周四美股盘前，浑水公司称贝壳财务造假，将其二、三季度收入夸大77%-96%，正在做空它，贝壳跌幅一度扩大至10%。贝壳回应称，确保财报数据的真实性和规范性，将在24小时内针对报告内容逐一拆解回复，贝壳开盘后一度转为涨超14%，但此后再度回落转跌。
周四，浑水发布77页做空报告，报告中称贝壳公司从事系统性财务欺诈：
据其估计，贝壳将其第二、三季度的佣金收入数据夸大了77%-96%，新房总交易额（GTV）夸大了126%，存量房交易额夸大了33%。
贝壳向投资者报告的交易量、商店数量和中介数量，与浑水多个月来从贝壳平台上收集的相关数据，存在巨大的差异。浑水通过对贝壳商店的尽职调查（包括实地采访和实地考察），证实了这些差异。
贝壳公司在财报电话会议上经常提到的口头禅是“做正确的事，即使困难重重”。事实并非如此，其发现贝壳存在大规模欺诈行为，包括一项看似旨在掩盖欺诈性收入的虚假收购。浑水在实地调查中发现，贝壳有幽灵商店、克隆商店和未公开的计划，通过关联的经纪公司来回支付现金，虚增了收入。与瑞幸咖啡类似，这是一个真实运营的业务，但存在大量欺诈行为。
浑水编写了一个程序来收集贝壳平台上的交易数据，然后通过实地采访、实地考察和实体店检查等方式，对结果进行抽查。结果表明，贝壳大幅夸大其新屋销售的GTV，及由此产生的佣金收入。根据第三季度从贝壳平台收集的数据，以及第二季度一半的时间内收集的数据并由此推算，浑水估计今年二、三季度，贝壳平台的GTV仅为11770亿元人民币，公司同期声称的GTV比这一数字高出65%。新房销售是贝壳收入的驱动力，浑水估计贝壳对这个类别的GTV在二、三季度高估了约126%；此外，存量房交易额估计夸大了33%。
但即使这样，浑水称也可能低估了贝壳对收入的虚增程度，因为浑水实地工作和现场访问表明，贝壳的店面和中介数也严重存在虚估，使用贝壳平台的店面和中介数比贝壳声称的要少得多。店面和中介数与公司收入息息相关，这就意味着收入的夸大。
浑水称，截至第二季度末，贝壳门店总数至少夸大了23%。在贝壳平台上被列为“活跃”的房产经纪商，在访问时却关闭或不存在，也即幽灵商店情况。因此，浑水认为贝壳经纪商数量远少于其平台上显示的数量。
浑水指出，贝壳还存在克隆商店的模式。有多个商店出现在贝壳的平台上，它们的位置相同或相似。现场工作表明，尽管网上出现多个活跃的店面，但实际往往只有一个店面。这种克隆商店的模式是强有力的证据，支持“实际店面数远少于贝壳平台所显示的店面数”这一结论。
根据其实地考察和来自政府房地产登记处的数据，浑水认为贝壳对旗下中介的数量也虚报了。
此外，根据实地工作和与中介对话，贝壳的实际佣金率也比宣称的要少。另有证据表明，贝壳将现金返还给特许经纪商，人为地增加了公司报告上去的佣金收入。
浑水还指贝壳存在虚假收购，这是公司财务造假常用的手段之一。虚假收购是指，利用虚假交易向股东转移资金，并烧掉不存在的现金余额。通常情况下，公司夸大收购资产的价值，有时是从与内部人士有联系的代理人那里秘密购买资产。SAIC数据显示，贝壳通过可能的代理人所控制的稻草买家（稻草买家是指，个人代表他人进行购买）进行部分收购。
针对上述做空报告，贝壳找房立即回应称：“我们注意到今日市场消息。贝壳确保财报数据的真实性和规范性，欢迎各种调查，但坚决抵制任何机构的恶意做空行为。浑水因为不了解中国房产市场，缺乏对贝壳业务的基本认知和三张报表的正确解读。为保证投资者权益和不受错误信息引导，贝壳将在24小时内针对报告内容逐一拆解回复。”
贝壳股价全日巨震：在浑水造假指责下盘前跌10%，贝壳随后的回应痛击令股价拉升，转为上涨14%，但此后股价再度回落。周四当日美股大盘也表现低迷，纳斯达克100盘中大跌超2%。
