蛇口,民营房企的发债也重启了。

暖意背后,是房地产政策和融资环境的边际宽松,有利于以上房企的生存和发展,也有利于整个行业的信心恢复。

但房地产缩表、出清的趋势,仍然没有根本改变。未来的房地产,将再无高杠杆、高周转模式了;而“投资级”信用评级,将是每个重安全、有野心的房企的新追求。

重启

12 月 10 日,龙湖集团发布公告,公司间接附属公司重庆龙湖企业拓展有限公司已于 2021 年 12 月 7 日及 8 日公开发行 2021 年度第一期中期票据,规模为人民币 10 亿元。

该笔票据票面利率为3.7%,募集资金部分用于偿还银行贷款,部分用于支付项目工程款。

事实上,本月初,中国银行间市场交易商协会受理了碧桂园、龙湖两家民营房企的中期票据发行申请,两家公司还为此暗暗争夺谁是“第一单”。

龙湖的动作显然更快,率先完成了第一期10亿元的发行。这成了本轮房地产债务风暴以来的首单民营房企发债。

在龙湖成功发债之前,11月境内发债已经对招商、保利等央企开发商放开了。因为境内债的发行对企业主体要求偏高,提交的资料需符合一定规范才可获得许可,但好处是融资的利率相比美元债低很多

随着12月份房地产政策积极信号不断,融资环境持续宽松,受益的开发商进一步扩大;不仅是发债,还有其他融资也都重启了。

12月13日,厦门建发公告拟发行10亿元中期票据、金融街拟发行不超过15亿元的公司债券12月6日,龙光集团宣布将于近期启动CMBS、供应链ABS等资产支持类证券化产品的发行工作;12月5日,金地集团“长城证券-金地集团2021年一期2号资产支持专项计划”获准发行,拟于2022年初上市

房企融资回暖的背后, 更多是防范风险和稳定经济的考虑,房地产政策出现纠偏和边际改善。

2021-2022中国经济年会上,中央财经委员会办公室副主任韩文秀指出,“房地产业规模大、链条长、牵涉面广,在国民经济中,在全社会固定资产投资、地方财政收入和金融机构贷款总额中,都占有相当高的份额,对于经济金融稳定和风险防范具有重要的系统性影响。”

12月6日,中央政治局会议指出,要推进保障性住房建设,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,促进房地产业健康发展和良性循环。

12月3日,证监会表示将推出 REITs,支持房企发展和转型;同时,金融市场也将继续为房地产提供融资渠道,满足房地产合理融资需求,促进房地产和金融形成良性循环。

事实上,自11月10日以来,多家国有房企密集宣布银行间债务工具发行计划,房企债券融资出现边际改善的积极信号。申万宏源债券首席分析师孟祥娟表示,此次房企融资适度“松绑”、维稳为主,避免房企债务危机扩张引发更多风险

分化

当保利、龙湖为发债重启而欢呼时,一些房企却仍陷债务困局。这是房地产历史上极其少见的情况,政策的暖意,不再是人人受益,而是有选择的了。

华泰证券认为,政策边际改善空间持续打开,金融端政策持续释放意味着政策底明确,优质房企将得到更多的政策倾斜。

所谓优质的企业首先看信用评级。以龙湖为例,率先发行中票,标志着其在民营房企中的稳健龙头地位龙湖集团是目前唯一获得境内外全投资级评级的民营房企,分别获得惠誉、穆迪、标普给予的BBB稳定、Baa2稳定、BBB稳定评级。与万科、中海、华润等看齐。

截至上半年末,龙湖集团融资成本进一步降低,平均融资成本降至4.21%,处于行业的最低区间,净负债率为46.0%;现金短债比为5.48倍。这样的优秀条件,是大家口中的“三好学生”,因此拿到了民企内地发债的第一棒。

已注册了50亿中票的碧桂园,2020年,碧桂园便获得穆迪、惠誉两家国际评级机构投资级评级,标普确认碧桂园BB+;长期发行人信用评级,展望正面。目前也是仅次于龙湖的评级较高的民营房企

不过,房地产融资注定不会回到从前那种“普惠”的状态。中指研究院报告显示,11月信用债发行出现了两极分化的特征,即发行主力为国企央企;龙湖、碧桂园、龙光等民企,也是12月才开启再融资的。

广发证券分析师刘郁认为,针对地产行业信用风险的上升,近期监管在“房住不炒”的基础上持续围绕“满足房地产市场合理融资需求”这一目标“打补丁”,但政策受益范围仅限“优质房地产企业”。政策呵护下,优质民营房企短久期存续债,可以乐观一些。

一些债务累积、评级较差的房企,恐怕很难再重启发债、再融资了。对于目前处于财务困境的开发商而言,再融资仍然具有挑战性。瑞信认为

这也难怪此前激进的融创,也要改变发展模式了。在8月份的业绩会上,融创董事长孙宏斌宣布,未来3年融创要变得安全,争取成为投资级评级房企。

国泰君安分析师谢皓宇认为,和以往“以房地产作为短期刺激经济的工具”不同,目前政策并没有对所有房企宽松,而是在不新增融资渠道的情况下,采用了结构性的融资政策,鼓励优质房企进行并购,也就意味着行业的淘汰会成为常态,且被淘汰企业依然无法通过再次融资重返市场,行业门槛将得到极大提升。

这也会加剧房地产行业的马太效应,倒逼一些评级较低抗压能力弱的房企适应在“高原缺氧”的环境下提升周转和运营,难以适应的企业就将被并购、淘汰出局。

“现在的政策只是在纠偏,房地产调控没有放松,房住不炒的基调不变,行业还是要出清。生存与发展,就靠自己本事了,”北京一家开发商说。

这个行业的从业者们,从来没有像现在这样感受到残酷。显然,房地产的下半场,鲜衣怒马的黄金时代一去不回了。

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