无论是某房企总部“拆招牌”还是“央企救助困顿房企”的传闻，2022年的房地产会延续出清之势，却也是真正的巨头成长的一年。
新年伊始，一家物业巨头浮出了水面。1月7日晚间，龙湖智创生活在港交所递交了招股书。
值得关注的是，龙湖拿出了满满的诚意，上市主体涵盖了龙湖最优质的住宅和商业等空间科技服务，超出预期。
与万物云启动上市相似，在行业信心低迷的当下，龙湖的动作也如同一束光照亮黑暗，向外界传递对未来房地产看好的信号。
随着龙湖智创生活、万物云的上市，加上碧桂园服务、保利物业、华润万象生活等，头部物企、城市空间服务商在港股汇聚，真正开启了这一领域的巨头之战。
开年首单IPO
出乎意料，龙湖智创生活成了今年首单物业IPO。
过去7年，龙湖总被问及何时分拆物业上市？答案却一直是：暂无计划。
不想上市的原因在于生意模式不成熟。在龙湖看来，物业公司每年的成本都在上升，但物业费收入却具有非常大的刚性。
龙湖希望通过变成“空间服务商”来提升服务效率。科技是其主要抓手，这也是过去7年龙湖一直发力的方向。
如今，似乎到了IPO的时候。
560多页的招股书表明，龙湖对于物业上市准备非常充分。它强调自己的“全赛道布局”，本次上市不仅有住宅物业服务，还囊括了商业运营以及产业办公等服务。借此机会，龙湖启用了一个全新的品牌“龙湖智创生活”。
与万物云相似，龙湖重点讲述了“科技”概念，为多业态的客户提供以科技驱动的居住、消费、城市服务及商业运营和不动产资产管理等综合服务。
这显然能戳中投资者的心。龙湖住宅及物业服务享有优质、精品的口碑，而龙湖商业也是开发商转型运营的代表，将这两者打包，对估值提升有利；从整体而言，龙湖也不希望仅仅是一个物业公司的概念上市，而是空间服务商和资产管理者。
就估值而言，中信证券基础设施和现代服务产业首席分析师陈聪认为，与龙湖智创生活最佳可比的公司是华润万象生活。
比如均以一二线城市业务为主，都试图在物管和商管运营服务方面寻求协同、综合化满足消费者需求，作为后盾的母公司也都信用强大、稳健发展。
华润万象生活自上市以来一直在上市物业公司中估值排在前列，即便经历过近期行业的普遍性下跌，其目前估值仍在55倍PE以上。
龙湖集团也因自身在商管等业务上的布局而被投资人看好，在内房股普遍破净的情况下，龙湖的市净率、市盈率也保持在行业前列。
这使得龙湖智创生活在上市后估值并不会低。
不过就规模而言，龙湖并非最大。根据招股书披露，截至2021年12月28日，龙湖智创生活物管服务签约及战略合作面积约4.4亿平方米，在管面积2.5亿平方米。
截至2021年9月底，其住宅及非商业物业管理服务板块实现营收60.12亿元，占比约77.4%，商管板块营收约17.59亿元，占比约22.6%。预计全年仅次于万达、万物云、碧桂园服务。
在龙湖智创生活披露招股书后，万物云首席合伙人、CEO朱保全也表示“祝贺”。朱保全称，“从万物云2020年提出SPACE-TECH，相继Gartner发布smart space，又有龙湖加入‘空间服务’，众人拾柴火焰高，一起定义未来”。
接下来，空间科技服务如何改变传统的物业行业，仍有待这些巨头的引领、变革。
巨头时代到来
龙湖智创生活的上市，对于资本市场而言将会是场久违的盛宴。
物业板块曾在过去三年掀起了资本市场的热潮，碧桂园服务一度超过2000亿市值，恒大物业IPO一把融资了140多亿港币，华润万象生活估值100多倍；但随着去年地产行业的萎靡，物业公司上市潮也沉寂了。
去年全年，新上市的物业企业仅12家，并且多是中小型企业，上市后破发成为常态。
排名前十的物业企业中，目前仅有万科和龙湖两家尚未上市，万物云已在去年年底宣布了上市计划，市场对龙湖物业分拆上市也早有预期。
这两家公司的上市，将彻底改变上市物企的竞争格局。可预见的是，物管行业的整合将随着龙湖智创生活、万物云的上市而进一步加剧，将进入“巨头混战时代”。
此前，保利物业提出“大物业”、万物云定位空间科技服务商、碧桂园也加码城市服务，再加上龙湖智创，几大巨头对传统物业进行了改造提升，也使得整个行业，从物业管理变为城市服务的竞争。
通过收并购外扩面积，做大规模，也将是必经之路。在上市前夕，龙湖已有数次收并购动作，扩大了自己的规模、业态。比如美好幸福、亿达服务、楷林商服以及九龙仓旗下部分物管企业的股权，接连被龙湖收入囊中。
龙湖智创生活来自第三方的项目在逐年提升。招股书数据显示，截至2019年、2020年及2021年9月，龙湖智创生活在管的由独立第三方开发的项目管建筑面积，分别占在管总建筑面积的38.2%、51.5%及59.8%。
龙湖集团对于未来的规划，也将推动智创生活的扩张加速，成为龙湖“开发+服务”双引擎的最重要抓手。
而行业并购也在2021年愈演愈烈，从过往的“大鱼吃小鱼”转向“大鱼吃大鱼”。2020年整个行业内发生了79起并购，耗资约107亿元，到了2021年则发生超80起，披露金额超过340亿元。
其中最大的几起并购均由碧桂园服务所主导，蓝光嘉宝、富力物业、彩生活核心资产包等纷纷成为它的囊中物，并购金额近200亿元。其在管面积直接一年里翻了个倍，从2020年底的3.8亿平方米在管上升至超8亿平方米。
万物云也在去年一年里，以换股的方式拿下福建伯恩物业股权、阳光城旗下物业管理企业上海阳光智博生活等，其中大多是未涉及现金交易的换股。万物云“朋友圈”眼见地大幅增加。
近期，央企华润万象生活也在1月5日公告，计划以不超过10.6亿元的代价收购禹洲物业全部股份。市场预期，这是华润万象生活将进一步拓展第三方物业、加强收并购的信号。
也就是说，民企主导并购市场后，央企也开始下场了。龙湖智创生活、万物云上市融资后，也将会借助市场的力量，强化自己的市场话语权，行业兼并整合势必进一步加剧。
不过物业并购的故事过去讲了太多，融合却并不容易。一名券商分析师指出，并购之后，物业公司各区域、业态之间的协同效应难以体现。
市场期待看到更多不一样的，能够对行业产生真正影响的东西。
讲着科技故事的龙湖智创生活，或许是最有希望搅动整个市场的那条“鲶鱼”。