融创中国董事长孙宏斌已经很久没出现在大众视野了。上一次他现身，还是融创中报时。
那时，市场期待老孙出手救救爆雷房企，可这位曾经的“并购王”直言，“收并购市场基本不存在了”。
时移势易。仅仅半年，地产商的竞争格局发生了极大的变化，随着近期政策放松，房地产的收并购闸门重新打开，但能发起收并购的，不再是融创，而是一批国字头企业。
一边是政策释放的暖意，一边是热切盼望的出险房企。然而，“白衣骑士”们大概率不会有老孙那样动辄百亿的大手笔。据华尔街见闻了解，目前市场上在接触和洽谈的，都是一些项目收购，没有大的股权式并购。
出险房企盼望的像之前万科吃下南都、中交收购绿城等案例，很难再现了。行业缩表的大趋势之下，哪怕中海、万科这样的稳健型龙头也要先自保，行业“并购王”不再了。
暗流涌动
房地产收并购已沉寂很久了。
过去半年的房地产雷声不断，每家房企似乎都有出事的可能，节衣缩食“活下去”成为第一要义，没有人敢再去收购别人。
随着出险房企的增多，临近2021年末时，房地产收并购在政策面上逐渐放开。
去年12月10日，交易商协会举办房企座谈会，表示将优先支持注册发行债券用于并购及项目建设；12月底，央行和银保监会联合出台相关通知，明确提出支持优质房企发债，用于重点房企风险处置项目的兼并收购。
1月初，部分房企收到银行通知，并购贷款不再计入三道红线。
企业层面很快有了动作。招商蛇口于1月12日公告，2022年度第一期中期票据（并购）30亿元完成注册。
首单金融机构发行的房地产项目并购主题债券，也将由浦发银行发起。1月17日，浦发银公告，将于1月21日簿记发行规模为50亿元的房地产项目并购主题债券，用于并购贷款投放。
浦发银行称，将重点支持优质房地产企业兼并收购出险和困难大型房地产企业的优质项目。
一些业内人士认为，浦发银行此次属于试水，如果后续市场反应热烈，会有更多的金融机构跟进发债。
短短一个月内，从政策出台到相关债券发行注册，龙头房企和机构们对于收并购似乎已在摩拳擦掌。
有券商分析师指出，对房企收并购金融支持，需要银行有额度、房企有意愿以及监管支持。如今已明显感受到监管的呵护，银行和房企也正在试水，这对出险企业也是个流动性改善的好机会。
易居研究院智库研究中心总监严跃进则认为，这类鼓励或积极的政策，将会为后续房企并购业务的开展提供便利，激活各类并购交易。
似乎，房地产行业的并购东风已经吹来。但当下的现实仍然残酷。
某Top50的出险房企人士直言，她并未直接感受到政策面的暖风。虽然公司已经将大量资产包丢在了市场上，但多数接触的企业并没有明确的购买意向，似乎并不敢下手。
也有某华东头部房企人士称，公司资产处置都有在谈，但大多是“进度中”的事情，并没有具体的结果。
华尔街见闻了解到，虽然出险房企将自身的项目丢在了货架上，但不少项目在双方完成了初期尽调后，却在价格上面谈崩了。
“老板不愿低价贱卖项目”，某TOP20的出险房企人士表示，自家老板不愿在短期里以五六折的价格卖掉一些相对优质的项目，认为这是在过度透支未来。
即便是并购双方看对眼了，后续项目的收并购仍要耗费不少时间。因此，不少房企人士认为，通过收并购缓解房企当下的流动性压力，并非是个优先项。
优质房企对于并购的态度，也显得非常谨慎。他们目前只愿意进行项目的收购。去年中期业绩会，华润置地总裁李欣曾表示，绝不会在收并购上冒进，基本只会考虑项目收购。
今年首笔并购票据的发行人招商蛇口，获得的30亿资金，一半用于“借新还旧”，另有12.9亿已有明确并购用途，剩余的2.1亿则会被用在未来符合并购要求的项目上。
华尔街见闻了解到，明确并购用途的12.9亿，是对上海地方国企——上海地产的一项城市更新项目的股权收购。
另一家央企华侨城也与之相似。其在今年1月12日发行了总额15亿2022年第一期中期票据，其中9.6亿元虽用途也是并购，但是用于此前已完成的并购贷款的偿还。剩余5.4亿元也是被用于还贷、补充流动性。
这与市场所期待的，将并购债券用在对出险房企的项目并购上存在较大差异。
也有头部央企房企投资部门人士表示，利用并购债券、贷款对其他房企，尤其是出险房企的项目进行并购难度较高。需要进行长时间尽调，摸清楚项目的具体负债情况和瑕疵后才能推进。
前述房企投资部门人士称，尤其是当下市场上不少在建项目，是过去三四年里拿下的高地价项目。在当下黯淡的市场里，即便接盘了也不一定好卖。
“对我们来说，首先考虑的会是那些股权结构清晰、有国企参与合作的项目，也会考虑标的所在区域的市场热度”，该房企投资部门人士说。
当下的房地产并购市场，显然仍是谨慎为先。也就使得即便银行有额度，但能够让并购双方看对眼的项目并不多，银行有钱也使不上劲。
自保为先
当下的并购市场，让人不禁感叹，“并购王”哪里去了？
在2016-2018年里，房地产行业处于上行期，不少房企将并购作为规模扩张的利器，以实现排名的快速上升。房企的CFO们也将并购贷作为房企融资的一个重要来源。
随后的市场下行让他们大受教训。大规模并购的弊端，在当下逐渐显现。在包括穆迪在内的评级机构看来，过多的并购对于公司信用会有一定负面影响。热衷于大规模并购的房企，如融创、世茂等等，并购获得的资产包多少存在不同程度的瑕疵。
同时，过去很多房企将并购贷变相用于支付土地出让金，曲线融资。也使得自2018年起，对并购贷款的用途限制也多了起来，准入门槛愈发地高了。
豪气如孙宏斌、许世坛，这些曾经在房地产并购市场里叱咤风云的“并购王”们，吃了亏，如今也在各种资产售卖，积极自救、争取自保中。
另一边，更难的是，去年下半年以来的政策收紧、市场下滑对所有房企都有影响，包括万科、中海、华润、保利等房企，也处于缩表之中。
万科董事会主席郁亮也在被问及是否会接手恒大部分资产时表示，“恒大问题还轮不到我们来管，我们要先解决好自己过冬的问题。在我们能力范围内，有机会的话愿意做对行业有利的事情，但还是会遵循市场化原则。”
因此，即使政策放松，头部优质房企对于大规模并购也会很审慎。预计并购将集中在单体项目上，而非对城市/区域公司股权的整体并购。
也就是说，未来的收并购市场，对并购标的主要会在“小而美”的项目上，动辄百亿的“世纪大并购”很难重现。
有专门从事房企项目并购的某央企人士称，他最近看过很多项目，但最近拿下的多是10亿元以下的小体量的项目。“一来小项目的股权都比较清晰，二是大体量项目的审批流程非常麻烦，想要快速落地并非易事”。
此外，也有分析人士称，并购政策的暖风也不过刚刚吹起。并购融资如何不计入三条红线、并购债券使用要求以及合规政策目前尚不明确，仍有待监管部门的进一步明晰。
种种原因，让当下想要靠卖资产自救出险企业，也难以如愿。
中信证券基础设施和房地产产业首席分析师陈聪预期，并购市场回暖的前提是销售和拿地复苏。2022年3月底之后销售逐渐恢复后，2022年下半年房地产项目并购市场有望复苏。
也就是说，要想并购市场出现明显变化，仍然有待市场销售回暖、预期进一步改善。
