最有钱的央企地产商出手并购!

作者: 周智宇
新政后首单房企承债式收购。

没有太多意外,去年三季度在土地市场大显身手的中海地产,又出现在了房地产并购市场中。

1月24日,雅居乐和世茂集团先后公告,将自身持有的广州亚运城项目股权转售给中国海外发展(中海地产)。两笔交易合计作价约36.89亿元。

交易完成后,亚运城这个广州“百亿”神盘,多家房企联合拿下的“全国总价地王”的股权进一步集中,中海将成为最大股东,持有73.33%的股权,其余股份仍由碧桂园持有。

中海地产,这个现金流最充沛的房企,从两家房企手里接过了亚运城。这也是中海在并购中信、中建地产,颜建国掌权后,鲜有的高调并购动作。

从华润万象生活33亿并购两家物业公司,到中海豪掷37亿并购。“房地产并购不再计入三道红线”开始进入实质操作,市场嗅到了一些不一样的气息。

承债式收购

先是雅居乐,后是世茂。中海前后脚接下了广州亚运城项目的股权,合计代价为36.89亿元。

公告显示,两笔收购均为承债式收购。交易过后,雅居乐收益约6.99亿元,世茂集团收益约为7.16亿元人民币。

雅居乐称,交易所得款净额用作一般营运资金及日后业务发展;世茂则表示,所得款项中80%将用于还债,20%用于一般企业用途。

广州亚运城是个开发了12年、自带流量的项目,尚可继续开发,每年都在持续造血。但对眼下流动性承压的两家房企来说,流动性问题更有优先级。

世茂方面表示,出售该项目股权是为了降低负债,该项目在产生现金流之前还需数年开发,进行出售事项及变现该土地价值将对公司有利。

至于该项目的另一个股东碧桂园,据华尔街见闻了解,并未有相应的股权出售计划。碧桂园方面人士称,目前碧桂园持股26.67%,营销操盘权仍不变。

随着中海接盘,其也将成为开发广州亚运城项目合营公司广州利合房地产开发有限公司的大股东。

这让不少业内人士有些唏嘘。遥想当年,总价地王诞生时几家房企的英姿飒爽,如今却是沧海桑田。

12年前,富力、雅居乐和碧桂园组成联合体,以255亿元总价,击败了由中海、保利和万科组成的联合体,夺下了这块当时的“全国总价地王”。

随后为了平衡风险,项目在2010年引入了世茂、中信地产联合开发。这个位于番禺的巨无霸项目首次开盘,价格便直追广州中心城区的房价,达12489元/平方米。

此后多年,受项目配套未跟上以及国家调控等因素影响,广州亚运城项目多年止步不前。富力在2016年时考虑到成本因素退出。尔后中海310亿并购中信地产,相关股份由中海接盘。

至此,广州亚运城项目由碧桂园、世茂、雅居乐和中海四方分别持有,持股分别为26.67%、26.67%、26.66%和20%。

接近项目的人士表示,2016年起,项目的商业配套短板逐渐补齐,加上碧桂园采用了一些比较高调、有效的营销法门,整个亚运城的销售开始转暖。项目价格也从停滞多年的1.2-1.3万元每平米,飙升至2.5万元平米左右。

从2017年起,亚运城项目已连续五年稳坐广州销冠之位;在2018年时还以全年106亿元销售额,成为广州首个“百亿神盘”。

以刚需盘为长的亚运城俨然是个“现金牛”项目。公告显示,项目在2021年未经审计的除税后净利润为约30亿元,目前尚有179万平方米的建筑面积仍在施工中,预期将于2025年底竣工。

对于中海来说,这是笔还不错的买卖。

央企频下场

与此前华润万象生活的并购类似,市场从中海的动作里看到了更多信号:运营审慎的央企、国企开始下场并购了。

对中海来说尤是如此。虽说在2017年前,这家央企在市场上便以大规模收并购见长,但以现任董事长颜建国的回归为界,中海已很久没有进行过大型的并购了。

同时期里,融创、世茂纷纷成为了“并购王”,前者更是靠着收并购从“黑马”,冲上了前三。

市场似乎忘记,中海也曾是“并购王”,收并购是中海的核心战略之一。

尽管颜建国一直表示,中海一直在接触相关项目,并有着资金、经验等方面的优势。但中海过去五年里土地储备的扩张更多的是靠公开市场拿地,反观收并购市场里却少有建树。

去年年初的业绩会上,中海行政总裁张智超再次强调了这点。他表示,在地产下半场,公司将运用财务优势,在投资和收并购方面会更加积极。

去年一年,中海在土地支出上花了1297.5亿元,在多个城市的集中土拍上夺得头筹。但市场仍未见到其在收并购市场上的动作。

如今,时机来了。不少熟悉中海的机构人士认为,这次36.89亿元的并购是个信号,接下来中海可能会有更多的收并购动作出现。

中海内部人士也对华尔街见闻表示,中海的并购思路仍是审慎,对并购市场也会持续关注,只待碰到“好价格、好资产”。

不过也有头部央企房企投资部门人士分析称,中海的这次并购有一定的特殊性,其参与项目多年,对于项目股权、债务结构会有清晰的认识,并且项目本身就是个网红盘,接下来的销售也大体上不存在问题。

“从这些角度来说,中海接盘雅居乐、世茂的股权像是个例,市场上同时符合这么些要素的项目也不多”,前述房企投资部门人士认为,中海这次并购不具备复制性。

的确,目前市场上出现的央企国企对出险企业的并购,均是在项目层面。并且并购方要么在项目上存在合作,要么已经过长时间尽调。

佳兆业去年年底也将其位于广州荔湾巨无霸旧改项目——海南村项目近49%的股权转让,接盘方便是荔湾区国资背景公司。

近期融创陆续出售了旗下位于武汉、昆明的三个项目。接盘武汉两个项目的是武汉城建,对项目知根知底;接盘昆明融创文旅城二期的部分股权的华发,本就是该项目的合作开发方。

整体而言,国企央企的并购仍然保持审慎。

此外,去年下半年以来的政策收紧、市场下滑,同样也对万科、中海、华润和保利等房企有影响。缩表之下,这些房企在进行并购的时候只会愈发审慎。

这也使得过去动辄百亿的“世纪大并购”已成为过往。也就广州亚运城这样曾经的地王项目,才能让中海一次性拿出近37亿的资金、痛快成交。

多位业内人士表示,市场上目前真的双方能够看上眼,爽快成交的并不多。即便银行愿贷,买方也要对项目本身质地再三考量。

不过对于并购的政策也在逐渐放开。日前,由浦发银行发起的首单房地产项目并购主题债券,已在交易所簿记发行规模,用于并购贷款投放。贷款将被重点支持优质房地产企业兼并收购出险和困难大型房地产企业的优质项目。

有券商分析师表示,如今银行、房企和政策具备,对房企收并购金融支持将会让房地产行业的并购更进一步,各类并购交易会被陆续激活。

也许,中海又将重拾他“并购王”的王冠。

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