杭州第三轮土拍明显地让外界感受到了暖意。
12月21-22日，为期两天的杭州三批次集中供地落幕，35幅地块（含1宗人才住房用地）全部出让，近7成地块进入封顶摇号阶段，总成交金额763亿元。
更重要的是，本次杭州土拍中房企拿地积极性明显提高，参与的企业也多元化。与其他城市土拍城投、地方国企唱主角不同，央企、地方民企以及外地房企在杭州土拍市场上争相涌现，让人有种土拍市场回到上半年的错觉。
全年来说，杭州卖地收入超3000亿元，同比增长超30%，连续五年土地出让金收入超2000亿。这也给低迷的市场重新注入信心。
业内人士认为，面对疲软的市场，杭州主动做出了调整，比如说给房企留出了充足的利润率等等。其他城市也能够通过类似的政策调整，因城施政，促进房地产业良性循环和健康发展。
政府让利降地价
杭州第三轮土拍后，业内感觉杭州的热度回来了。
“杭州的土拍让我感觉市场感觉慢慢缓过来了”，第三轮土拍大幕刚刚落下，一名头部房企在华东的投拓人士很是激动地和华尔街见闻说。
总体上看，杭州第三次集中供地土拍将供地溢价率上限下调至10%后，所有地块均成功出让，整体溢价率为7%。24宗地块封顶摇号，占总地块数近7成。
参与土拍的房企也多元化起来。包括华润置地、招商蛇口等央企积极拿地的同时，绿城中国、滨江集团等本地龙头也收获不菲；龙湖也与浙江交投组成联合体拿下本次土拍起拍价最高的一宗地块；外来的上海新黄浦、伟星、深圳特发三家房企也在摇号环节，拿下了在杭州的第一宗地块，首入杭州。
桥西小河油库地块是本轮土拍最火热的地块，华润、保利、滨江和中海等纷纷出马，足足吸引了24家房企报名，并封顶溢价进入摇号。在看着写着代表德信的“24”号兵乓球被摇出的时候，台下德信代表大声欢呼，随后接受媒体采访时脸上的笑容更是溢出了口罩。
不少房企收获不菲。华润置地以122.8亿的总价拿下2宗地块，绿地以89.8亿元总价拿下4宗地块，滨江也以74.22亿元的总价，连同多位伙伴组成联合体，拿下4宗地块，权益占比均为50%。
这与杭州第二轮土拍对照鲜明。二轮土拍中，多幅地块临拍了却中止出让，10宗“竞品质”的地块全部流拍，总计17幅地块流拍，更没有地块激烈到封顶溢价。
杭州土拍的回暖因何而来？其实总体来说，就是政府让利，保障了房企的利润空间。
为了避免出现第二轮集中供地的冷境，杭州第三轮土拍下调了门槛，大小房企都有机会。比如说从竞品质转定品质；溢价率上限从15%下调至10%；企业准入标准门槛放宽；以及保证金从地价的20%降至10%，最高不超过5000万元；延长土地款的缴纳期间；达到封顶价后也不再竞自持或者配建，而是改用乒乓球“摇号”，大家各凭运气。
有房企投拓人士也打趣地说，“上次看到乒乓球会如此紧张，还是十几年前看奥运会比赛”。
并且从具体的地块价格看，第三次集中供地的地块也挤了挤“价格水分”。除了限价上涨的几幅地块，其余地块起始楼面价基本回到了二次供地前的水平，多数地块起始楼面价有着1000-2000元/㎡的降幅。
比如说在二次集中工地中被撤销的笕桥地块，在重回土拍市场后。不仅取消了现房销售，公租房配建比例从13%降至8%，起拍楼面价价格降幅也超过8%，至23129元/㎡。
也就是说，虽然7成地块封顶溢价成交，但绝大部分地块实际成交价格下降了。
同时，虽然限价上调了，但杭州一二手房“倒挂”的局面存在。比如说艮北新城限价上调了10%至4.44.4万/㎡，但二手房价却在5万/㎡。
此外，第三批次地块受亚运会"停工期"影响，最早入市也得在2022年底，一年内新增供给有限。这使得市场对杭州未来一年的新房市场热度充满信心。
某华东房企销售人士指出，一二手倒挂的情况下，房企对后续的销售不会有压力，去化不成问题，房企也有动力拿地。
克而瑞测算后发现，第三轮集中供地中房企利润空间达到了2020年以来的新高。相比第二轮平均5%左右的利润率，第三轮地块在达到溢价上线后，利润率可以接近10%。
也就是说，在价格倒挂去化无忧的情况下，加上政府提供的利润率空间给力，房企拿地不会很犹豫。制定好规则的土拍市场里，从来不缺玩家。
行业信心回来了
杭州土拍市场的回暖，也表明行业的信心开始回来了。
在今年经历了大起大落后，房企拿地的积极性在杭州第三轮土拍中明显提升。从第一轮土拍时“仅有1-2%利润率也要抢占市场”的火热，到第二轮土拍的凉意。市场急速转冷之后，业内一开始对第三轮土拍表现并不抱太大希望。
有券商机构在12月中旬做了个统计，截至12月12日，包括深圳、无锡、苏州、南京以及广州在内，第三轮土拍中城投参与率超过70%。厦门土拍甚至无一家民企参与。
以国企、央企、地方平台公司托底为主成了第二、三轮土拍的关键词。
虽然在杭州的第三轮工地中，国企、央企仍唱主角，但滨江、绿地等本地龙头房企回归，龙湖等民企也重现土拍市场等等。杭州给房企留足了利润空间，吸引了房企的积极参与。
面对需求相对疲弱的情况，杭州也加大了城市核心区域的出让力度。中信证券基础设施和现代服务产业首席分析师陈聪认为，杭州市场复苏背后，预示着地方政策尚有不小的调整空间。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，当下，开发商情绪普遍不高，地方政府降低出让门槛，拿出优质地块，定价也比较合理的情况下，此时拿地可能是一个好机会。
李宇嘉指出，杭州是我国楼市弹性最大的城市，也是热点城市的领头羊，第三轮土拍能获得圆满结局，也有利于稳定全国其他城市楼市和土地市场预期。
此外，近期一系列政策的出台也在稳定市场信心。
包括安徽芜湖、宁波奉化等在内的城市或区域，近期推出了包括提供购房补贴、对购房契税进行补贴、放宽公积金贷款限制等在内的多种政策，以支持合理住房需求。
中原地产研究中心统计，近一个月里，全国有20个城市发布了稳楼市政策。
12月6日，中央政治局会议指出，要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。
同时，9、10月后关闭的境内发债，也从上月起逐渐解封。11月房地产企业在境内市场已经发行各类债券总额达482.48亿元，环比上升约120%。
除了保利等国企、央企在银行间市场注册发行债务融资外，龙湖、碧桂园等民企也逐渐跟上。房企其他形式的融资也在推进当中，碧桂园在12月5日披露，拟于近期向交易所申请发行供应链ABS产品等等。
可以说，在政策上对房地产行业尽显呵护之意。随着杭州市场回暖，市场的预期也有望在“领头羊”带动下作用下逐渐平稳，房地产良性循环效果也初显。